AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00117 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LGQ2

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [W] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par M^e KASTLER Séréna, avocate au barreau de THIONVILLE

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [X] [R] épouse [L]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 6]

[Adresse 11] [Adresse 2]

[Localité 8]

Comparante

Monsieur [S] [L]

demeurant [Adresse 9]

[Localité 10]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 25 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e KASTLER Séréna par LS (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [R] (+ pièces) et à M. [L] par LS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 octobre 2022, [W] [Localité 13] EST a donné à bail à Madame [X] [R] épouse [L] et M. [S] [L] un appartement et un garage situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de :

—  30.79 euros s’agissant du garage

—  591.99 euros s’agissant du logement ( hors charges)

—  129.25 euros de provision sur charges

Le 14 octobre 2024, [W] HABITAT a transmis à la CAF d’une fiche signalétique d’impayé.

Par notification électronique du 14 octobre 2024, [W] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, la S.A [W] HABITAT a fait signifier à Madame [X] [R] et M. [S] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4522.06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés concernant le logement et le garage.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, [W] a fait assigner Madame [X] [R] et M. [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

—  à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

—  ordonner l’expulsion de Madame [X] [R] et M. [S] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

—  condamner solidairement Madame [X] [R] et M. [S] [L] au paiement des sommes suivantes :

o à titre provisionnel, la somme de 4913.53 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11/12/2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 3154,59 euros et à compter de l’ordonnance à intervenir sur le solde,

o une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, tout mois commencé étant dû en intégralité, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, soit 799.84 euros par mois ; cette indemnité d’occupation mensuelle étant révisable selon les mêmes modalités que si le bail s’était poursuivi ;

o la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les frais et dépens, incluant les frais du commandement de payer ( art. 696 CPC)

—  RAPPELER que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Moselle le 06 janvier 2025.

À l’audience du 25 septembre 2025, [W], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8565,83 euros arrêtée au 24 septembre 2025, loyers du mois d’août 2025 inclus.

[W] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [X] [R] et M. [S] [L] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 18 octobre 2024. Elle a précisé sollicité la résiliation du bail du logement et du garage.

Madame [X] [R] a comparu seule. M. [S] [L], régulièrement assigné par exploit délivré à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Mme [R] a exposé s’être séparée de M. [R] avant-même d’entrer dans le logement. Elle a versé à cet égard une « attestation » dactylographiée attribuée à M. [L], datée du 20 juillet 2024, par laquelle ce dernier indique que Mme a toujours occupé seule le logement. Le juge a relevé que lors de la délivrance de l’assignation par le commissaire de justice, la copie destinée à M. [L] avait été remise au fils de ce dernier, [L] [M], qui lui avait confirmé le domicile de M. [S] [L]. Mme [R] a pour autant maintenu ses déclarations quant au départ de M. [L] en région parisienne ([Localité 14] selon les indications portées sur l’attestation remise à l’audience). Sur interrogation, Mme [R] a indiqué qu’à ce stade, aucune procédure de divorce n’a été initiée. Elle a ajouté avoir initié une procédure de surendettement, seule. Elle a versé un courrier de la Banque de France du 29 juillet 2025 faisant état d’une recevabilité de son dossier, avec orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle a précisé que ses revenus varient (contrat à durée déterminées), de 1000 à 2000 euros par mois en fonction des heures supplémentaires effectuées. Elle a indiqué ne pas percevoir d’APL.

Le conseil de [W] a indiqué maintenir ses demandes à l’égard de Monsieur, en tant qu’époux ( solidarité invoquée). Pour Madame, [W] a indiqué maintenir ses demandes, à l’exclusion des sommes antérieures au 29 juillet 2025.

*

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [R] a comparu seule. M. [S] [L], cité par acte signifié à domicile (assignation remise à personne présente, en l’espèce, son fils), n’a pas comparu.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire à l’égard des deux défendeurs, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des contrats de location (logement + garage) signés le 17 octobre 2022, du commandement de payer délivré le 18 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 24 septembre 2025 que [W] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la solidarité :

Aux termes de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

L’article 220 du code civil rappelle que chacun des époux a le pouvoir de passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Cette cotitularité légale joue jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil, et il en va de même de la solidarité des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

La cessation de cohabitation découlant de la séparation de fait ou d’une autorisation de résidence séparée ne remet pas en cause la qualité de colocataire des conjoints, ni la solidarité légale qui dure tant que dure le mariage.

Dès lors, la circonstance alléguée, selon laquelle M. [L] aurait quitté le logement, ce qui n’est d’ailleurs pas établi, est sans emport sur le présent litige.

Sur ce, si Mme [R] a fait l’objet d’une décision de redressement personnel avec liquidation judiciaire, tel n’est pas le cas de M. [L].

Dans ces conditions, M. [L] demeure redevable de l’ensemble de la dette, soit 8565.83 euros, au paiement de laquelle il sera condamné, avec intérêts au taux légal tel qu’il sera dit au dispositif de la présente décision.

En revanche, Mme [R] n’est tenue solidairement que de la dette locative (loyers et provisions sur charges) contractée depuis le 29 juillet 2025, date de la décision de la commission de surendettement prononçant le redressement personnel sans liquidation judiciaire, effaçant ainsi les dettes locatives antérieures au plan.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon l’article 24-VIII de la loi précitée, « – Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. / Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant 2 mois, le bail sera résilié de plein droit à l’expiration dudit délai.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 octobre 2024. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai imparti, soit avant le 18 décembre 2024.

Si, aux termes de l’article 24-VIII de la loi précitée, les effets de la clause de résiliation sont suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, la clause de résiliation reprend cependant son plein effet si le locataire ne s’est pas acquitté du paiement des loyers et des charges prévus au contrat de location pendant ledit délai.

Or, en l’espèce, la décision de redressement personnel sans liquidation judiciaire est intervenue le 29 juillet 2025. Force est de constater que depuis cette date, Mme [R] ne s’est que partiellement acquittée du paiement des loyers et des charges échus postérieurement ( 400 euros par mois au lieu des 821.59 euros dus), de sorte qu’il ne peut être considéré que les sommes dues aux termes des contrats de bail litigieux sont effectivement réglées.

Dès lors, force est de constater que la clause résolutoire a repris son plein effet.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 octobre 2022 à compter du 19 décembre 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [R] et M. [S] [L] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [R] et M. [S] [L]  :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 19 décembre 2024, Madame [X] [R] et M. [S] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Madame [X] [R] sera solidairement condamnée au paiement des indemnités d’occupation dues à compter du 29 juillet 2025, date de la décision de redressement personnel prise par la commission de surendettement (seules les dettes antérieures au 29/07/2025 étant effacées ).

M. [S] [L] sera quant à lui condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 19 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. La solidarité n’aura lieu avec Mme [R], dans leurs rapports avec le bailleur, que pour les dettes locatives postérieures au 29 juillet 2025.

Il sera précisé qu’à ce stade, au vu du décompte versé et notamment des sommes portées à l’encaissement depuis le 29 juillet 2025 (2 x 400 euros, outre 16 euros de régularisation de charges du 9/09/2025), la somme due par M. [S] [L] s’élève à 8565.83 euros, dont Mme [X] [R] est solidairement redevable à hauteur de : (821.59x2 – [(400x2) + 16] = 827.18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2025 échéance du mois d’août 2025 incluse ;

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [R] et M. [S] [L] in solidum aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de condamner in solidum Madame [X] [R] et M. [S] [L] à payer à [W] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de [W] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE qu’il n’y a plus lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire à l’égard de Mme [X] [R], qui a bénéficié d’un redressement personnel sans liquidation judiciaire, en l’absence de paiement des loyers et charges dus depuis la décision de redressement personnel du 29 juillet 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les contrats de bail ( logement et garage) conclus le 17 octobre 2022 entre [W] d’une part, et Madame [X] [R] et M. [S] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 décembre 2024[FL1] ,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [R] et M. [S] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [X] [R] et M. [S] [L] , à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 799.84 euros à la date de l’assignation ;

DIT que cette indemnité d’occupation est due par M. [S] [L] à compter de la date de la résiliation du bail, soit le 19 décembre 2024, et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [S] [L] seul au paiement des indemnités d’occupation due pour la période du 19 décembre 2024 au 29 juillet 2025, compte tenu du redressement personnel sans liquidation judiciaire dont Mme [X] [R] a bénéficié seule ; et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due solidairement par Mme [X] [R] à compter du 29 juillet 2025, date de la décision prononçant son redressement personnel avec liquidation judiciaire, jusqu’à la libération définitive des lieux  ;

CONDAMNE solidairement Mme [X] [R] et M. [S] [L] à payer à [W] les indamnités d’occupation courant du 29 juillet 2025 à la libération définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT qu’à ce stade, la somme due par M. [S] [L] s’élève à 8565.83 euros , dont Mme [X] [R] est solidairement redevable à hauteur de 827.18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 septembre 2025 échéance du mois d’août 2025 incluse ;

CONDAMNE M. [S] [L] et Mme [X] [R] au paiement des sommes précitées, dans les proportions et selon les modalités (solidarité partielle) précédemment précisées ;

DIT que les sommes dues par M. [S] [L] porteront intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2024 sur la somme de 4.522.06 euros, et, pour le surplus de la somme due, à compter de la présente décision ;

DIT que les sommes dues par Mme [X] [R] porteront intérêts au taux légal à compter de leur échéance ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [R] et M. [S] [L] à payer à [W] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [R] et M. [S] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer du 18 octobre 2024, et le coût de l’assignation ;

DEBOUTE [W] HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 novembre 2025 par Madame Laure FOURMY, Vice-présidente, assistée de Madame Mélissa MALOYER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE