AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00087 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LF6B

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. VIVEST venant au droit de LOGIEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [H] [N]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e Farès BOUKEHIL, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 28 août 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à Me [Localité 5]

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e BOUKEHIL

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 octobre 2012, Monsieur [T] [Y] a consenti à Monsieur [H] [N] un bail sur un garage situé [Adresse 6], dépendant de l’immeuble situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 70 euros.

Par un second contrat du 1er janvier 2019, Monsieur [T] [Y] a consenti à Monsieur [H] [N] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 405 euros ainsi que 30 euros pour les charges.

Selon acte notarié du 21 janvier 2021, la société LOGIEST est devenue propriétaire de ces biens immobiliers.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la société VIVEST venant aux droits de la société LOGIEST a fait signifier à Monsieur [H] [N] le 24 novembre 2022 un commandement de payer visant la clause résolutoire de ces deux baux pour une somme en principal de 6499.39 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 février 2025 remis à étude, la société VIVEST a fait assigner Monsieur [H] [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation des baux relatifs au logement et au garage, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2025 et renvoyée pour être retenue à l’audience du 28 août 2025 à la demande du défendeur.

En demande, la société VIVEST, représentée par son conseil, lequel dépose à l’audience des conclusions du 27 août 2025, auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé sous bénéfice de l’exécution provisoire de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Condamner Monsieur [H] [N] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 5531.30 euros, arrêtée au 27 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Octroyer au locataire des délais de paiement conformément à sa demande avec suspension des effets de la clause résolutoire ;en cas de non respect de l’échéancier, ordonner son expulsion et le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 571.85 euros ;Le condamner à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Au soutien de ses demandes, la société VIVEST fait valoir que malgré l’absence de reprise de paiement du loyer courant, elle ne s’oppose pas au délais de paiement sollicités par Monsieur [N], sous réserve d’une condition cassatoire.

Elle expose par ailleurs que l’indemnité d’occupation dont Monsieur [N] discute le montant doit être fixée en application du contrat, rappelle que le juge des référés ne peut qu’octroyer une indemnité provisionnelle et soutient que le contrat de bail prévoit que le loyer est révisé chaque année au 1er janvier, de sorte que le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé au loyer révisé annuellement, provision sur charges incluse.

Enfin, la société VIVEST indique que le loyer courant de 571,86 € que Monsieur [N] indique avoir payé le 26 août 2025 n’est pas encore pris en compte sur le décompte du 27 août 2025 compte-tenu des délais bancaires, mais sera porté en compte sous réserve du bon encaissement du chèque.

En défense, Monsieur [H] [N], représenté à l’audience par son conseil qui se réfère à ses conclusions responsives du 26 août 2025, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer une première mensualité de 1000 euros dans les quinze jours suivant le prononcé de l’ordonnance à intervenir puis six mensualités de 600 euros et une septième soldant la dette en principal, frais et intérêts et ce, en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il demande que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixée au loyer au moment de l’acquisition de la clause résolutoire, soit à un montant de 520,40 euros.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité des demandes.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 24 novembre 2022, et la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie dès le 6 août 2021, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 5 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail du logement contient une clause résolutoire (article VII) qui prescrit un délai de 2 mois pour régulariser le défaut de paiement, le bail du garage prévoit lui aussi une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai d’un mois pour régulariser le paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 24 novembre 2022 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 6499.39 euros et un délai de deux mois pour régulariser.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 janvier 2023.

III. Sur le montant de l’arriéré locatif.

La société VIVEST produit un décompte aux termes duquel Monsieur [H] [N] lui doit la somme de 5531.30 euros.

Monsieur [H] [N] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à la société VIVEST cette somme de 5531.30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

IV. Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération de l’accord intervenu entre les parties à l’audience, Monsieur [H] [N] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [H] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer révisé au jour du premier impayé, jusqu’à son départ définitif des lieux.

L’indemnité provisionnelle d’occupation doit tenir compte de l’actualisation des loyers telle qu’elle figure au contrat.

V. Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [H] [N] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

VI. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [N], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [H] [N], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la société VIVEST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Adeline GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er janvier 2019 et au bail relatif au garage du 15 octobre 2012 entre Monsieur [T] [Y] et Monsieur [H] [N] concernant le logement situé [Adresse 3] et le garage situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 25 janvier 2023 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [H] [N] à payer à la société VIVEST la somme de 5531.30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [H] [N], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette selon les modalités suivantes :

— une première mensualité de 1000 euros dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance,

— puis six mensualités de 600 euros,

— puis une septième mensualité soldant la dette en principal, frais et intérêts ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Monsieur [H] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société VIVEST pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [H] [N] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la société VIVEST une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges révisé qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à la date de non-respect de l’échéancier accordé, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la société VIVEST tendant à l’expulsion de Monsieur [H] [N] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [H] [N] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [N] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 24 novembre 2022, de l’assignation en référé du 4 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 5 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [N] à payer à la société VIVEST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé et jugé le 16 octobre 2025.

La greffière La vice-présidente