AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/00294 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LMIM

Minute JCP n° 613 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. 3F GRAND EST

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François JAQUET, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [N] [J] épouse [W]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 23 octobre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e JAQUET (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [W]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 septembre 2024 , la SA d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST (ci-après, la SA 3F GRAND EST ) a donné à bail à Mme [N] [W] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 518,09 euros ( hors provisions sur charges).

Par avenant en date du 09 septembre 2024 , la SA d’habitations à loyer modéré 3F GRAND EST ( ci-après, la SA 3F GRAND EST ) a donné à bail à Mme [N] [W] un garage référencé L215P-3026 situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 31,77 euros ( hors provisions sur charges).

Par courrier recommandé du 06 février 2025, la SA 3F GRAND EST a informé la CCAPEX d’une situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025 , la SA 3F GRAND EST a fait signifier à Mme [N] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2015,56 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 mai 2025 , dénoncée à la Préfecture le 05 mai 2025, la SA 3F GRAND EST a fait assigner Mme [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 mars 2025,ordonner l’expulsion de Mme [N] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux ( appartement et garage) dans délais en vigueur ;condamner Mme [N] [W] au paiement des sommes suivantes, à titre de provisions :en deniers ou quittances, la somme de 1802,70 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 07/04/2025, sous réserve des réglements ou des loyers impayés survenus postérieurement ;en deniers ou quittances, à compter du 20 mars 2025, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, hors APL, à savoir actuellement 684,22 euros, somme qui sera revalorisée dans les conditions de l’ancien bail et la réglementation HLM, somme à actualiser le cas échéant au jour de l’audience ;dire que cette indemnité d’occupation comprendra une somme de 116,43 euros à actualiser le cas échéant au jour de l’audience, à valoir sur la liquidation des charges récupérables dûment justifiées, comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,dire que cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et au prorata temporis le dernier moisla somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civileles dépens, y compris les frais du commandement de payer du 6 février 2025 ;À l’audience du 23 octobre 2025, la SA 3F GRAND EST, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 651,49 euros arrêtée au 7 octobre 2025.

LA SA 3F GRAND EST soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Mme [N] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 février 2025 .

A l’audience, la SA 3F GRAND EST indique être d’accord pour l’octroi de délai de paiements suspensifs.

Mme [N] [W] , comparante, propose de régler 50 euros par mois, voire davantage si elle le peut, en sus du loyer courant. Elle précise qu’elle avait fait l’objet d’une saisie sur son salaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, la CCAPEX a été saisie de la situation d’impayés le 06 février 2025, soit plus de 2 mois avant l’assignation en résiliation du bail.

En conséquence, la demande de la SA 3F GRAND EST aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En application de l’article 835 du code civil, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail et de l’avenant signés le 09 septembre 2024 , du commandement de payer délivré le 6 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 7 octobre 2025, que la SA 3F GRAND EST rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Mme [N] [W] sera condamnée provisionnellement au règlement des sommes dues, telle qu’il sera dit au dispositif.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause produit effet 6 semaines (le bail étant postérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 6 février 2025 . Ce commandement vise un délai de 6 semaines pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été totalement réglées dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines mentionné par le commandement de payer, soit le 20 mars 2025 à 24 heures ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 09 septembre 2024 à compter du 21 mars 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [W], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, par versements de 50 euros par mois au moins.

La SA 3F GRAND EST acquiesce à la demande.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Mme [N] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [N] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [W] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 mars 2025, Mme [N] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner provisionnellement Mme [N] [W] à son paiement à compter du 21 mars 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [N] [W] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner Mme [N] [W] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA 3F GRAND EST aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 09 septembre 2024 entre la SA 3F GRAND EST d’une part, et Mme [N] [W] d’autre part, concernant les locaux ( appartement n°212 et garage référencé L215P-3026) situés [Adresse 4] , sont réunies à la date du 21 mars 2025 ,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE provisionnellement Mme [N] [W] à payer à LA SA 3F GRAND EST la somme de 651,49 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 7 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Mme [N] [W] à compter du 21 mars 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, hors APL, soit la somme mensuelle de 684,22 euros à la date de l’assignation ;

AUTORISE la SA 3F GRAND EST à réviser le montant de cette indemnité selon les mêmes modalités et périodicité que le loyer, et à procéder à la régularisation des charges selon les dispositions contractuelles et la règlementation HLM ;

ACCORDE un délai à Mme [N] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Mme [N] [W] à s’acquitter de la dette en 7 mensualités, en procédant à 6 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [N] [W] , en deniers et quittances, à payer à MOSELIS, outre la dette précitée, l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle à compter du mois d’octobre 2025 , et jusqu’à complète libération des lieux, impliquant notamment la remise des clés ;

DIT que les indemnités d’occupation dues porteront intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et au prorata temporis le dernier mois ;

CONDAMNE Mme [N] [W] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 février 2025 ;

DEBOUTE la SA 3F GRAND EST de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi jugé et prononcé le 18 décembre 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Amélie KLEIN, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE