Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : N° RG 23/01591 – N° Portalis DBZJ-W-B7H-KE2A

JUGEMENT DU 03 DÉCEMBRE 2024

I PARTIES

DEMANDERESSE :

S.N.C. [Adresse 9], anciennement dénommée CERS, venant aux droits de la S.N.C. LA GESTION ACTIVE, représentée par son gérant M. [O] [W],

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Victoria LE BOZEC, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B208, avocat postulant, M^e Bylitis MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [T],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

Madame [C] [X] épouse [V],

demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Débat à l’audience publique du 13 SEPTEMBRE 2024

Président : Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire,

statuant en la procédure de loyers commerciaux

Greffier : Anna FELTES

Les parties ont été avisées que le jugement serait mis à leur disposition au greffe le 08 NOVEMBRE 2024, délibéré prorogé en son dernier état au 03 DÉCEMBRE 2024

III PROCÉDURE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé ayant pris effet le 05 février 2002 (lot C119, EDD214) et le 19 septembre 2001 (lot C215, EDD231), Monsieur [R] [T] a concédé à bail à la S.N.C. CERS, aux droits de laquelle se trouve la S.N.C. [Adresse 9], un ensemble immobilier à usage commercial situé sis [Adresse 7] à [Localité 6], lots n° C119, C215, EDD214 et EDD231 pour 19,94 et 19,04 m².

Le bâtiment se compose de deux studios destinés à une activité commerciale d’exploitant avec la fourniture de logements meublés et services para-hôteliers.

La location était consentie pour une durée de neuf ans commençant à courir le 05 février 2002 (lot C119, EDD214) et le 19 septembre 2001 (lot C215, EDD231), moyennant un loyer annuel toutes taxes comprises de 53 319,31 €, payable en quatre termes égaux, avec une clause de révision annuelle proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Le bail a été renouvelé le 1er octobre 2011 pour se terminer le 30 septembre 2020.

Suivant lettres recommandées avec accusés de réception du 30 juillet 2022, deux demandes de renouvellement ont été notifiées au bailleur pour les lots C119 et C215, sur le fondement de l’article L. 145-10 du Code de commerce.

En application des dispositions des articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce, la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES a notifié à Monsieur [R] [T] le 02 mars 2023 un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par acte de commissaire de Justice en date du 12 juin 2023, la S.N.C. [Adresse 9] a fait citer Monsieur [R] [T] et Madame [C] [X] devant le Juge des loyers commerciaux.

Dans son mémoire notifié le 09 février 2024, la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES demande, avant-dire droit, de :

— Constater que le bail sur les lots C119 et C215 se trouve renouvelé depuis le 1er octobre 2022 ;

— Constater le caractère monovalent des lots C119 et C215 ;

— Juger que, par application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du Code de commerce, le loyer de renouvellement de bail dont s’agit doit être fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et à défaut, selon la valeur locative ;

— Fixer le loyer provisionnel que la société [Adresse 9] devra régler jusqu’à la fin de la procédure définitive en fixation de loyer, à un montant annuel de 2 273,16 € HT pour le lot C119 et 2 170,56 € HT pour le lot C215 ;

Sur une éventuelle mesure d’instruction, de :

— Ordonner une consultation ;

— Commettre pour y procéder Monsieur [P] [Y] avec mission de fournir tous les éléments permettant de déterminer le prix des baux renouvelés sur les lots C119 et C215 selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et à défaut, selon la valeur locative ;

— Fixer à 500 €, TVA incluse, le montant de la provision à valoir sur la rémunération du consultant ;

— Dire que Monsieur [R] [T] et Madame [C] [X] devront supporter cette rémunération en leurs qualités de demandeurs à une mesure d’instruction et ce à titre d’avance pour le compte de qui il appartiendra ;

Subsidiairement, si une expertise devait être ordonnée :

— Commettre pour y procéder Monsieur [P] [Y] avec mission de fournir tous les éléments permettant de déterminer le prix des baux renouvelés sur les lots C119 et C215 selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et à défaut, selon la valeur locative ;

— Dire que Monsieur [R] [T] et Madame [C] [X], demandeurs à l’expertise judiciaire, devront consigner l’avance à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Sur le principal et au fond :

— Fixer le loyer en renouvellement à la date du 1er octobre 2022 au montant annuel de

2 273,16 € HT pour le lot C119 ;

— Fixer le loyer en renouvellement à la date du 1er octobre 2022 au montant annuel de

2 170,56 € HT pour le lot C215 ;

— Condamner Monsieur [R] [T] et Madame [C] [X] au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— Débouter Monsieur [R] [T] et Madame [C] [X] de toutes prétentions plus amples ou contraires.

Par mémoire notifié le 10 novembre 2023, Monsieur et madame [T] demandent, à titre principal, de :

— Débouter la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Juger que les consorts [T] ont accepté le principe de renouvellement du bail ;

— Juger que la S.N.C. [Adresse 9] ne démontre pas en quoi les locaux loués auraient subi une modification notable et durable des facteurs locaux de commercialité;

— Juger que la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES ne justifie pas de la fixation du loyer à la baisse ;

— Juger que les baux se trouvent renouvelés à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions des baux expirés ;

— Fixer la valeur locative des biens loués à la S.N.C. [Adresse 9] au dernier trimestre de loyers réglés, soit :

pour le lot C119 : 1 056,50 € HT trimestriellement, soit 4 226 € HT annuel,pour le lot C215 : 1 056,50 € HT trimestriellement, soit 4 226 € HT annuel ;A titre subsidiaire :

— Désigner un expert afin de se prononcer sur la valeur locative des locaux loués au 1er octobre 2022 ;

— Fixer le montant de la consignation des frais d’expertise ;

— Juger que les frais de consignation seront à la charge de la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES ;

— Fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure au montant du loyer actuellement en vigueur, soit :

pour le lot C119 : 1 056,50 € HT trimestriellement, soit 4 226 € HT annuel,pour le lot C215 : 1 056,50 € HT trimestriellement, soit 4 226 € HT annuel ;En tout état de cause :

— Dire n’y avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire ;

— Condamner la S.N.C. [Adresse 9] au paiement de la somme de 3 000 € aux consorts [T] ;

— Condamner la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES aux entiers frais et dépens de l’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L 145-10 du Code de commerce dispose qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation. Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

En l’espèce, le bailleur n’a pas fait connaître ses intentions suite aux demandes de renouvellement transmises par lettres recommandées avec accusés de réception du 30 juillet 2022.

Par conséquent, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail, point sur lequel les parties s’accordent aux termes de leurs mémoires respectifs.

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L 145-34 du même Code précise que, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article L. 145-38 prévoit quant à lui que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Enfin, l’article R. 145-10 du Code de commerce dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. Les baux soumis à ce texte échappent au plafonnement prévu par l’article L. 145-34 dudit Code.

En l’espèce, les baux consentis par Monsieur [R] [T], d’une durée de 9 ans, sont venus à expiration respectivement le 04 février 2011 et le 18 septembre 2010. Il se sont ensuite poursuivis par tacite reconduction jusqu’à une demande de renouvellement du bail par la S.N.C. [Adresse 9] en date du 30 juillet 2022, sans manifestation du bailleur dans les trois mois, de sorte qu’il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail. La durée du bail initial a donc excédé 12 ans.

Le caractère monovalent des locaux doit être apprécié au regard de l’objet du bail.

La demanderesse se fonde notamment sur le rapport d’expertise de Madame [Z] [U], en date du 05 mai 2019, lequel estime les locaux monovalents à destination principale de résidence à usage d’habitation avec services, affectée principalement au logement des étudiants jeunes en formation et collaborateurs mobiles d’entreprises, ce qui justifie que le loyer soit fixé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et à défaut, selon la valeur locative.

L’expert expose dans son rapport que l’usage observé en matière de résidence étudiante correspond à la méthode hôtelière. Elle aboutit à une valeur locative annuelle retenue au 1er janvier 2017 de 1 279 € HT par an.

Aux termes de son mémoire, la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES indique que l’évolution entre 2017 et 2022 est très marginale, de sorte que les évaluations expertales demeurent pertinentes.

Il apparaît cependant que cette analyse est contredite par les pièces produites par les défendeurs, notamment l’estimation locative des biens évaluée à 300 € TTC par mois, hors charges par studio, soit 4 320 € de loyer annuel par appartement.

Au regard de ces divergences d’appréciation relatives à la valeur locative des biens, il convient d’ordonner une expertise judiciaire contradictoire.

Les frais de consignation seront mis à la charge de la S.N.C. [Adresse 9], qui sollicite l’expertise à titre subsidiaire.

Dans l’attente, le loyer sera maintenu dans les termes du contrat de bail liant les parties à la date du renouvellement, la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES étant déboutée de sa demande au titre du loyer provisionnel.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Les dépens et les autres demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et avant-dire droit :

DÉBOUTE la S.N.C. [Adresse 9] de sa demande au titre du loyer provisionnel;

Avant-dire droit sur le surplus des demandes des parties :

ORDONNE une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [P] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Mèl : [Courriel 8]

Expert auprès de la Cour d’appel de METZ

avec pour mission :

1/ De se rendre sur les lieux en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception et leurs conseils avisés ;

2/ De se faire remettre tous documents utiles ;

3/ De décrire les lieux donnés à bail, leur surface réelle et pondérée, leur consistance, leur état d’entretien et leur emplacement ;

4/ De donner son avis sur l’application du plafonnement du loyer de renouvellement au sens des dispositions de l’article L 145-34 du Code de commerce au regard de l’évolution des facteurs locaux de commercialité allégués par le bailleur ;

5/ Recueillir tous renseignements utiles à l’accomplissement de la finalité de sa mission, afin de fournir à la juridiction les éléments, en tenant compte des clauses du bail, de la situation et de l’état des locaux, permettant de déterminer la valeur locative des biens objets du bail commercial concédé par Monsieur [R] [T] à la S.N.C. ESPACE 2 RESIDENCES, et ce à la date du renouvellement dudit bail, soit au 1er octobre 2022 ;

6/ De manière générale, d’entendre tous sachants et fournir tous éléments d’appréciation utiles permettant d’apporter une solution au litige ;

RAPPELLE à l’Expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et qu’en cas d’indisponibilité il pourra être remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer sous format CD l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il déposera au greffe en deux exemplaires ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

FIXE à la somme de mille cinq cents euros (1 500 €) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise, qui devra être consignée par la S.N.C. [Adresse 9] auprès de la Caisse des Dépôts, au plus tard le 03 février 2025, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du Code de procédure civile ;

INDIQUE que S.N.C. [Adresse 9] doit effectuer la démarche de consignation par l’intermédiaire du site internet :

— http://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

DIT que l’Expert devra procéder dans le respect du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

INDIQUE que l’Expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

RAPPELLE que, en application de l’article 276 du Code de procédure civile : « l’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » ;

INVITE l’Expert à vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du Magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’Expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise ;

AUTORISE l’Expert, en vertu de l’article 278 du Code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire ;

RENVOIE l’affaire à l’audience des loyers commerciaux du :

12 décembre 2025

à 09H00

salle 255 (bibliothèque ex-TI)

du Tribunal judiciaire de METZ

sis [Adresse 3] ;

RÉSERVE les dépens et les demandes du chef de l’article 700 du Code de procédure civile.

Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le trois décembre deux mil vingt quatre par Manuel DELMAS-GOYON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier Le Président