TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04238 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDP2

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 06/02/2026

S.A. MON LOGIS SA [Adresse 2]

C/

Madame [P] [R] [K]

Monsieur [F] [N]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU [O]

— Maître Noémie CORLOUER

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. MON LOGIS SA [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [P] [R] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Maître Noémie CORLOUER, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [F] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2022, la SA d’HLM MON LOGIS a loué à M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 855,43 € hors charges, outre 72,95 € de provision pour charges.

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2022, la SA d’HLM MON LOGIS a également loué à M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement P84 situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 50 € hors charges, outre 3,51 € de provision pour charges.

Enfin, en vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 septembre 2023, la SA d’HLM MON LOGIS a également loué à M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K], qui se sont engagés solidairement, un emplacement de stationnement n°86 situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 40 € hors charges, outre 1,88 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2024, la SA d’HLM MON LOGIS a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 10 890,62 € au titre des loyers et charges échus mois de novembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la SA d’HLM MON LOGIS a fait assigner M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

. constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, et, en conséquence, prononcer la résiliation judiciaire des baux,

. ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

. condamner les locataires solidairement à payer la somme de 16 125,68 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de novembre 2025,

. condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

. condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM MON LOGIS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 23 075,31 €, au titre des loyers et charges échus au 1er décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K], seule Mme [P] [R] [K] est présente et représentée. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi des plus larges délais de paiement. Elle produit à l’audience les justificatifs de ses revenus et de ses charges.

Par ailleurs, selon le Diagnostic social et financier reçu au greffe de la juridiction le 15 octobre 2025, la situation d’endettement de Mme [P] [R] [K] est multifactorielle : son cousin, M. [F] [N], co-signataire du contrat de bail, a quitté le logement. Elle a également été victime d’un accident de travail en 2023.

De plus, Mme [P] [R] [K] a souscrit à divers crédits qu’elle ne peut rembourser. La possibilité d’instruire un dossier de surendettement a ainsi été envisagée, le montant de ses charges étant supérieur à ses ressources.

L’affaire est mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 16 décembre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM MON LOGIS verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 1er décembre 2025, la dette locative de M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] s’élève à la somme de 23 075,31 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois de novembre 2025 inclus. Il convient de condamner M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] solidairement au paiement de cette somme.

— Sur les délais de paiement

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris intégralement et, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière des locataires, ceux-ci n’apparaissent pas en capacité d’apurer leur dette locative dans le délai maximal de trois ans.

Mme [P] [R] [K] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1e et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des 3 novembre 2022, 15 novembre 2022 et 27 septembre 2023 unissant les parties stipulent respectivement en leurs articles 11, 10 et 10 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois après ledit commandement pour les emplacements de stationnement.

Cependant, compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que les contrats de location concernant les emplacements de stationnement sont accessoires au bail d’habitation et suivent le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 28 février 2025.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement des loyers courants n’a pas repris et la situation financière de M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] ne leur permet pas de régler la dette locative.

L’expulsion de M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Mme [P] [R] [K] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été si les contrats s’étaient poursuivis, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties de laisser à la charge de la SA d’HLM MON LOGIS les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] à verser à la SA d’HLM MON LOGIS la somme de 23 075,31 € (décompte arrêté au 1er décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus) ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 novembre 2022 entre la SA d’HLM MON LOGIS, d’une part, et M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2022 entre la SA d’HLM MON LOGIS, d’une part, et M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement sous-sol P84 situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 septembre 2023 entre la SA d’HLM MON LOGIS, d’une part, et M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K], d’autre part, concernant l’emplacement de stationnement aérien n°86 situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM MON LOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] solidairement à verser à la SA d’HLM MON LOGIS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, à compter du terme du mois de décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [F] [N] et Mme [P] [R] [K] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 6 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.