AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00067 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFUN

Minute JCP n° 352/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. MOSELIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Mme [Z] [H], chargée de contentieux à E.P.I.C MOSELIS, muinie d’un pouvoir

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [R] [O]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 19 juin 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à EPIC MOSELIS par lettre simple (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [O] [R] par lettre simple

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 décembre 2017, MOSELIS Office Public d’Aménagement et de Construction de la Moselle devenu L’E.P.I.C. MOSELIS a consenti à Monsieur [R] [O] un bail d’habitation incluant un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 321,28 euros ainsi que 88,40 euros pour les charges, et une place de stationnement extérieur référencée n°6161191043 pour une redevance mensuelle de 5 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, l’E.P.I.C. MOSELIS a fait signifier à Monsieur [R] [O] le 20 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.221,48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 07 février 2025 remis à étude, l’E.P.I.C. MOSELIS a fait assigner Monsieur [R] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025.

Aux termes de son assignation, l’E.P.I.C. MOSELIS demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [O] ;Le condamner à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2.708,06 euros suivant décompte du 18 juin 2025 assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ; Le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 453 euros ; Le cas échéant, autoriser d’ores et déjà l’E.P.I.C. MOSELIS à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;Le condamner à payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Le condamner aux entiers frais et dépens, dont le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 20 novembre 2024 soit la somme de 138,53 euros ; Rappeler qu’il appartient à Monsieur [R] [O] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ; Rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ; Rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat.

Au soutien de ses demandes, l’E.P.I.C. MOSELIS précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l’audience, l’E.P.I.C. MOSELIS, représenté par son conseil, expose que depuis 2020 le locataire a rencontré des difficultés récurrentes de paiement du loyer, qu’il ne s’oppose pas à la demande de délai et que Monsieur [R] [O] régle son loyer courant.

En défense, Monsieur [R] [O], présent à l’audience, reconnaît être tenu d’une dette locative, mais il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, proposant de payer la somme mensuelle de 110 euros en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs Monsieur [R] [O] expose avoir des revenus mensuels de 2 200 euros et déclare avoir des problèmes de santé, étant en attente d’une greffe de pancréas. Il supporte le remboursement d’une dette au profit de la C.P.A.M pour un montant de 150 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 20 novembre 2024, et la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été notifiée de la situation d’impayés locatifs (CCAPEX) en accusant reception par mail le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 07 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 11 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 19 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 20 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2.221,48 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

L’E.P.I.C. MOSELIS produit un décompte actualisé au 18 juin 2025 aux termes duquel Monsieur [R] [O] lui doit, après déduction d’office des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 2.708,06 euros.

Monsieur [R] [O] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, à verser à l’ E.P.I.C. MOSELIS cette somme de 2.708,06 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.221,48 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties à l’audience ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Monsieur [R] [O], ce dernier sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [R] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [R] [O] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [R] [O], tenu aux dépens, sera condamné à payer à l’E.P.I.C. MOSELIS la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 13 décembre 2017 entre l’E.P.I.C. MOSELIS et Monsieur [R] [O] concernant le place de stationnement n°6161191043 et le logement situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [R] [O] à payer à l’E.P.I.C. MOSELIS la somme de 2.708,06 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2024 sur la somme de 2.221,48 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [R] [O], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 24 mensualités de 110 euros, et une dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;

qu’à défaut pour Monsieur [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. MOSELIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Monsieur [R] [O] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à l’E.P.I.C. MOSELIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de l’E.P.I.C. MOSELIS tendant à l’expulsion de Monsieur [R] [O] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [R] [O] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

RAPPELONS qu’il appartient à Monsieur [R] [O] d’assurer le logement jusqu’à parfaite libération des lieux ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [O] à payer à l’E.P.I.C. MOSELIS la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 20 novembre 2024, de l’assignation en référé du 07 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 11 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 15 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

Le greffier La juge