MINUTE N°

N° RG 25/00072 – N° Portalis DB22-W-B7J-TAKU

S.A. ELOGIE,-[D]

C/

Madame, [P], [Z] épouse, [I]

Monsieur, [J], [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 Mars 2026

DEMANDEUR :

S.A. ELOGIE-, [D] immatriculée au R.C.S. de, [Localité 2] sous le numéro 552 038 200, dont le siège social est sis, [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés

Représentée par Maître Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame, [P], [Z] épouse, [I] , demeurant, [Adresse 4]

comparante, assistée de Madame, [O], [N], travailleur social

Monsieur, [J], [I], demeurant, [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier lors des débats : Victor ANTONY

Cadre Greffier lors de la mise à disposition : Blandine JAOUEN

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hela KACEM

1 copie certifiée conforme à : Madame, [P], [Z] épouse, [I] et Monsieur, [J], [I],

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé en date du 18 octobre 2017, la SA ELOGIE,-[D] a consenti à Monsieur, [J], [I] et Madame, [P], [I], un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F2 sis dans un immeuble à, [Localité 3],, [Adresse 6].

Le contrat de bail stipule notamment un loyer mensuel principal de 385,55 euros, outre une provision sur charges d’un montant mensuel de 129,95 euros pour un montant total de 515,50 euros.

Il s’élève désormais à la somme mensuelle 555,50 euros, provisions sur charges incluses.

Lors de l’entrée dans les lieux, les locataires ont versé une somme de 385,55 euros au titre du dépôt de garantie.

Des loyers demeurant impayés, la SA ELOGIE,-[D] a fait notifier, par exploit de la SELARL ALLIANCE JURIS Commissaire de Justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail en date du 13 décembre 2024 portant sur la somme principale de 1.952,17 euros, hors frais de procédure.

Puis, par exploit introductif d’instance en date du 22 avril 2025, la SA ELOGIE, [D] a assigné à comparaître Monsieur et Madame, [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en -Laye, statuant en référé, sollicitant :

« Vu les articles 1224, 1225 et 1227 du code civil et les articles 7a) et 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et d’ores et déjà, vu l’urgence,

Il est demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

Constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de caution est acquise,

En conséquence,

Ordonner, l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux concernés, au besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,

Dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1à R433-7, R441-1, R442-2 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner solidairement Monsieur et Madame, [I] à payer à la demanderesse, à titre provisionnel, la somme de 3.803,31 euros due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1344-1 du code civil ainsi qu’aux loyers échus, le cas échéant, entre l’arrêté de compte et le point de départ de l’indemnité d’occupation.

Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise et Condamner solidairement Monsieur et Madame, [I] à due concurrence,

Condamner solidairement Monsieur et Madame, [I] à payer à la demanderesse la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner solidairement Monsieur et Madame, [I] en tous les dépens, qui comprendront le coût du commandement »

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, la SA ELOGIE, [D] représentée par son avocat, a soutenu oralement les demandes de son exploit introductif d’instance, et actualisé sa créance à la somme de 3.088,28 euros arrêtée au 8 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise que Madame, [I] a payé le dernier loyer courant.

Madame, [I] a comparu en personne, assistée par une assistante sociale.

Elle expose être séparée de son compagnon depuis août 2023, ce dernier ayant quitté les lieux en mai 2024.

Elle précise avoir deux enfants de 6 et 8 ans et suivre une formation de puéricultrice et avoir rencontré des difficultés financières du fait de la séparation. Sa formation est rémunérée à concurrence de la somme de 750 euros mensuelle et bénéficie également de la somme mensuelle de 300 euros au titre d’une pension alimentaire et de celle de 341 euros au titre de l’aide personnalisée au logement.

Madame, [I] souhaite rester dans les lieux et bénéficier de délais pour apurer sa dette locative. Elle propose de verser la somme de 20 euros par mois en sus du loyer en cours.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

Monsieur, [I], bien que régulièrement assigné par acte remis à l’étude, n’a pas comparu.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 janvier 2026 a été mise en délibéré au 12 mars 2026, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 24mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – SUR LA RECEVABILITE :

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ELOGIE, [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre électronique dont il lui a été accusé réception le 16 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II – SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

La loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs. Cependant, en l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2017contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 décembre 2024, pour paiement de la somme principale de 1.952,17 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 février 2025, minuit.

III – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le Bailleur produit un décompte démontrant que Monsieur et Madame, [I] restent lui devoir la somme principale de 3.088,28 euros, après soustraction des frais de poursuite, à la date du 8 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

A l’audience, Madame, [I] ne conteste pas la dette locative.

Monsieur, [I] n’a pas délivré congé et reste donc tenu au paiement des loyers et des charges.

Monsieur et Madame, [I] seront donc condamnés au paiement, à titre provisionnel de cette somme de 3.088,28 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.952,17 euros à compter du 13 décembre 2024, date du commandement de payer et à compter du 22 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

IV – SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V et VII de la Loi n°89-462 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 dispose que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. VII – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées

par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

Il ressort du décompte fourni et des indications données à l’audience par la SA ELOGIE,-[D] que Madame, [I] a réglé le montant du dernier loyer courant, outre certaines sommes fournissant ainsi des efforts pour apurer sa dette locative et apurer, en partie, l’arriéré locatif.

En considérant que les versements faits par la locataire avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater que la locataire a réglé l’intégralité du dernier loyer courant.

Au vu de la situation de Madame, [I] et des règlements déjà effectués, celle-ci sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur et Madame, [I] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de tel sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur et Madame, [I] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dont le montant mensuel sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi normalement.

V – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur et Madame, [I], qui succombe, supporteront in solidum la charge des dépens qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires que la SA ELOGIE,-[D] a dû accomplir, Monsieur et Madame, [I] seront condamnés à lui verser la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

— DECLARONS recevable la SA ELOGIE,-[D] en son action à l’encontre de Monsieur et Madame, [I]

— CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 septembre 2017 entre la SA ELOGIE, [D] et Monsieur et Madame, [I] concernant appartement de de type F2 sis dans un immeuble à, [Localité 3],, [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 février 2025, minuit.

— CONDAMNONS solidairement Monsieur et Madame, [I] à verser à la SA ELOGIE, [D], à titre provisionnel, la somme 3.088,28 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.952,17 euros à compter du 13 décembre 2024, date

du commandement de payer et à compter du 22 avril 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

— AUTORISONS Monsieur et Madame, [I] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et les charges courants, en 36 mensualités les 35 premières mensualités pour un montant de 20 euros chacune, la 36ème et dernière mensualité devant en outre solder la dette en principal, intérêts et accessoires.

— PRÉCISONS que sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

— SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

— DISONS que si les délais accordés son entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

— DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre des loyers et charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d‘une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, justifiera :

Que la clause résolutoire retrouve son plein effet,Que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,Qu’à défaut pour Monsieur et Madame, [I], d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ELOGIE, [D] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;Que Monsieur et Madame, [I] soient solidairement condamnés à payer, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 14 février 2025 jusqu’à la date effective de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au Bailleur, la SA ELOGIE, [D], ou à son mandataire ;

— DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place.

— CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame, [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

— CONDAMNONS in solidum Monsieur et Madame, [I] à payer à la SA ELOGIE, [D] la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— RAPPELLONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 24 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, Magistrat à Titre Temporaire et par Madame Blandine JAOUEN, Cadre Greffier.

Le Cadre Greffier, Le Magistrat à Titre Temporaire,