Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

RÉFÉRÉ : I. N° RG 25/00331 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNE3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 DÉCEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S.U. PIZZIPUB, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître [M] [G] de la SARL ILIADE AVOCATS, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de METZ, vestiaire: A401, avocat postulant, Maître Carla MESSI de la SELARL ODARNIS BECA, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. M.[S], prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Maud GIORIA de la SCP ECKERT – ROCHE – GIORIA, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de METZ, vestiaire : B202

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Débats à l’audience publique du 18 NOVEMBRE 2025

Président : Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente

Greffier : Madame Anna FELTES

Les parties ont été avisées que l’ordonnance serait mise à leur disposition au greffe le 30 DÉCEMBRE 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2018, la SCI M.[S] a donné à bail à la SAS PIZZIPUB un local commercial situé [Adresse 9] à 57400 SARREBOURG moyennant un loyer de 750 euros pour une durée de neuf ans.

La société PIZZIPUB a procédé à une déclaration de sinistre pour un dégât des eaux survenu le 18 mars 2025.

Par acte de commissaire de Justice du 18 février 2025, la SCI M.[S] a fait délivrer à la SAS PIZZIPUB un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une dette de loyers de 6 000 euros.

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Par acte de commissaire de Justice en date du 10 juillet 2025, auquel il est renvoyé pour un exposé complet des termes du litige, la SAS PIZZIPUB a fait citer la SCI M.[S] devant le Président du Tribunal judiciaire de ce siège statuant en référé, sur le fondement des articles 145 et 700 du Code de procédure civile aux fins de l’entendre :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée :

— Commettre un expert judiciaire, avec pour mission de constater les désordres affectant les lieux, d’en rechercher la cause, d’indiquer les moyens et le coût des mesures propres à y remédier ;

— Déclarer la décision à intervenir commune et opposable à la compagnie d’assurance AXA FRANCE ;

— Condamner la SCI M.[S] à lui verser la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI M.[S] aux entiers frais et dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI M.[S] a constitué avocat.

Dans ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 30 septembre 2025, la SCI M.[S] sollicite du Juge des référés :

— Qu’il déboute la société PIZZIPUB de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— Qu’il lui donne acte de ses protestations et réserves ;

— Qu’il mette à la charge de la société PIZZIPUB le montant de la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert ;

— Qu’il déboute la société PIZZIPUB du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel :

— Qu’il la déclare bien fondée en ses demandes reconventionnelles ;

— Qu’il constate que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail régularisé entre les parties est acquise depuis le 25 mars 2025 ;

— Qu’il dise et juge que le bail commercial est résilié à compter de cette date ;

— Qu’il constate que la société PIZZIPUB est occupante sans droit ni titre ;

— Qu’il ordonne l’expulsion de la société PIZZIPUB et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 9] à [Localité 7] et de toutes leurs dépendances, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— Qu’il condamne la société PIZZIPUB à lui verser la somme de 800 euros TTC à titre de provision sur les loyers impayés au 15 février 2025 ;

— Qu’il condamne la société PIZZIPUB à lui verser une indemnité d’occupation de 225,81 euros TTC à titre de provision pour la période écoulée du 25 au 31 mars 2025 ;

— Qu’il condamne la société PIZZIPUB à lui verser la somme de 1 000 euros par mois à titre de provision d’indemnité d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— Qu’il rappelle que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités et la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié ;

— Qu’il ordonne la capitalisation des intérêts qui auraient couru une année entière ;

— Qu’il condamne la société PIZZIPUB à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Qu’il condamne la société PIZZIPUB aux entiers frais et dépens y compris le coût de la délivrance du commandement de payer et les frais de l’état des inscriptions ;

— Qu’il ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 27 octobre 2025, la SAS PIZZIPUB reprend les termes de son assignation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

La présente ordonnance ne pourra être déclarée commune à la SA AXA FRANCE faute pour la demanderesse de justifier de son assignation.

Sur la demande de résiliation de bail commercial

En application de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le Président du Tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 alinéa 1 du même Code, le Président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L145-41 du Code commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit en son article 4.5 une clause résolutoire sur le fondement de laquelle la société PIZZIPUB s’est vue délivrer un commandement visant la clause résolutoire. Cette dernière n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Toutefois, le preneur peut se dispenser du paiement des loyers en se prévalant de l’exception d’inexécution à la condition qu’il se trouve dans l’impossibilité d’exploiter le fonds en raison des manquements du bailleur.

Or la société PIZZIPUB produit un rapport établi par le cabinet 2R EXPERTISE du 14 avril 2025 libellé comme suit :

1. État de la toiture

— Présence d’une toiture en tôle fibrociment amiantée, présentant de multiples fissures et signes de dégradations importantes.

Ces dégradations sont visibles depuis l’intérieur du bâtiment, notamment dans le local situé à l’arrière de l’atelier ainsi que dans le bureau.

2. Infiltrations d’eau

— Présence de traces d’humidité récentes, indiquant des infiltrations actives.

— Flaques d’eau observées dans l’atelier, confirmant une absence d’étanchéité de la toiture.

3. Matériel endommagé

— Des équipements et matériels stockés dans l’atelier sont visiblement mouillés.

— Il s’agit de matériel prêt à l’expédition, ce qui impacte directement l’activité commerciale.

— L’eau ruisselle sur certaines machines et équipements, ce qui représente un risque de sécurité important pour les occupants et les salariés.

Il s’évince de ces constatations qui ne sont pas contestées que les infiltrations constatées de part leur étendue et compte tenu de la nature de l’activité du preneur qui nécessite l’usage de machines, de matériels informatique et de matériaux qui doivent être maintenus à l’abri de l’humidité, sont de nature à empêcher l’exploitation du fonds de commerce.

Ainsi le bien fondé de l’exception d’inexécution étant plausible, une contestation sérieuse s’oppose à ce que la résiliation du bail soit constatée.

Il n’y a lieu à statuer en référé sur la demande formée à ce titre et les demandes subséquentes.

Sur la demande de provisions

Selon l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le Président du Tribunal judiciaire ou le Juge des contentieux de la protection dans la limite de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI M.[S] établit un décompte dont il ressort que la somme de 6 000 euros a été payée entre le 21 mars et le 07 juillet 2025 si bien que la dette de loyers et charges de 800 euros arrêtée au 15 février 2025 et invoquée à l’appui de la demande en paiement est à ce jour apurée.

En conséquence, la SCI M. [S] sera déboutée de sa demande en paiement de provision au titre de l’arriéré de loyer.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Le caractère légitime de la demande se déduit du constat que les allégations de son auteur ne sont pas imaginaires et de l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée dans la perspective d’un litige futur.

Le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, mais il doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions.

La SAS PIZZIPUB produit un procès-verbal de constat établi par Maître [Y], commissaire de justice, le 13 mars 2025 dont il ressort que des dalles du plafond du local sont abîmées du fait d’infiltrations et que dans l’atelier et dans la réserve le sol et les bâches déposées sont mouillées.

Le rapport établi le 14 avril 2025 par le cabinet 2R EXPERTISE confirme la réalité des infiltrations.

La SAS PIZZIPUB rapportent ainsi la preuve de l’existence de possibles désordres affectant le local loué. Seule une mesure d’expertise permettra de déterminer la nature des travaux à réaliser le cas échéant à la charge du bailleur et les éventuels dommages résultant des infiltrations dénoncées.

La mesure d’expertise sollicitée apparaît nécessaire à la solution du litige potentiel. Il convient de l’ordonner tous droits et moyens réservés aux frais avancés de la SAS PIZZIPUB.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le Juge des référés statue sur les dépens.

Il convient de condamner la SAS PIZZIPUB à les régler dans la mesure où l’expertise est ordonnée à son avantage sans que le juge puisse connaître l’issue de celle-ci.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat (article 700 du Code de procédure civile).

Les responsabilités n’étant pas établies et la demande d’expertise étant accueillie favorablement, il convient de rejeter la demande formée par les parties en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente, Juge des référés par délégation, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort :

RENVOIE les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DEBOUTE la SASU PIZZIPUB de sa demande visant voir déclarer la présente ordonnance commune à la compagnie d’assurance AXA FRANCE ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande en résiliation du bail et sur les demandes subséquentes;

DÉBOUTE la SCI M.[S] de sa demande de provision au titre des loyers ;

ORDONNE une expertise du local commercial situé [Adresse 9] à [Localité 7] et commet pour y procéder :

Monsieur [H] [N]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 03.87.76.63.71

Mèl : [Courriel 11]

Expert judiciaire inscrit sur la liste de la Cour d’appel de [Localité 12]

avec pour mission de :

— Se rendre sur place sis [Adresse 9] à [Localité 7] après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des désordres allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans les conclusions des parties ;

— Etablir la chronologie des sinistres et des interventions opérées sur la toiture ;

— Dresser la liste des intervenants concernés par ce ou ces désordres ;

— Dresser l’inventaire des pièces communiquées à l’Expert par les parties ;

— Dresser l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

— Enumérer les polices d’assurances souscrites par chacun des intervenants ;

— Prendre connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques), tels que plans, devis, marchés et autres ; entendre tous sachants ;

— Examiner l’immeuble, rechercher la réalité des désordres allégués par les parties dans l’assignation ou les conclusions en produisant des photographies ;

— En indiquer la nature, l’origine et l’importance ;

— Préciser notamment pour chaque désordre s’il provient :

d’un manquement aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en œuvre, en spécifiant les normes qui n’auraient pas été respectées,d’une exécution défectueuse,d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages,d’une autre cause, notamment de la vétusté ;- Rechercher la date d’apparition des désordres ;

— Préconiser dans une « note aux parties » intermédiaire les remèdes à y apporter et les travaux nécessaires à la remise en état de l’ouvrage ;

— Laisser un délai de deux mois aux parties pour produire des devis, en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

— Au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, évaluer les travaux désordre par désordre et leur durée ;

— Evaluer les préjudices de toute nature résultant des désordres, notamment le préjudice matériel, les pertes d’exploitation, le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Plus généralement, fournir tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

— A la demande expresse d’une partie, donner tous éléments permettant au Tribunal d’établir les comptes entre les parties ;

— Répondre aux dires des parties de manière complète, circonstanciée et -si nécessaire- documentée en rappelant de façon précise les normes ou documents contractuels non respectés et, en cas de désaccord sur leur existence ou leur contenu, en annexant à son rapport les extraits concernés de ces normes ou documents ;

INVITE les parties à transmettre à l’Expert, dans un délai de deux mois à compter de la présente ordonnance :

— Leurs écritures : assignation et conclusions ;

— Leurs pièces numérotées et accompagnées d’un bordereau : pièces contractuelles (contrats, conditions particulières et générales, avenants, plans, …), devis, factures, procès-verbaux de réception, attestations d’assurance (« dommages ouvrage », « décennale », responsabilité civile…), éventuels constats de commissaire de justice, rapports d’expertise privé, …. étant précisé que les pièces dématérialisées seront communiquées de manière individualisée, à savoir un fichier par pièce nommé conformément au bordereau) ;

INVITE l’Expert à suivre les prescriptions ci-après :

COMPTE-RENDU DE PREMIRE VISITE :

Lors de la première visite sur les lieux, l’expert aura pour mission de :

— Dresser une feuille de présence en invitant les parties à communiquer les coordonnées de l’interlocuteur des opérations d’expertise y compris une adresse e-mail et à se prononcer sur leur accord quant à une communication électronique ;

— Apprécier de manière globale la nature et le type des désordres ;

— Etablir la liste exhaustive des réclamations des parties ;

— Etablir la liste des intervenants pouvant être concernés par le litige, et d’ores et déjà donner son avis sur les tiers susceptibles d’être attraits à la procédure ;

— Enumérer les polices d’assurance souscrites par chacun des intervenants et solliciter celles qui font défaut ;

— Dresser l’inventaire des pièces contractuelles utiles à l’instruction du litige en invitant les parties à lui transmettre les documents manquants ;

— Etablir une chronologie succincte des faits comprenant la réception des travaux et l’apparition des dommages ;

— Fixer la durée prévisible de l’expertise en précisant, si possible, si des investigations particulières doivent être menées et s’il doit être fait appel aux compétences de sapiteur ou de technicien associés ;

— Evaluer le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

— Apprécier, s’il y a lieu, l’urgence des travaux conservatoires ;

— Et du tout, dresser un compte-rendu de première visite qu’il adressera aux parties et déposera au greffe du service du contrôle des expertises du Tribunal dans le délai d’un mois à compter de la première réunion ;

EN CAS DE TRAVAUX URGENTS :

Si des travaux doivent être entrepris d’urgence, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir des dommages aux personnes et aux biens, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde, décrire ces travaux et en faire une évaluation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé dès que possible au Juge chargé du contrôle des expertises ;

Si de tels travaux urgents étaient préconisés par l’Expert et, en l’absence de tout litige à ce sujet, autorise la SAS PIZZIPUB à les faire réaliser pour le compte de qui il appartiendra et à ses frais avancés, sur le constat dressé par l’Expert que ces travaux n’entravent pas le déroulement des opérations d’expertise ;

PRÉ-RAPPORT ET RAPPORT :

DIT que l’Expert déposera au greffe et adressera aux parties un pré-rapport, comprenant son avis motivé sur l’ensemble des chefs de sa mission, dans un délai de dix mois à compter du jour de sa saisine (sauf à solliciter un délai complémentaire auprès du Juge chargé du contrôle des expertises) ;

DIT qu’il laissera aux parties un délai minimum d’un mois à compter du dépôt de son pré-rapport pour leur permettre de faire valoir leurs observations par voie de dire récapitulatif et lui communiquer l’ensemble des pièces numérotées accompagnées d’un bordereau (chaque pièce devant constituer un fichier informatique distinct) ;

DIT que, de toutes ses observations et constatations, l’Expert dressera enfin un rapport qu’il adressera aux parties accompagné des annexes (convocation à expertise, notes aux parties, pré-rapport d’expertise, dires des parties, pièces des parties) et qu’il déposera au greffe en deux exemplaires papiers accompagné de ces mêmes annexes et de la preuve par tout moyen de la signification du rapport aux parties ;

DIT que l’Expert déposera ce rapport au greffe de ce Tribunal dans les douze mois suivant l’avis qui lui sera donné de la consignation de l’avance à valoir sur ses honoraires ;

RAPPELLE que pour l’exécution de sa mission l’Expert pourra recourir à la plate-forme sécurisée d’échanges OPALEXE ;

RAPPELLE que, pour l’accomplissement de cette mission, l’Expert aura la faculté de :

— Se faire communiquer ou remettre tous documents et pièces, y compris par des tiers, sauf à en référer au Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise, en cas de difficultés, et entendre tous sachants qu’il estimera utiles ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278 du Code de procédure civile, recueillir l’avis d’un autre technicien dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour l’Expert de joindre cet avis à son rapport (article 282 du Code de procédure civile) ;

— En cas de besoin et conformément aux dispositions de l’article 278-1 du Code de procédure civile, se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité, étant rappelé que son rapport devra mentionner les nom et qualités des personnes ayant prêté leur concours (article 282 du Code de procédure civile);

— Apporter son aide technique aux parties pour la conclusion d’une transaction ;

FIXE à 4 500 euros T.T.C. le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert qui devra être consignée par la SAS PIZZIPUB, avant le 28 février 2026, sous peine de caducité de la désignation de l’Expert ;

INVITE la SAS PIZZIPUB à consigner la somme sur la plate-forme numérique de la Caisse des Dépôts :

— site : https://consignations.caissedesdepots.fr/ ;

INVITE la SAS PIZZIPUB à transmettre dès réception le récépissé de consignation au greffe de ce Tribunal ;

APPELLE l’attention des parties sur les dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile ainsi conçues :

« À défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité. L’instance est poursuivie sauf à ce qu’il soit tiré toute conséquence de l’abstention ou du refus de consigner » ;

DIT que l’Expert devra, en toutes circonstances, informer le Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise de la date de ces opérations, de l’état d’avancement de ses travaux et des difficultés qu’il pourra rencontrer ;

DIT que si les honoraires de l’Expert devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra en aviser ce Magistrat chargé de suivre les opérations d’expertise et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision complémentaire ;

CONDAMNE la SAS PIZZIPUB aux dépens ;

RAPPELLE que cette ordonnance de référé est immédiatement exécutoire à titre provisoire et sans constitution de garantie particulière, même en cas d’appel.

Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le trente décembre deux mil vingt cinq par Madame Dominique ALBAGLY, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire, assistée de Madame Anna FELTES, Greffier.

Le Greffier La Première Vice-Présidente