COUR D’APPEL DE METZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

Chambre commerciale

Contentieux

N° dossier : N° RG 21/00393 – N° Portalis DBZJ-W-B7F-I7HE

N° Minute :

JUGEMENT DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Y], immatriculée au RCS de Metz sous le n° 367 800 372, dont le siège social est sis 1 A rue de la Grange aux Ormes – 57155 MARLY, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège

représentée par M^e Paul HERHARD, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B212

DÉFENDERESSE

Madame [F] [Z] [P], agent immobilier, immatriculée au RCS de Metz sous le n° 340 492 826, demeurant 26 rue du Sablon – 57000 METZ

représentée par M^e François BATTLE, avocat au barreau de METZ, vestiaire : D301

Intervenante volontaire :

S.A. GAN ASSURANCES, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 542 063 797,dont le siège social est sis 8-10 Rue d’Astorg – 75383 PARIS CEDEX, es qualité d’assureur de Madame [F] [Z] [P]

représentée par M^e Valérie DAVIDSON, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B203

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Présidente : Françoise ROSENAU,

Assesseur : Bernard DE VAULX, Juge-Consulaire

Assesseur : Bernard MORETTO, Juge-Consulaire

Greffière lors des débats : Naomi ALVES JESUS FERREIRA,

Greffière lors de la mise à disposition: Naomi ALVES JESUS FERREIRA,

Débats tenus à l’audience publique du quinze Octobre deux mil vingt quatre.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le dix sept Décembre deux mil vingt quatre et signé par Françoise ROSENAU, Présidente et Naomi ALVES JESUS FERREIRA, Greffière.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL [Y] a conclu le 1er avril 2012, avec Madame [F] [Z] [P] exerçant sous l’enseigne IMMO BRIEY un contrat de mandat de gérance n° 418 portant sur l’administration et la gestion d’un immeuble appartenant à la demanderesse sis 4 rue Lyautey à 54150 BRIEY, comportant 05 appartements dont la SARL [Y] est propriétaire.

Madame [F] [Z] [P], dont le siège social est sis 26 rue du Sablon à 57000 METZ, exerce la profession d’agent immobilier et est inscrite au registre du commerce et de l’industrie de METZ.

Le mandat de gérance prévoyait la mission du mandataire portant sur la gestion du bien sis 4 rue Lyautey à 54150 BRIEY : « Le mandataire a pour mission d’accomplir tous actes d’administration (… et de) faire exécuter tous travaux dont l’importance nécessite devis et accord préalable écrit du mandant ». Le mandat précise au paragraphe « étendue des pouvoirs », les pouvoirs que le mandat donne au mandataire :

Gérer les bien désignés au recto, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux.Recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, sommes pour remise ou décharge de contributions, et plus généralement toutes sommes, ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui, déposer ces divers fonds sur les comptes de l’agence et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve du compte-rendu de gestion qui devra être délivré au mandant aux échéances précisées au chapitre « Reddition des comptes ».Procéder à toutes les réparations de moindre coût, ne pouvant dépasser la somme de 750E TTC : pour les opérations plus onéreuses : réparations, reconstructions, changements de distribution. Etc…, aviser le mandant et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés avec tous les architectes, entrepreneurs et artisans, et en payer les mémoires : EN CAS D’URGENCE, procéder aux opérations et en aviser tout de suite le mandant.Embaucher le personnel d’entretien et de gardiennage, fixer son salaire, le payer. Le congédier et le remplacer si nécessaire.Faire assurer contre l’incendie et autres risques les biens gérés, signer à cet effet toutes polices et tous avenants d’assurances, en payer les primes.Acquitter toutes sommes qui pourront être dues par le mandant, notamment toutes impositions, faire toutes réclamations en dégrèvement présenter à cet effet tous mémoires et pétitions.Prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l’entretien des divers services de fonctionnement : eau, gaz, électricité, chauffage, etc.Représenter le mandant devant toutes les administrations publiques et privées, sous réserve de l’application de l’art. 828 du Nouveau Code de Procédure Civile. Déposer et signer toutes pièces, engagements et contrats, auprès des services compétents. solliciter la délivrance de toutes pièces ou contrats, le tout relativement au bien géré.De toutes sommes reçues ou payées, donner ou retirer quittance.À défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites Judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations, et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers.Donner, sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses fonciers.Accomplir, le cas échéant, les prestations supplémentaires définies, en page I

Par assignation du 21 mai 2021, la SARL [Y] a assigné Mme [F] [Z] [P] aux fins de voir :

«  Condamner Madame [F] [P] à payer à la SARL [Y] une somme de 155 002,22 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

Condamner Madame [F] [P] à payer à la SARL [Y] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Rappeler le caractère exécutoire par provision,

Condamner Madame [F] [P] en tous les frais et dépens ".

Le 28 juin 2021, société GAN ASSURANCES est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance du 26 octobre 2021, le juge de la mise en état rejetait l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la défenderesse, retenant la compétence de la chambre commerciale du Tribunal Judiciaire de Metz.

Par ses conclusions récapitulatives notifiées le 19 janvier 2023, la SARL [Y] sollicite de la présente juridiction de :

Dire et juger que Madame [F] [P] a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la SARL [Y],Condamner Madame [F] [P] à payer à la SARL [Y] une somme de 187 002,22 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,Condamner Madame [F] [P] à payer à la SARL [Y] une somme 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC,=Rappeler le caractère exécutoire par provision,Condamner Madame [F] [P] en tous les frais et dépens.

Sur les demandes reconventionnelles,

Débouter tant Madame [F] [Z] [P] que le GAN ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

À l’appui de ses demandes la SARL [Y] expose les motifs et moyens suivants :

— elle engage la responsabilité contractuelle de Madame [F] [P], mandataire, dans la mesure où celle-ci est gravement défaillante : un seul appartement sur les 5 que comporte l’immeuble collectif est loué (à Monsieur [N] [X]). Mais cet unique locataire ne règle plus son loyer depuis février 2017, sans aucune initiative afin de régulariser cette situation de la part de Mme [Z] [P].

— Elle a mis en demeure Madame [F] [P] de lui communiquer le bail conclu avec Monsieur [N] [X], sans suite pendant plusieurs mois, la conduisant à saisir le juge des référé aux fins de communication du bail (lequel était produit en cours de procédure) et de justification des diligences accomplies. L’ordonnance du 2 décembre 2020 du Juge des Référés constatait que la demande de communication du contrat de bail conclu avec M. [X] était sans objet et disait n’y avoir lieu à référé s’agissant des diligences accomplies par Mme [P].

— sur la responsabilité du mandataire, la SARL [Y] relève que " Le mandat prévoyait clairement et expressément à la charge du mandataire différents obligations et notamment les obligations suivantes :

percevoir les loyers,procéder aux réparations,acquitter toutes sommes qui pourraient être dues par le mandant,entreprendre toutes les poursuites judiciaires en cas de défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques,gérer les biens désignés, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signés tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux.

Au visa des articles 1991 et 1992 du Code Civil relatives aux obligations du mandataire, la SARL [Y] constate la totale défaillance de Mme [P] et sollicite des dommages et intérêts en raison des fautes de sa gestion :

— l’immeuble dont la gestion a été confiée à Mme [P] est un immeuble collectif comprenant 5 appartements, or seul un appartement a fait l’objet d’un contrat de location au profit de Monsieur [N] [X], sans aucune démarche pour louer les 4 autres appartements, ou sans que le propriétaire ne soit averti d’un problème quelconque empêchant la conclusion de baux ;

— la gestion de Mme [P] est catastrophique : le mandataire devait percevoir les loyers et la SARL [Y] a été avisée du non-paiement des loyers par M. [X] en découvrant le décompte de Mme [P] le 23 mars 2018, sollicitant par courrier du 9 avril 2018 des précisions sur le relevé de gérance de 2017. En outre, les taxes foncières n’apparaissaient pas sur ce décompte et surtout n’avaient pas été réglées par l’agence alors que cette dernière en est destinataire. Mme [P] n’a jamais fait suite aux différentes lettres recommandées avec accusés de réception qui lui ont été adressées, ni d’ailleurs aux appels ou au mails adressés. Par ailleurs dans le cadre du litige relatif au bail de M. [X], la SARL [Y] a entrepris une procédure à son encontre (commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 octobre 2020, et assignation en référé devant le JCP du 21 janvier 2021) alors que l’intéressé avait résilié son bail par LRAR dès le 31 janvier 2017. Pour autant, dans le cadre de la procédure en référé contre Mme [Z] [P] pour obtenir communication du bail, la défenderesse avait produit deux courriers datés de 2018 et 2019, manifestement produits pour les besoins de la cause, alors que le locataire avait quitté les lieux depuis plusieurs mois. De fait, la SARL [Y] a introduit une procédure contre le locataire bien après son départ faute d’en avoir été informée par son mandataire, et s’est désistée de sa demande.

Madame [P] n’a jamais fait état de cette situation, ni lors des demandes d’explications, ni dans le cadre de la procédure de référés pendante en 2020. Sa responsabilité est clairement engagée à l’égard de la SARL [Y].

— en réponse aux moyens contestant sa responsabilité par Mme [Z] [P] et son assureur, la SARL [Y] indique que leurs contestations sont de pure forme et ne reposent sur aucun fondement sérieux. Les défendeurs allèguent notamment de l’état dégradé de l’immeuble, contestée par la SARL [Y]. Au moment de la conclusion du mandat liant les parties, 3 des 5 appartements étaient loués : les deux appartements du rez-de-chaussée et un appartement du 1er étage. Mme [Z] [P] concluait un contrat de bail en 2014 au profit de M. [X].

La SARL [Y] tient à préciser n’avoir jamais discuté des travaux à réaliser dans l’immeuble et communique copie des factures consécutives aux travaux réalisés par le prédécesseur de Mme [Z] [P]. Parmi les obligations à la charge du mandataire figurait celle de procéder aux réparations le cas échéant avec l’accord du mandant. Or, Mme [Z] [P] n’a jamais adressé la moindre lettre, ni proposition concernant des travaux à entreprendre. L’état actuel de l’immeuble est la conséquence directe de l’absence de diligences de Mme [Z] [P].

M. [Y], gérant de la société demanderesse n’a jamais reconnu que l’immeuble était très difficile à louer en raison de son état : la visite de M. [Y] concernait essentiellement un dégât des eaux au dernier étage de l’immeuble, lequel a fait l’objet de travaux de réparation par notamment l’entreprise PIFFLINGER (couverture). Mme [P] n’a jamais été déchargée de son mandat et une volumineuse correspondance lui a été adressée sur ses obligations.

Mme [Z] [P] a proposé à la SARL [Y] de louer deux appartements par le biais d’une association et cette proposition a effectivement été refusée par la SARL [Y] car cette dernière posait problème en raison de l’absence de garantie qui aurait résulté des travaux ainsi réalisés. Mme [Z] [P] n’a, en aucun cas, été déchargée de son mandat.

La situation de l’immeuble, propriété de la demanderesse sis 3 rue Jules Ferry à Briey n’a rien à voir avec le présent litige.

La défaillance de Mme [P] est encore illustrée par les lettres reçues par la SARL [Y] de M. [H] mais également le mail de l’UDAF DE LA MEURTHE-ET-MOSELLE, lesquels ont été confrontés à la même difficulté, à savoir l’impossibilité de joindre de Mme [Z] [P]. L’UDAF ès qualités a été amenée à adresser quatre lettres recommandées avec accusé réception s’agissant du règlement d’un l’arriéré locatif.

La SARL [Y] a été destinataire d’une mise en demeure de la DGFP s’agissant des taxes foncières 2015 relatives à l’immeuble objet du mandat litigieux. Les avis de paiement de ladite taxe étaient adressés à Mme [Z] [P] qui devait acquitter toutes sommes dues par le mandant.

Il en est de même s’agissant des taxes foncières 2017.

S’agissant du bail conclu avec M. [X], Mme [Z] [P] est d’une rare mauvaise foi. La SARL [Y] rappelle les différentes lettres recommandées avec AR qui ont été adressées à la défenderesse, lesquelles n’ont été honorées d’aucune réponse. Elle a été dès lors contrainte de saisir le Juge des Référés s’agissant de la communication du bail, étant observé que le contrat avait été signé par le locataire et Mme [Z] [P], ès qualités de mandataire : la SARL [Y] n’avait jamais été en possession dudit contrat. Mme [Z] [P] prétend avoir rappelé dans le cadre de la procédure de référé, que M. [X] avait donné congé ce qui est faux. Dans le cadre de la procédure en Référé Mme [Z] [P] avait communiqué, le 9 septembre 2021, un bordereau de pièces laissant apparaître des éléments de comptes rendus de gestion. Parmi les éléments en question, figuraient deux lettres des 17 juillet 2019 et 2 octobre 2018 qui paraissaient à tout le moins suspectes puisque l’accusé réception de la seconde lettre n’était pas communiqué.Ces deux lettres sont des faux destinés à masquer la défaillance de la défenderesse, dans la mesure où M. [X] avait adressé un congé à la défenderesse selon lettre recommandée avec AR en date du 31 janvier 2017. Comment Mme [Z] [P] peut elle sérieusement soutenir avoir écrit à M. [X] à Briey en 2018 puis en 2019 ? Les conclusions de Mme [Z] [P] devant le Juge des Référés et le bordereau de pièces sont totalement muets s’agissant d’un prétendu congé.

Mme [Z] [P] n’a jamais avisé son mandant du départ de ce locataire dont il a appris l’existence après avoir, très rapidement, régularisé une procédure suite un commandement de payer infructueux.

C’est M. [X] qui s’est rapproché du conseil de la SARL [Y] pour lui indiquer son départ en 2017 après un congé notifié par LRAR à Mme [Z] [P] conduisant la SARL [Y] à se désister de sa demande dans la mesure où celle-ci était sans objet.

En réalité, l’essentiel des pièces communiquées par la défenderesse émanent de son prédécesseur, la société ZACHARY IMMOBILIER. Mme [Z] [P] a été gravement défaillante et a engagé sa responsabilité.

— s’agissant du préjudice :

La SARL [Y] a subi un important préjudice dont elle est fondée à solliciter réparation et qui correspond à l’absence de diligences entreprises par Mme [P] s’agissant du contrat de bail conclu avec M. [X] d’une part et à l’absence de démarches portant sur la location des autres appartements d’autre part.

Concernant l’appartement loué à M. [X]

Mme [P] a laissé perdurer une situation d’impayé alors qu’elle était tenue d’engager les procédures adéquates. La SARL [Y] a régularisé très rapidement après la communication du bail par Mme [P] une procédure.

Au 1er janvier 2020, le préjudice subi par la SARL [Y] s’élève à une somme de 18 202,22 €.

Concernant la location des autres appartements.

Conformément au mandat, Mme [P] était tenue de gérer cet immeuble collectif et notamment de louer les différents appartements. Mme [P] n’a rien entrepris… Les 4 autres appartements sont de type F2 et F3.

Ces appartements auraient pu être loués moyennant un loyer moyen 400 € par mois (cf. annexe au mandat immobilier d’avril 2012).

En effet, lors de la conclusion du mandat en cause, 3 appartements étaient occupés, à savoir les deux F2 du rez-de-chaussée et le F2 du deuxième étage, moyennant des loyers respectivement de 424,06 €, 363,91 € et 397,39 €.

Les 3 locataires sont sortis de leurs appartements respectivement en septembre 2012, en octobre 2013 et en novembre 2015.

La SARL [Y] a donc subi un préjudice constitué par l’absence de perception de loyers d’un montant de 168 800 € se décomposant comme suit :

Lot n° 1 (F2 – rdc) : 400 € x 81 mois (à partir de décembre 2015) = 32 400 €

Lot n° 5 (F3 – 2e étage jamais loué) : 400 € x 116 mois = 46 400 €

Lot n° 6 (F2 – 2e étage) : 400 € x 119 mois (à partir d’octobre 2012) = 47 600 €

S’agissant du lot n° 5, la SARL [Y] entend solliciter une indemnisation à partir de janvier 2013, Mme [P] ayant ainsi bénéficié d’un délai de 8 mois pour louer cet appartement.

Le préjudice est établi dans son principe et son quantum au regard du montant des différents loyers, le préjudice de la SARL [Y] ayant été décompté sur la base des différents loyers et actualisé à la date des conclusions de la demanderesse.

Mme [Z] [P] et son assurance GAN ASSURANCES seront dès lors condamnés solidairement à payer à la SARL [Y] une somme de 168 800 €.

Par ses conclusions récapitulatives du 31 décembre 2021, Madame [Z] [P] sollicite de la présente juridiction de :

Débouter la SARL [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Les dire irrecevables et mal fondées.Condamner la SARL [Y] aux entiers frais et dépens.Condamner la SARL [Y] à payer à madame [Z] [P] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC

Au soutien de ses moyens de défense, Mme [Z] [P] indique que la procédure de la SARL [Y] constitue une vaine tentative d’enrichissement pour palier ses propres carences, rappelant qu’elle avait déjà demandé sous astreinte la production d’un contrat de bail dont elle avait possession. La défenderesse indique avoir produit dans le cadre du référé la copie du contrat puisque l’original était entre les mains de la SARL [Y].

S’agissant du bail de monsieur [N] [X], la défenderesse a rappelé lors de l’assignation du 21 mai 2021 que Monsieur [X] avait donné un préavis en bonne et due forme par lettre recommandée daté du 31 janvier 2017. Madame [Z] [P] indique avoir été préoccupée par l’accident grave qu’a subit son mari, qui gérait également ce dossier, et qu’elle a mal eu connaissance de cette situation générant des courriers de relances pourtant après la fin du préavis donné, sans conséquence pour autant.

La défenderesse indique que la société demanderesse n’avait pas souscrit d’assurance loyers impayés de telle sorte que, de ce point de vue, il ne pouvait être fait aucun reproche à madame [Z] [P]. Elle a en outre transmis l’ensemble des relevés de gérance à son mandant et a réglé l’ensemble des sommes encaissées pour son compte.

S’agissant des travaux, le mandat précise très clairement qu’il était nécessaire d’un accord préalable écrit de la part de la SARL demanderesse pour les travaux au-delà de 750 €.

En réalité, Mme [Z] [P] indique que le patrimoine immobilier de la SARL [Y] est particulièrement délabré, raison pour laquelle elle profite de cette procédure discutable pour tenter un enrichissement afin de financer des travaux.

Mme [Z] [P] a averti à plusieurs reprises la société demanderesse que ses biens étaient vétustes et qu’ils nécessitaient des travaux afin de pouvoir relouer les biens, travaux bien au-delà des 750€. Une visite sur place avait été faite avec monsieur [Y], lequel a parfaitement constaté la vétusté de l’immeuble. Lors de cette visite, monsieur [Y] avait reconnu lui-même que les travaux étaient nécessaires et avait proposé de mandater des entreprises de sa connaissance pour réaliser les travaux de rénovation indispensables pour une location décente.

Des photos prises en septembre 2020 démontrent l’état des logements, ainsi qu’un constat d’huissier du 1er octobre 2021, pièces établissant le caractère « inlouables » (sic) des biens en l’état.

De surcroît, en 2017, Mme [Z] [P] avait proposé à la SARL demanderesse de relouer deux (2) appartements au 4 rue LYAUTEY, dans l’état initial de l’appartement sans aucun travaux à sa charge et ce par le biais d’une association recommandée par la mairie de BRIEY, mais le propriétaire a refusé la proposition de la défenderesse indiquant qu’elle avait « d’autres projets pour cet immeuble ». Madame [Z] [P] n’avait donc plus besoin de chercher d’autres locataires au regard d’une part du refus de la demanderesse et d’autre part de l’état de l’immeuble.

La SARL [Y] possède un autre immeuble au 3 rue Jules Ferry à BRIEY, immeuble se trouvant dans une situation identique de délabrement. Cet immeuble était très difficile à louer puisqu’il était également vétuste et une proposition de location a également été faite sans suite pour ce bien.

L’agence ZACHARY IMMOBILIER a établit les problèmes de vétusté et d’absence de travaux nécessaires récurrents du chef du patrimoine immobilier de la société demanderesse.

Ainsi, la société demanderesse qui a été le mandant n’a pas exécuté le contrat de bonne foi en ne donnant pas les moyens utiles à son mandataire, pour que celui-ci puisse exécuter sa mission, en laissant se dégrader les immeubles et en ne prenant aucune mesure pour permettre une location dans le respect des exigences et des lois d’ordre publique en matière de décence et d’habilité des biens destinés à l’habitation.

Par ses conclusions récapitulatives du 14 novembre 2022, la SA GAN ASSURANCE, intervenant volontaire à la présente procédure, sollicite de la présente juridiction de :

Juger recevable l’intervention volontaire de la société GAN ASSURANCES,Juger la demande mal fondée,Débouter la SARL [Y] et toute autre partie ou succombant de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,La condamner en tous les frais et dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du CPC.

À l’appui de ses moyens de défense, la SA GAN ASSURANCES expose les éléments suivants :

Madame [F] [Z], agissant sous l’enseigne IMMO CITY, a souscrit auprès du GAN un contrat d’assurance responsabilité civile « agents immobiliers » le 13 février 2017 a effet du 15 janvier 2017.

L’assureur conteste toute faute de son assurée.

Concernant l’appartement loué à Monsieur [X] :

La SARL [Y] a sollicité la condamnation de Madame [F] [P] à la somme de 18202,22 euros au titre des loyers impayés par Monsieur [X].

Or, la SARL [Y] a de sa propre initiative initié une procédure d’expulsion à l’encontre de Monsieur [X]. : délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 23 octobre 2020 et assignation du 21 janvier 2021 devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de BRIEY afin de solliciter l’expulsion de Monsieur [X] et la condamnation de ce dernier à la somme de 18 202,22 euros au titre des impayés locatifs bien antérieurs.

Néanmoins, Monsieur [X] avait quitté le logement depuis le mois de février 2017 et la SARL [Y] s’est désistée de son action.

La SARL [Y] a fait état de la responsabilité du mandataire immobilier dans le cadre de sa gestion du bien occupé par Monsieur [X] et a sollicité le paiement d’une dette locative à hauteur du 18 202,22 euros correspondant à des loyers prétendument impayés du mois de janvier 2017 au mois d’octobre 2021 au motif que " Mme [P] a laissé perdurer une situation d’impayés alors qu’elle était tenue d’engager des procédures adéquates ".

D’une part, elle fait état d’une situation d’impayés jusqu’au mois d’octobre 2021 et d’une gestion « catastrophique » de Madame [Z] ; d’autre part, elle mentionne que le locataire a adressé son préavis au mois de janvier 2017.

À compter du mois de février 2017, Monsieur [X] a quitté le logement. La SARL [Y] ne peut, dès lors, solliciter le paiement des loyers puisque Monsieur [X] n’était plus locataire du logement à compter du mois de février 2017.

Il n’existe aucun impayé locatif, d’ailleurs, la SARL [Y] s’est désistée de sa demande de condamnation au titre des impayés locatifs.

Il convient de débouter la SARL [Y] de sa demande à ce titre.

Sur la gestion des autres appartements :

Madame [Z] n’a commis aucune faute dans le cadre du mandat.

Au visa des articles 1991 et 1992 du Code civil l’assureur de Mme [Z] [P] rappelle que la demanderesse doit démontrer une faute de gestion imputable à la défenderesse. Or la demanderesse sollicite 136 800 euros au titre de la prétendue absence de perception des loyers.

Madame [Z] a démontré, sans conteste, une absence de faute dans le cadre de sa gestion en produisant plusieurs échanges de courriels et notamment un courriel en date du 13 novembre 2017, par lequel Madame [F] [P] a adressé une offre de location à la bailleresse. La SARL [Y] a refusé la proposition par courriel du 15 novembre 2017, en indiquant « Nous avons d’autres projets pour cet immeuble, du fait nous ne pouvons y donner une suite favorable ».

Par ailleurs, les dégradations et la situation d’insalubrité de l’immeuble sont constatées par l’Huissier de justice ainsi la demanderesse ne démontre aucune faute dans la gestion de Madame [Z], qui a réalisé toutes les diligences requises.

La SARL [Y] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes en raison de l’absence de faute prouvée de Madame [Z].

En outre, l’assureur conteste l’existence d’un préjudice :

Au visa de l’article 9 du Code de procédure civile la SA GAN ASSURANCES relève que les demandes indemnitaires de la SARL [Y] consistent en affirmations purement gratuites et péremptoires.

La SARL [Y] ne démontre nullement ni la réalité de son prétendu préjudice ni son quantum et ne produit aucune pièce établissant ses demandes, rappelant que nul ne peut se fournir de preuve à elle-même.

La SARL [Y] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions à ce titre.

L’ordonnance de clôture du 24 octobre 2023 a fixé la date de plaidoirie au 15 octobre 2024. À l’audience du 15 octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur la responsabilité de Mme [Z] [P]

Les articles 1103 et 1104 du Code Civil disposent : que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

L’article L 110-3 du Code de commerce dispose que « à l’égard des commerçants, les actes de commerce se prouvent par tous moyens à moins qu’il n’en soit autrement disposé par la loi ».

L’article 1984 du code civil définit le mandat comme l’acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom " et précise que le contrat se forme par l’acceptation du mandataire.

L’article 1991 du Code civil dispose que « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »

L’article 1992 du Code civil dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. ».

L’article 9 du Code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Il résulte des pièces produites que la SARL [Y] a conclu avec Mme [Z] [P] exerçant sous l’enseigne IMMO BRIEY le 1er avril 2012 un contrat de mandat de gérance portant sur l’administration et la gestion d’un immeuble sis 4, rue Lyautey à Briey.

Ce mandat prévoyait expressément la mission du mandataire comme suit : « le mandataire a pour mission d’accomplir tous les actes d’administration, notamment ceux décrits au paragraphe »'étendue des pouvoirs’ ainsi que les prestations supplémentaires définies ci-après : – faire exécuter tous travaux dont l’importance nécessite devis et accord préalable du mandat.

Le mandat précise au paragraphe « étendue des pouvoirs », les pouvoirs que le mandat donne au mandataire :

Gérer les bien désignés au recto, les louer aux prix, charges, durée et conditions que le mandataire avisera, signer tous baux et locations, les renouveler, les résilier, procéder à la révision du loyer, donner et accepter tous congés, faire dresser tous états des lieux.Recevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers, charges, indemnités d’occupation, prestations, cautionnements, avances sur travaux, sommes pour remise ou décharge de contributions, et plus généralement toutes sommes, ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens d’autrui, déposer ces divers fonds sur les comptes de l’agence et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve du compte-rendu de gestion qui devra être délivré au mandant aux échéances précisées au chapitre « Reddition des comptes ».Procéder à toutes les réparations de moindre coût, ne pouvant dépasser la somme de 750E TTC ; pour les opérations plus onéreuses : réparations, reconstructions, changements de distribution. etc…, aviser le mandant et obtenir son accord avant de passer à cet effet les devis et marchés avec tous les architectes, entrepreneurs et artisans, et en payer les mémoires : EN CAS D’URGENCE, procéder aux opérations et en aviser tout de suite le mandant.Embaucher le personnel d’entretien et de gardiennage, fixer son salaire, le payer. le congédier et le remplacer si nécessaire.Faire assurer contre l’incendie et autres risques les biens gérés, signer à cet effet toutes polices et tous avenants d’assurances, en payer les primes.Acquitter toutes sommes qui pourront être dues par le mandant, notamment toutes impositions, faire toutes réclamations en dégrèvement présenter à cet effet tous mémoires et pétitions.Prendre toutes dispositions pour assurer la bonne marche et l’entretien des divers services de fonctionnement : eau. gaz, électricité. chauffage, etc.Représenter le mandant devant toutes les administrations publiques et privées, sous réserve de l’application de l’art. 828 du Nouveau Code de Procédure Civile. déposer et signer toutes pièces, engagements et contrats, auprès des services compétents. solliciter la délivrance de toutes pièces ou contrats, le tout relativement au bien géré.De toutes sommes reçues ou payées, donner ou retirer quittanceÀ défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites Judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations. assignations, et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créanciers.Donner, sur demande du mandant, tous les éléments pour la déclaration annuelle de ses fonciers.Accomplir, le cas échéant, les prestations supplémentaires définies, en page I

Ce mandat était consenti et accepté pour une durée de 3 ans et se renouvelait d’année en année par tacite reconduction à défaut de résiliation pour une durée totale qui ne pouvait excéder 10 ans.

La SARL [Y] conteste la bonne exécution de ce mandat de gérance et entend mettre en cause la responsabilité de son mandataire, Mme [Z] [P] à raison des fautes de gestion commises dans le cadre de sa mission. Elle reproche à sa mandataire :

— de ne pas avoir mis en location 4 des 5 appartements composant l’immeuble ;

— de ne pas avoir perçu les loyers de l’appartement loué à M. [X] et de ne pas avoir diligenté de procédure à son encontre ;

— de ne pas avoir réglé les taxes foncières 2017 et 2018 ;

— globalement de ne répondre ni au téléphone, ni aux mails, ni aux courriers adressés en LRAR ;

— d’avoir été déloyale s’agissant du départ de M. [X], en n’informant pas le mandant qui a diligenté une procédure inutile et en produisant des faux laissant croire que le bail se poursuivait et qu’elle exécutait sa mission dans le cadre d’une précédente procédure de référé ;

— de n’avoir exécuté aucun travaux permettant la location des immeubles.

La défenderesse et son assureur contestent toute faute de gestion, rappelant que dans le cadre de son mandat de gérance, Mme [Z] [P] a soumis des potentiels locataires qui ont été refusés par le mandant. Elle précise que M. [X] a résilié son bail et qu’elle ne saurait être tenue de loyers prétendument impayés qui n’étaient pas dus en raison de la résiliation du bail. Plus globalement elle conteste toute faute dans sa gestion.

L’obligation du mandataire de « louer les biens aux prix » consiste en une simple obligation de moyens. La SARL [Y] indique que en 2012, 3 des 5 appartements du bien sis 4, rue du maréchal Lyautey étaient loués. Il résulte de la pièce produite au soutien du décompte indemnitaire sollicité que les locataires ont quitté leurs logements en septembre 2012 (Mme [C]), octobre 2013 (Mme [K]) et novembre 2015 (M. [H]). Pour justifier de l’état des appartements et de leur vétusté rendant la location difficile, la défenderesse fournit un ensemble de photographies datant de septembre 2020. Si les photographies attestent d’un état général vétuste, le manque de précision des pièces ne permet pas d’établir que l’ensemble des appartements sont dans le même état (il semble que en dehors des communs, un seul appartement ait fait l’objet de prises de vue (a priori au 2ème étage). Le constat d’huissier présente la même faiblesse dans la mesure où le seul appartement décrit dans le cadre de sa mission est l’appartement du 2ème étage gauche.

Il résulte des échanges de mails produits que le 13 novembre 2017, l’agence IMMO CITY proposait à la SARL [Y] la location des 2 appartements du rez-de chaussée rue Lyautey avec une location « au nom d’une personne habitant Briey » pour le compte d’une famille de réfugiés en cours de régularisation et en contrepartie de la rénovation des 2 appartements. Le mandataire indiquait les coûts approximatifs du matériel de revêtement de sol et de remplacement des radiateurs électriques. Le 15 novembre, la SARL [Y] répondait par l’entremise de sa responsable administrative et comptable « Nous avons d’autres projets pour cet immeuble, de ce fait nous ne pouvons y donner une suite favorable ».

Le précédent mandataire du bien sis 4, rue du maréchal Lyautey indiquait en 2013 à la direction générale des finances publiques que le local était vacant en précisant « l’état de l’immeuble ne permet pas la relocation (insalubre), il est vide depuis plus de 2 ans. (pour le lot 6). En 2017, IMMO City mentionnait » local vacant : en rénovation " pour les lots 5 et 6.

Au regard de ces éléments, il ne peut être reproché au mandataire de ne pas être parvenu à louer les appartements de l’immeuble sis 4 , rue du Maréchal Lyautey à BRIEY, d’autant qu’une proposition de location effective a été déclinée par la SARL [Y], propriétaire du bien. La production de factures de faibles montants pour des travaux courant février et novembre 2011 ne permet pas de justifier du caractère propre à la location des biens de la SARL [Y]. Il en va de même s’agissant de la facture de charpente, couverture, zinguerie de 2019 (d’autant que la mention immeuble de Briey ne permet pas de déterminer si l’immeuble dont il s’agit est celui du 4, rue de Lyautey, ou celui du 3 rue Jules Ferry également situé à Briey).

S’agissant du bail de M. [X], il résulte des courriers produits par la demanderesse que celle-ci a sollicité les 16 juillet et 27 septembre 2019, le bail signé par M. [X] auprès de Madame [P].

Il résulte en outre de l’ordonnance de référé du 8 décembre 2020 que la SARL [Y] a saisit le juge des référés aux fins d’obtention de la communication de ce bail par assignation du 17 février 2020 (dont il se déduit qu’aucune réponse n’a été adressée à son courrier ; la défendresse n’en justifiant pas d’ailleurs). Le juge des référés relève dans sa décision que la communication des pièces sollicitées par la la SARL [Y] a été effectuée par la défenderesse dans le cadre des échanges des pièces et de conclusions, soit au cours de l’année 2020. Cette communication de pièces a fondé en janvier 2021 la saisine du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Briey aux fins d’expulsion de M. [X] et de condamnation de ce dernier au paiement d’indemnité d’occupation et d’arriéré locatif. Mme [Z] [P] ne justifie par aucune pièce avoir informé son mandant du départ du locataire, M. [X] courant 2017. A l’inverse, la SARL [Y] justifie avoir introduit une procédure sans objet dont elle s’est désistée. Elle produit, en outre, le courrier de M. [X], adressé à l’avocat de la SARL [Y] par lequel ce dernier indique avoir quitté le bien loué en décembre 2016 et avoir résilié son bail le 31 janvier 2017. Par son courrier de janvier 2017, il précise solliciter un préavis de 1 mois en raison de son état de santé. Il justifie en outre d’une nouvelle assurance locative à compter du 16 décembre 2016 pour son appartement à ARGENTEUIL.

Mme [Z] [P] a omis d’informer son mandant de la résiliation du bail par M. [X] en janvier 2017. D’ailleurs, si elle indique avoir prévenu du départ de ce locataire, force est de relever qu’elle a produit, le 9 septembre 2020 dans le cadre de la procédure de référé des courriers adressés à M. [X] et datés des 2 octobre 2018 et 17 juillet 2019 par lesquels elle sollicitait le règlement de loyers impayés (pour 10904,47 euros en 2018) et la transmission d’une attestation d’assurance logement et d’entretien de la chaudière. Il est pour le moins surprenant de constater que IMMO CITY produise des courriers de 2018 et 2019 prétendument adressés à un locataire parti depuis 2017.

Ainsi, dans le cadre du bail de M. [X], le mandataire a commis une faute de gestion en n’informant pas son mandant du départ du locataire, et en produisant des courriers manifestement faux, laissant le propriétaire engager une procédure d’expulsion locative inutile. Cette faute engage la responsabilité du mandataire.

S’agissant de l’absence de réponse aux locataires, la responsabilité de Mme [Z] [P] apparaît également engagée au regard du courriel de l’UDAF du 3 octobre 2013, relatif à la situation du locataire M. [H]. En effet, l’UDAF mentionne avoir adressé 4 LRAR à M. [P] pour tenter de régulariser la situation d’impayés de loyers. Le locataire lui même a adressé un courrier à son propriétaire le 26 novembre 2013 indiquant être sans nouvelle de " M. [O] " de l’agence IMMO BRIEY et précise joindre à sa lettre les clés (faute d’état des lieux?).

S’agissant des taxes foncières, il résulte des pièces produites que la SARL [Y] a questionné son mandataire s’agissant des taxes foncières 2017, qui n’auraient pas été réglées, par courrier du 9 avril suite au relevé de gérance reçu (et précédemment par mail du 27 mars 2018). Néanmoins la fiche de rôle de taxes foncières produites, relative à l’année d’imposition 2017 laisse apparaître en son pied un justificatif de paiement par chèque à la date du 17/04/18 (soit avant l’échéance du 15/10/2018 mentionné à l’avis d’impôt 2018.

La seule mise en demeure de payer émanant de la DGFP date d’avril 2016 et porte sur la taxe foncière 2015, qui a effectivement été majorée de 330 euros. Il résulte néanmoins de la pièce produite qu’un paiement de 2967 euros a été effectué (sur 3297 euros) sans que ne puisse être déterminé à qui la taxe foncière 2015 avait été adressée et qui a payé le montant sollicité par l’administration fiscale.

La faute de gestion de Mme [Z] [P] s’agissant d’éventuels retard de paiement des taxes foncières n’est pas suffisamment établie par les pièces produites, qui concernent des années différentes, au cours desquelles le caractère loué ou non des biens est questionné (d’autant que 2 adresses différentes figurent sur la fiche de rôle des taxes foncières (rue Jules Ferry et rue de Lyautey) sans que la situation des deux biens ne puisse être formellement distinguée.

S’agissant de l’absence de mise en œuvre de travaux de rénovation/réhabilitation par le mandataire, il convient de relever que les photographies et le constat produits en défense attestent de l’importance des travaux à entreprendre. Les mentions figurant sur les différentes demandes de renseignements de l’administration fiscale établissent sans conteste la vétusté des biens, au moins s’agissant de certains lots. Le courriel de proposition de locataires émanant de Mme [Z] [P] courant 2017 et mentionnant un loyer minoré pour permettre la mise en œuvre de travaux va dans le même sens. La réponse laconique de la SARL [Y] ne permet pas de déterminer que cette dernière entendait effectivement mettre en œuvre d’importants travaux de rénovations de son bien. Si l’exécution de travaux peut être délégué à un mandataire, le propriétaire d’un bien demeure décisionnaire des travaux à engager. Aucune des pièces produites par la SARL [Y] ne justifie de sa décision de mettre en œuvre d’importants travaux de réhabilitation de son bien et de son souhait d’en confier l’exécution à son mandataire. La responsabilité de Mme [Z] [P] ne pourra être retenue de ce chef.

Il résulte de ce qui précède que Mme [Z] [P] a commis plusieurs fautes de gestion engageant sa responsabilité de mandataire, notamment en :

— omettant de prévenir son mandant du départ d’un locataire M. [X], conduisant le propriétaire à une action judiciaire inutile ;

— omettant de répondre à différents courriers émanant tant de son mandant que d’un locataire ou de l’organisme de protection en charge de son suivi (M. [H] et l’UDAF).

Néanmoins, sa responsabilité ne saurait être engagée en raison de la non-location des appartements pendant la période de son mandat, pas plus qu’en raison de la non-perception de loyers qui n’étaient plus dus compte tenu du départ du locataire, M. [X]. En outre, sa responsabilité en raison d’éventuels retard de paiement des taxes foncières n’est pas suffisamment démontrée pour être retenue au regard des pièces produites.

La SARL [Y] sollicite réparation de son préjudice à raison des fautes commises par Mme [Z] [P] à hauteur de 18 202,22 euros en raison des loyers impayés de M. [X] et de 168 800 euros de loyers non perçus faute de location des biens pendant la durée du mandat.

Il résulte néanmoins des pièces produites que la société mandante sollicite en réalité de sa mandataire le paiement de loyers qui n’ont jamais été dus par le locataire en raison de la résiliation de son bail en bonne et due forme. En outre, la responsabilité de Mme [Z] [P] n’a pas été retenue s’agissant de la non-location des appartements pendant son mandat. La SARL [Y] ne saurait donc solliciter le règlement des loyers putatifs sur la période du mandat de gérance, en l’absence de lien de causalité entre les fautes finalement retenues et le préjudice allégué.

La SARL [Y] ne démontre pas avoir subi de préjudice résultant des fautes de gestion retenues (manque d’information s’agissant du départ de M. [X], absence de réponse) et ne le chiffre pas.

Au regard de ces éléments il y a lieu de débouter la SARL [Y] de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

La demanderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance et au paiement au bénéfice des défenderesses de la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe, et en premier ressort :

Juge recevable l’intervention volontaire de la société GAN ASSURANCES,

Déboute la SARL [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Condamne la SARL [Y] aux dépens ;

Condamne la SARL [Y] à payer à Madame [F] [Z] [P] la somme de 1 000 € et à la SA GAN ASSURANCES la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la juge et la greffière et mis à disposition au greffe du tribunal.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE