AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00352 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LLA6

Minute JCP n° 25/771

PARTIES DEMANDERESSES :

Monsieur [S] [U]

demeurant [Adresse 9]

[Localité 7]

Assisté de M^e GENY LA ROCCA Jérémy, avocat au barreau de METZ

Madame [D] [P] épouse [U]

demeurant [Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par M^e GENY LA ROCCA Jérémy, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

S.A.S. FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 8]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [K]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique du 04 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e GENY LA ROCCA [F] par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à la SAS FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE par LS

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat de bail daté du 22 juin 2020, dont la copie versée aux débats ne revêt aucune signature, Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] ont loué à la société PEARL LUXURY REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 962,00 € hors charges outre 70,00 € de provision pour charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le même jour selon lequel Monsieur [X] [K] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par la société PEARL LUXURY REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT.

L’état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 22 juin 2020.

Selon acte de cautionnement ne comportant aucune signature ni mention manuscrite, Monsieur [X] [K] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par la société PEARL LUXURY REAL ESTATE.

Par avenant n°1 établi le 1er juin 2021, le bénéficiaire du bail est devenu la société ACTISAT, à compter du 1er juin 2021.

Par avenant n°2 établi le 30 juin 2022, le bénéficiaire du bail est devenu la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE, à compter du 1er juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2024, Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] ont fait délivrer à la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE un commandement de payer la somme de 5 447,92 € au titre des loyers et charges échus au 16 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 4 avril 2025 et 28 avril 2025, Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] ont fait assigner la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE et Monsieur [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de METZ et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour l’appartement situé [Adresse 3] en ce compris la cave n°1 et le garage n°11,

ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et subsidiairement le réduire,

condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 8 928,68 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 janvier 2025 avec intérêts au taux légal,

condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 1 056,92 € révisables, jusqu’à la libération complète des lieux,

débouter les défendeurs de leurs demandes,

condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais du commandement du 18 octobre 2024.

Au soutien de leurs demandes, les époux [U] exposent que le bail d’habitation initialement conclu avec la société PEARL LUXURY REAL ESTATE MANAGEMENT n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, malgré la référence à ce texte dans le contrat, puisque le preneur est une personne morale qui ne peut bénéficier de ces dispositions protectrices. Ils fondent ainsi leurs prétentions sur le droit commun des baux issu du droit civil, et notamment sur son article 1728 pour solliciter le paiement des loyers et charges.

Au visa de l’article 1729 du même code, ils font valoir que la société preneuse, devenue la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE par l’avenant du 30 juin 2022, ne respecte pas ses engagements contractuels en ne payant pas les loyers de sorte que le contrat doit être résilié, l’expulsion prononcée et une indemnité d’occupation fixée. Enfin, ils fondent leur demande de suppression du délai prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sur la mauvaise foi de leur cocontractant et s’opposent à toute demande de délais.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Moselle le 29 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [S] [U], assisté par son conseil, et Madame [D] [U], représentée par le même conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à personne morale, la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE ne comparaît pas.

Citée par acte transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, Monsieur [X] [K] est également absent.

L’affaire est mise en délibéré au 6 novembre 2025, prorogé au 20 novembre 2025.

Invités à produire l’acte de bail et l’acte de cautionnement signés dans le temps du délibéré, par note du 16 septembre 2025, les demandeurs ont fait savoir à la juridiction qu’ils ne retrouvaient plus ces pièces signées, mais produisent une attestation d’assurance locative du 19 juin 2020 souscrite par la société PEARL LUXURY REAL ESTATE MANAGEMENT. Cette nouvelle pièce, dont il n’est pas établi qu’elle ait été communiquée aux défendeurs, ne pourra qu’être écartée par respect du principe du contradictoire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le contrat versé aux débats qui aurait été conclu entre Monsieur et Madame [U] d’une part et la société PEARL LUXURY REAL ESTATE MANAGEMENT le 22 juin 2020 ne comporte aucune signature. Il résulte cependant de l’état des lieux d’entrée effectué contradictoirement mais également des deux avenants successivement signés les 1er juin 2021 et 30 juin 2022 et des versements effectués par la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE entre le 22 mai 2024 et le 3 octobre 2024 au titre des loyers et charges, qu’une relation contractuelle existe entre les parties. Il sera retenu que les époux [U] et la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE sont liées par un bail verbal d’habitation, relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Compte-tenu de la qualité de personne morale du preneur, ce bail n’est pas soumis aux dispositions protectrices issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, mais au droit commun des contrats.

I. Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

En application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 21 janvier 2025, la dette locative de la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE s’élève à la somme de 8 928,68 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Il convient donc de la condamner au paiement de cette somme.

Aux termes de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Aux termes de l’article 2297 du même code, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si l’action en paiement est également dirigée contre Monsieur [X] [K] en qualité de caution, il ne pourra qu’être relevé que l’acte de cautionnement produit ne comporte aucune signature et ne fait pas apparaître la limite du montant de l’engagement de caution en toutes lettres. Il ne satisfait donc pas aux exigences des articles susvisés.

En conséquence, la preuve de l’engagement personnel de Monsieur [K] n’est pas rapportée et l’ensemble des demandes formées à son encontre ne pourront qu’être rejetées.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la société locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE sera ordonnée, en conséquence.

Aucun élément du dossier ne permet en revanche de confirmer l’allégation des demandeurs selon laquelle la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE serait de mauvaise foi, et rien ne justifie que le délai prévu à l’article L.412-1 du CPCE soit réduit. Cette demande est ainsi rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

La société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation à compter de ce jour du bail verbal conclu entre Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U], d’une part, et la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE, venant aux droits de la société PEARL LUXURY REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT, d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] en ce compris la cave n°1 et le garage n°11 ;

ORDONNE en conséquence à la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE à verser à Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] la somme de 8 928,68 € (décompte arrêté au 21 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE à verser à Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 1 056,92 € révisables, à compter de ce jour et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] du surplus de leurs prétentions à l’égard de la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE et de l’intégralité de leurs prétentions à l’égard de Monsieur [X] [K] ;

CONDAMNE la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE à verser à Monsieur [S] [U] et Madame [D] [U] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société FONCIERE DE FRANCE ET DE NAVARRE aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 20 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,