AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 05 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00105 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFPJ

Minute JCP n° 25/804

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. LAURALOU 2

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Arnaud BLANC, avocat au Barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [W] [C]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 03 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [V] [U] par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2018 , la SCI LAURALOU 2, représentée par la SARL BLUE HABITAT GESTION, a donné à bail à [W] [C] un appartement, un garage fermé et une cave situés [Adresse 4] (appartement 1- rez de chaussée), pour un loyer mensuel de 500 euros, et 35 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juin 2024, la SCI LAURALOU 2 a fait signifier à [W] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1539,87 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du même jour, LA SCI LAURALOU 2 a avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de cette assignation.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, signifié à l’étude, la SCI LAURALOU 2 a fait assigner [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de résiliation du bail, de paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation, au paiement de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. .

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 30 janvier 2025.

A l’audience du 4 avril 2025, à laquelle le défendeur n’a pas comparu, la SCI LAURALOU 2, dûment représentée, a actualisé sa créance à 8121,26 euros, selon décompte en date du 1er avril 2025, enregistré au Greffe le 3 avril 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025.

*

Par jugement avant dire droit du 20 juin 2025, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé du litige et de la procédure, le tribunal a ordonné avant dire droit la communication du contrat de bail en son intégralité.

Le 6 août 2025, le contrat de bail sollicité est parvenu au Greffe.

*

À l’audience du 25 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été rappelée, la SCI LAURALOU 2, représentée, maintient ses demandes.

LA SCI LAURALOU 2 soutient, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, que [W] [C] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 05 juin 2024 .

[W] [C], régulièrement assigné à l’étude, puis avisé de la réouverture des débats par jugement notifié par courrier recommandé avec accusé de réception, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Il n’a jamais comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, [W] [C] assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 30 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, le 5 juin 2024, la CCAPEX s’est vu communiquer le commandement de payer par le commissaire de justice.

En conséquence, la demande de LA SCI LAURALOU 2 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2018, du commandement de payer délivré le 05 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2025, que LA SCI LAURALOU 2 rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois (le bail étant antérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 05 juin 2024. Ce commandement vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois mentionné par le commandement de payer, soit le 5 août 2024 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 novembre 2018 à compter du 06 août 2024 .

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de [W] [C] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [W] [C]  :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 06 août 2024, [W] [C] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner [W] [C] à son paiement à compter du 06 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [W] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner [W] [C] à payer à LA SCI LAURALOU 2 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de LA SCI LAURALOU 2, aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 novembre 2018 entre LA SCI LAURALOU 2 d’une part, et [W] [C] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 06 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [W] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ou technicien si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [W] [C] à compter du 06 août 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 573,27 euros à la date de l’assignation ;

AUTORISE la SCI LAURALOU 2 à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE [W] [C] à payer à LA SCI LAURALOU 2 la somme de 8121,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 sur la somme de 1539,87 euros, et à compter de chacune des échéances pour le surplus des sommes dues,

CONDAMNE en outre [W] [C] à payer à LA SCI LAURALOU 2, l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 2 avril 2025, l’échéance de mai 2025 étant due, et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE [W] [C] à payer à LA SCI LAURALOU 2 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [W] [C] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 05 juin 2024 , soit 125,52 euros ;

RAPPELLE qu’il appartient à [W] [C] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ; au besoin, l’y condamne ;

DEBOUTE LA SCI LAURALOU 2 de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par L. FOURMY, Vice-Présidente, et M. MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE