TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 25/50963 – N° Portalis 352J-W-B7J-C65O2

N° : 5

Assignation du :

05 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 août 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [X] [Y] veuve [O]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [P] [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Madame [L] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Monsieur [T] [O]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentés par M^e David FERTOUT, avocat au barreau de PARIS – #E1770

DEFENDERESSE

La société LA ROUTE DE LA SOIE S.A.R.L.

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Sirma SEZGIN-GUVEN, avocat au barreau de PARIS – #C2531

DÉBATS

A l’audience du 23 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte du 12 décembre 2012 à effet au 1er mai 2012, Monsieur [U] [O] a renouvelé le bail commercial consenti à la société à responsabilité limitée LA ROUTE DE LA SOIE portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 19200 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

Monsieur [U] [O] est décédé le 21 mars 2022, laissant pour lui succéder son épouse, Madame [X] [Y] veuve [O], et ses trois enfants, Madame [P] [O], Madame [L] [O] et Monsieur [T] [O].

Par acte extrajudiciaire délivré le 5 décembre 2024, Madame [X] [Y] veuve [O], Madame [P] [O], Madame [L] [O] et Monsieur [T] [O] (ci-après : les consorts [O]) ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 7101,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2024, augmentée du coût de l’acte.

Par exploit extrajudiciaire délivré le 5 février 2025, les consorts [O] ont attrait la société LA ROUTE DE LA SOIE devant le Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société LA ROUTE DE LA SOIE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée ;

— autoriser les consorts [O] à faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet ;

— condamner la société LA ROUTE DE LA SOIE à payer aux consorts [O] la somme provisionnelle de 3092,87 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner la société LA ROUTE DE LA SOIE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant journalier du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la société LA ROUTE DE LA SOIE au paiement d’une somme de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

A l’audience du 2 juillet 2025, les consorts [O] actualisent oralement le quantum de leur demande de provision au titre de l’arriéré locatif à la somme de 30 euros. Ils précisent verser aux débats les justificatifs des charges de copropriété afférentes aux dernières années et soulignent que la société locataire n’a jamais soulevé la moindre contestation à leur sujet. Ils s’opposent à la demande de délais de paiement rétroactifs.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société LA ROUTE DE LA SOIE entend voir :

à titre principal : déclarer irrecevables les demandes adverses ;

à titre subsidiaire :

* rejeter les demandes adverses ;

* constater l’existence de contestations sérieuses ;

* se déclarer incompétent pour traiter de l’action des consorts [O] ;

* renvoyer ceux-ci à mieux se pourvoir ;

à titre infiniment subsidiaire :

* faire sommation aux consorts [O] de communiquer l’intégralité des régularisations de charges des cinq dernières années, notamment le décompte des charges par nature et les justificatifs de taxes foncières et taxes des ordures ménagères ;

* ordonner le remboursement des provisions sur charges indûment versées

* débouter les consorts [O] de leurs demandes ;

en toute hypothèse :

* accorder à la société LA ROUTE DE LA SOIE des délais de paiement rétroactifs et suspensifs des effets de la clause résolutoire, constater leur respect et juger que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

* condamner les consorts [O] aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle précise fonder sa demande de communication des régularisations de charges sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé que l’argumentation développée par la société LA ROUTE DE LA SOIE fondée sur l’existence de contestations sérieuses ne tend pas à questionner la compétence juridictionnelle du juge des référés mais ses pouvoirs ; elle constitue ainsi un moyen de défense de fond.

— Sur la fin de non-recevoir

En application de l’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa rédaction temporellement applicable, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

La présente espèce ne relevant pas du champ d’application de cette disposition en ce qu’elle porte sur des demandes indéterminées -notamment, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et l’expulsion de la locataire-, les prétentions des parties demanderesses seront déclarées recevables.

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire porte sur une somme de 7101,43 euros, selon décompte annexé à l’acte dont il ressort que cette somme correspond à :

-2095,72 euros au titre du loyer (1946,72 euros) et de la provision sur charges (149 euros) afférents au mois de décembre 2024 ;

-678,71 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2024 ;

-184,39 euros au titre de la taxe ordures ménagères de l’année 2024 ;

-2095,72 euros au titre du loyer (1946,72 euros) et de la provision sur charges (149 euros) afférents au mois de décembre 2024 ;

2046,89 euros au titre du solde du loyer et de la provision sur charges afférents au mois d’octobre 2024.

La société défenderesse conteste l’obligation de payer toutes sommes facturées au titre de provisions sur charges, en faisant valoir qu’elle n’a reçu aucune régularisation et que le montant des taxes appelées n’est pas justifié.

Le paragraphe intitulé « Charges et taxes locatives » du bail met à la charge du preneur le remboursement de la totalité des charges, prestations et travaux de copropriété de toute nature facturés par le syndic ou dont le bailleur serait redevable, ces charges donnant lieu au paiement d’une provision mensuelle par le locataire et faisant l’objet d’une régularisation annuelle. La même stipulation met en outre à la charge du preneur le remboursement de la taxe foncière, de la taxe de balayage, de la taxe d’ordures ménagères, de la taxe de voirie, de la taxe d’enseignes, de la taxe de bureau et toute nouvelle contribution mise à la charge du bailleur par le législateur.

Aucun justificatif n’étant produit par le bailleur quant aux montants facturés au titre de la taxe foncière et de la taxe d’ordures ménagères de 2024, l’obligation pesant sur le locataire de régler ces sommes est sérieusement contestable.

Pour autant, un commandement signifié pour une somme supérieure à la somme due n’est pas nul mais voit simplement ses effets réduits au montant de la créance dont l’exigibilité n’est pas sérieusement contestable. Dès lors que la société défenderesse ne formule aucune contestation quant à son obligation de régler les loyers et une provision sur charges afférente à l’année en cours, d’un montant au demeurant égale à celle réclamée par le syndic aux bailleurs, le commandement produit ses effets quant au montant de la créance non contestée, soit en l’espèce 6238,33 euros[7101,43 – 184,39 – 678,71]. »

Les causes non sérieusement contestables du commandement n’ont pas été apurées dans le mois de sa délivrance.

Sur les demandes de provision et la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, les consorts [O] versent aux débats un décompte édité le 22 juillet 2025, mentionnant un solde locataire débiteur de la somme de 30 euros.

Si la société locataire déplore le défaut de régularisation des charges, cette affirmation est contredite par le décompte du bailleur, qui mentionne notamment des régularisations opérées le 1er mars 2025 pour l’année 2023, le 1er septembre 2024 pour l’année 2022, et le 1er juillet 2022 pour l’année 2020. Si la régularisation des charges afférentes à l’année 2021 ne paraît pas avoir été opérée, il ressort de l’avis de régularisation de charges adressée par le syndic de copropriété au mandataire du bailleur que les charges ont excédé la somme des provisions versées, de sorte que la société locataire apparaît mal fondée à s’en prévaloir. Par ailleurs, si la société défenderesse affirme que les pièces adverses l’éclairent insuffisamment quant à l’imputation des charges, elle ne formule aucun grief précis quant aux éléments qu’elle aimerait y voir figurer, les justificatifs produits consistant en des avis de régularisation de charges établis par un tiers, savoir le syndic de copropriété, et le bail mettant explicitement à sa charge le remboursement de toute somme appelée par le syndic auprès des bailleurs.

Toutefois, la société défenderesse souligne à juste titre que le décompte du bailleur inclut des sommes dont il n’est pas justifié, notamment la taxe foncière et la taxe d’ordures ménagères de 2024 pour un montant respectif de 678,71 et 184,39 euros. Après déduction de ces seules sommes, il n’est pas démontré que la société preneuse demeure débitrice d’une quelconque somme au titre de l’exécution du bail.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de provision.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa second, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

En l’espèce, le paiement intégral tant de l’arriéré visé au commandement de payer que des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. Dans cette hypothèse, l’arriéré ayant été effectivement réglé dans les délais accordés, de même que les loyers courants, la clause de résiliation de plein droit aurait été réputée ne pas avoir joué.

Par ailleurs, si les bailleurs s’opposent à l’octroi de délais de paiement à la société locataire, ils ne formulent aucun moyen de défense ni ne font état d’aucun élément de nature à démontrer que l’octroi de délais de paiement rétroactifs serait de nature à leur porter préjudice.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande d’octroi de délais rétroactifs.

Compte tenu des paiements effectués par le preneur le 13 janvier 2025 ayant régularisé les causes non sérieusement contestables du commandement, il y a lieu de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et il convient de rejeter la demande tendant à la constatation de la résolution du bail ainsi que les demandes subséquentes relatives à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et à la constatation des dégradations. Il convient d’ajouter qu’adopter une solution contraire reviendrait à traiter plus sévèrement le preneur qui s’est acquitté de sa dette au jour de l’audience que celui qui ne s’en est pas acquitté et est en mesure de solliciter l’octroi de tels délais.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des provisions sur charges injustifiées

La société LA ROUTE DE LA SOIE sollicite la condamnation des bailleurs à lui restituer les sommes perçues au titre de charges n’ayant pas fait l’objet d’un arrêté de compte. Elle a précisé à l’audience fonder cette prétention sur les dispositions du code de commerce

Or, si l’article 835 du code de procédure civile investit le juge des référés du pouvoir d’accorder des provisions, la présente juridiction ne peut, sans excéder son office et hors exceptions non visées en l’espèce, statuer sur une demande tendant à une demande de condamnation ne revêtant pas de caractère provisionnel.

De surcroît, l’article R145-36 du code de commerce n’est pas applicable à la présente relation contractuelle, régie par un bail renouvelé antérieurement à son entrée en vigueur.

Aussi n’y a-t-il pas lieu à référé sur cette demande, étant de surcroît relevé qu’elle porte sur un montant indéterminé et se heurte en tout état de cause à des contestations sérieuses au regard des régularisations opérées.

Sur la demande reconventionnelle de communication des justificatifs de charges

Interrogée à l’audience sur le fondement juridique de sa demande de communication de pièces, la société LA ROUTE DE LA SOIE s’est référée aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il n’est ni allégué, ni justifié d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent, de sorte que la demande de communication ne peut prospérer sur ce fondement.

Enfin, la société LA ROUTE DE LA SOIE ne précise pas quelle est la source de l’obligation de communication des documents qu’elle réclame aux bailleurs, qui ne résulte d’aucune stipulation claire et non équivoque du bail.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’introduction de l’instance faisant suite à des défauts de paiement avérés de la société LA ROUTE DE LA SOIE, celle-ci supportera la charge des dépens conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Nonobstant la condamnation de la société LA ROUTE DE LA SOIE aux dépens, des considérations d’équité -tenant à l’apurement des causes non sérieusement contestables du commandement de payer dans les jours suivant l’expiration du délai d’un mois- commandent de la dispenser du paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir ;

Constatons la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 janvier 2025 à minuit ;

Accordons à la société à responsabilité limitée LA ROUTE DE LA SOIE des délais rétroactifs pour régler les causes du commandement de payer, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

Constatons que la société à responsabilité limitée LA ROUTE DE LA SOIE a soldé les causes du commandement de payer dans le cadre des délais accordés ;

Réputons non acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de renouvellement de bail du 12 décembre 2012 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formulée par Madame [X] [Y] veuve [O], Madame [P] [O], Madame [L] [O] et Monsieur [T] [O] au titre de l’arriéré locatif ;

Rejetons le surplus des demandes formulées par Madame [X] [Y] veuve [O], Madame [P] [O], Madame [L] [O] et Monsieur [T] [O] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de paiement formulée par la société LA ROUTE DE LA SOIE ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication des régularisations de charge et des justificatifs des taxes foncières et taxes d’ordures ménagères ;

Condamnons la société LA ROUTE DE LA SOIE aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

Rejetons les demandes formulées au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 21 août 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Marie-Hélène PENOT