Minute n°2025/770

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 25/01267

N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJNI

JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [H]

né le 28 Mai 1950 à [Localité 7] (57), demeurant [Adresse 3]

et

Madame [R] [Z] épouse [H]

née le 06 Août 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Jérémy GENY LA ROCCA de la SELARL SELARL GENY LA ROCCA, avocats au barreau de METZ, vestiaire : D505

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [J]

né le 07 Avril 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

et

Madame [S] [Y] épouse [J]

née le 20 Août 1947 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

défaillants

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 18 juin 2025 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Les époux [H] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4].

Selon contrat de location en date du 27 juillet 2018, les époux [H] ont donné en location cette maison d’habitation à Monsieur [B] [J] et son épouse, Madame [S] [Y], à compter du 1er août 2018.

Un compromis de vente relatif à cette maison a, par la suite, été conclu le 30 juillet 2024 entre les époux [H] et les époux [J] moyennant un prix de 318.000 € et ce, sans condition suspensive de prêt.

En l’absence de réitération de la vente à la date prévue au compromis, soit le 31 août 2024, les époux [H] ont introduit la présente procédure.

2°) LA PROCEDURE

Par actes de commissaire de justice signifiés le 15 mai 2025 et déposés au greffe de la juridiction par voie électronique le 22 mai 2025, Monsieur [F] [H] et Madame [R] [Z] épouse [H] ont constitué avocat et assigné Monsieur [B] [J] et Madame [S] [Y] épouse [J] devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

Monsieur [B] [J] et Madame [S] [Y] épouse [J] n’ont pas constitué avocat. Il résulte des actes de signification que ceux-ci ont été signifiés à étude après vérification de l’exactitude du domicile.

La présente décision est réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 juin 2025 lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 26 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon les termes de leur assignation, Monsieur [F] [H] et Madame [R] [Z] épouse [H] demandent au tribunal au visa des articles 1103 et 1217 du code civil, de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 ainsi que de l’article 1231-5 du code civil, de :

— CONDAMNER Monsieur [B] [J] et Madame [S] [Y] épouse [J] à verser à Monsieur [F] [H] et Madame [R] [Z] épouse [H] la somme de 31.800 € au titre de la clause pénale du compromis de vente ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [J] et Madame [S] [Y] épouse [J] à verser à Monsieur [F] [H] et Madame [R] [Z] épouse [H] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNER Monsieur [B] [J] et Madame [S] [Y] épouse [J] aux entiers frais et dépens de la présente instance.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [F] [H] et Madame [R] [Z] épouse [H] font valoir qu’en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, le compromis litigieux ayant été signé le 30 juillet 2024, il est caduc depuis le 30 janvier 2025. S’il ne peut plus être demandé l’exécution forcée du compromis, les acquéreurs défaillants sont en revanche tenus de verser tous dommages et intérêts pour le préjudice subi, y compris ceux prévus à titre de clause pénale en application des articles 1103, 1217 et 1231-5 du code civil. En l’espèce, les dommages et intérêts dus ont été évalués forfaitairement dans le cadre du compromis de vente à 10% du montant de la vente soit 31800 euros.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

1°) SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT AU TITRE DE LA CLAUSE PENALE

En application de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Par ailleurs, l’article 1231-1 du code civil dispose que : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Enfin, selon l’article 1231-5 du même code :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le compromis de vente signé par les parties, qui prévoyait une réitération par acte authentique au plus tard le 31 août 2024, contient un article intitulé « STIPULATION DE PENALITE » selon lequel « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie, une somme égale à 10% du prix de vente, à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ».

Cette clause prévoit expressément que « sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure », l’article 1231-5 du code civil prévoyant lui aussi la nécessité de procéder à une mise en demeure.

En l’espèce, les époux [H] n’évoquent, ni ne justifient d’aucune mise en demeure adressée aux époux [J] aux fins de réitérer la vente ou aux fins de paiement de la clause pénale. En effet, seuls sont versés au dossier un mail de Monsieur [B] [J] en date du 4 novembre 2024 indiquant qu’il est toujours en attente des fonds qui doivent leur être versés en provenance de l’étranger dans le cadre d’une donation.

En application de l’article 442 du code de procédure civile, « Le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur ».

Par ailleurs, l’article 444 du code de procédure civile dispose que « Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés ».

En l’espèce, il convient d’interroger les parties sur l’absence de mise en demeure produite malgré l’exigence d’un tel acte prévue tant au compromis qu’à l’article 1231-5 du code civil.

Afin d’assurer le respect du contradictoire, il convient de révoquer l’ordonnance de clôture, de rouvrir les débats et d’interroger les demandeurs sur l’exigence d’une mise en demeure préalable pour appliquer la clause pénale. Les conclusions prises en réponse devront être signifiées à la partie défenderesse qui n’a pas constitué avocat.

Par ailleurs, l’affaire sera renvoyée en audience de mise en état silencieuse et l’examen de l’ensemble des demandes des parties y compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile sera réservée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, avant dire-droit, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats

REVOQUE l’ordonnance de clôture en date du 13 juin 2025 ;

INVITE les époux [H] à s’expliquer sur l’exigence d’une mise en demeure préalable à l’application de la clause pénale et à signifier aux défendeurs les conclusions qu’ils prendront pour répondre sur ce point ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de la mise en état silencieuse près le Tribunal Judiciaire de Metz qui se tiendra le mardi 25 novembre 2025 à 09 heures en cabinet ;

RESERVE l’examen de l’ensemble des demandes des parties y compris celles au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président