AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00030 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEQC

Minute JCP n°

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [C] [W]

demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Représenté par M^e Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B202

Madame [K] [Y] épouse [W]

demeurant [Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Maud GIORIA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B202

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [F] [H] [V] [T]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

Comparant en personne

Monsieur [M] [P] [T]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par M. [F] [H] [V] [T], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GIORIA Maud par voie de case (+ pièces)

— copies certifiées conformes délivrées le à MM. [F] [H] [P] [T] (+ pièces) et à [M] [P] [T] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 mars 2021, Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] ont consenti à Monsieur [F] [H] [P] [T] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 690 euros ainsi que 30 euros pour les charges.

Par acte sous seing privé en date du 09 mars 2021, Monsieur [M] [P] [T] s’est porté caution solidaire des obligations du locataire.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] ont fait signifier à Monsieur [F] [H] [P] [T] le 17 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3 792 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025 remis à étude, Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] ont fait assigner Monsieur [F] [H] [P] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 15 mai 2025 et a été successivement renvoyée jusqu’à l’audience du 03 juillet 2025 à laquelle elle a été retenue.

Aux termes de leurs conclusions déposées le 1er juillet 2025, Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [H] [P] [T] ;Condamner solidairement et subsidiairement in solidum, Monsieur [F] [H] [P] [T] et Monsieur [M] [P] [T], à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 4 256 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Les condamner solidairement et subsidiairement in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 720 euros ;Débouter Monsieur [F] [H] [P] [T] de toutes ses demandes ;Les condamner solidairement et subsidiairement in solidum, à payer la somme de 1450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] précisent que le locataire ne règle pas régulièrement les loyers et charges, et qu’il n’a pas régularisé sa situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

S’agissant des désordres invoqués par le locataire, ils exposent qu’ils sont anciens car datant de 2023 et qu’ils ont à l’époque réagi pour y remédier. Ils indiquent que Monsieur [F] [H] [P] [T] ne produit aucun justificatif du dégât des eaux subi par la voisine du haut et sur la déclaration de sinistre qu’il aurait fait à son assurance en avril 2025.

Ils confirment le paiement par le locataire de la somme de 1 000 euros le 30 juin 2025 (opération en cours de traitement par leur banque).

Aux termes de ses conclusions déposées le 03 juillet 2025, Monsieur [F] [H] [P] [T] demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment:

— Rejeter la demande d’expulsion;

— Lui accorder des délais de paiement de la dette locative sur dix mois ;

— Condamner les bailleurs à réaliser des travaux sur la façade du logement ;

— Minorer le loyer de 25 % depuis le début des infiltrations en raison du trouble de jouissance subi ;

Au soutien de ses demandes, il reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il en conteste le montant estimant que la dette s’élève à la somme de 3 707,97 euros. Il indique le logement est affecté de plusieurs désordres (infiltrations d’eau dans une chambre, la hotte et une colonne de cuisine qui sont tombées deux fois, le plafond de la salle de bains qui s’est effondré récemment rendant la douche inutilisable), désordres qu’il a signalés aux propriétaires sans que ceux-ci ne les réparent. Il reconnait avoir cessé de payer le loyer en raison de ces désordres non réparés et admet avoir eu tort de le faire, mais il estime que les propriétaitaires n’ont pas rempli leur obligation de lui fournir un logement conforme. Il précise que son assurance a fait expertiser le logement en 2023 et qu’elle a conclu à l’existence d’un désordre affectant la façade du logement.

Il indique avoir réglé les sommes suivantes : 3000 euros le 1er avril 2025, 2 000 euros le 1er mai 2025 et 1 000 euros le 30 juin 2025. Il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement sur 10 mois et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire, le temps nécessaire pour trouver à se reloger. Il sollicite en outre que le bailleur fasse procéder à des travaux du logement, voire à une expertise, et que le loyer soit minoré de 25% à compter du mois de juin 2023.

Il indique percevoir des revenus mensuels de 3 900 euros outre des prestations familiales Luxembourgeoises d’un montant de 700 euros par semestre. Il supporte le remboursement d’un crédit de 500 euros par mois et verse une pension alimentaire de 358 euros pour ses trois enfants qui résident en alternance à son domicile.

A l’audience, Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W], représentés, ont maintenu leurs demandes.

Monsieur [F] [H] [P] [T], présent en personne et représentant Monsieur [M] [P] [T], a maintenu ses demandes.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe .

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 17 octobre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 20 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 17 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3792 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] produisent un décompte aux termes duquel Monsieur [F] [H] [P] [T] leur doit, après intégration des trois versements réalisés par le locataire entre avril et juin 2025, la somme de 4 256 euros.

Monsieur [F] [H] [P] [T] ne produit aucun élément de nature à contester le montant de sa dette, qu’il reconnaît le principe à l’audience.

Monsieur [F] [H] [P] [T] et Monsieur [M] [P] [T] seront donc solidairement par conséquent condamnés, à titre provisionnel, à verser à Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] cette somme de 4 256 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 792 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les désordres et le trouble de jouissance allégué :

Monsieur [F] [H] [P] [T] se plaint d’infiltrations d’eau dans une des chambre du logement et dans la salle de bains, ainsi que de la chute d’une hotte et d’une colonne de cuisine.

Il résulte des pièces produites et notamment des échanges des parties, que :

— les infiltrations d’eau dans une des chambres du logement datent du mois d’avril 2023 et que ces infiltrations ont été la conséquence d’un dégât des eaux ayant affecté le logement du dessus. L’assurance du locataire, intervenue en juin 2023 pour déterminer l’origine de ces infiltrations, a établi un rapport constatant une forte présence d’humidité dans le plafond du logement loué à Monsieur [F] [H] [P] [T] suite à ce dégât des eaux. L’expert a en outre relevé un fissure structurelle verticale à l’angle droit de la douche, une brèche dans le receveur et un joint périphérique défaillant, ainsi que la présence de fissures en façade de l’immeuble. Ces défaut devaient être repris par un professionnel sans que l’expert ne se prononce sur la responsabilité des désordres (locataire du dessus ou propriétaire du logement loué ?).

Or, Monsieur [F] [H] [P] [T] ne démontre pas avoir communiqué ce rapport d’expertise aux bailleurs ni les avoir informés des suites qui lui ont été données, notamment s’agissant des travaux à réaliser. Au contraire, il résulte des échéanges produits que ce désordre avait rapidement cessé, le locataire mentionnant une chambre à nouveau sèche.

— les désordres affectant la hotte et la colonne de cuisine datent du mois de juillet 2023. Or, les bailleurs justifient avoir pris en charge ce désordre à l’époque et avoir mandaté un professionnel pour les réparer. Monsieur [F] [H] [P] [T] ne rapporte pas la preuve contraire.

— la chute du plafond au dessus de la douche date de début avril 2025. Les échanges des parties démontrent que Monsieur [F] [H] [P] [T] devait déclarer ce nouveau sinistre à son assureur, les bailleurs ayant, de leur côté, déclarer le sinistre à leur assurance propriétaire non occupant. Aucun élement n’est produit par le locataire sur les suites données à ce sinistre par son assurance et notamment sur l’éventuel lien de causalité entre cette chute et le dégat des eaux de 2023.

Ainsi, à ce stade, Monsieur [F] [H] [P] [T] ne démontre pas que les désordres affectant la chambre ont persisté après le mois d’avril 2023 et qu’ils seraient en outre imputables aux bailleurs.

S’agissant des desordres de 2025, s’il est constant que Monsieur [F] [H] [P] [T] subi un préjudice du fait de l’impossibilité d’utiliser sa douche depuis lors, ce dernier ne démontre leur imputabilité aux bailleurs, faute d’expertise réalisée par son assurance qu’il dit avoir contacté.

En l’état, la demande de réparation de son préjudice de jouissance par une minoration du loyer, se heurte à l’absence de démonstration de la responsabilité des bailleurs dans l’appartion des désordres.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de la reprise du paiement du loyer courant, ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [F] [H] [P] [T], ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [F] [H] [P] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [H] [P] [T] et Monsieur [M] [P] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [F] [H] [P] [T] et Monsieur [M] [P] [T], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] la somme de 350 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 10 mars 2021 entre Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] et Monsieur [F] [H] [P] [T] concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 décembre 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [F] [H] [P] [T] et Monsieur [M] [P] [T] solidairement à payer à Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] la somme de 4 256 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 3 792 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [F] [H] [P] [T], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 11 mensualités de 354 euros et une dernière pour le solde ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;

qu’à défaut pour Monsieur [F] [H] [P] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [F] [H] [P] [T] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] tendant à l’expulsion de Monsieur [F] [H] [P] [T] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] [P] [T] et Monsieur [M] [P] [T] in solidum aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024, de l’assignation en référé du 16 janvier 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [H] [P] [T] et Monsieur [M] [P] [T] in solidum à payer à Monsieur [C] [W] et Madame [K] [Y] épouse [W] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 02 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière La juge