Minute n°2025/645

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° de RG : 22/02728

N° Portalis DBZJ-W-B7G-JY77

JUGEMENT DU 25 JUILLET 2025

I PARTIES

DEMANDERESSE:

S.A.R.L. SN KARM AGENCEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Virginie EICHER-BARTHELEMY de la SCP VEINAND & EICHER-BARTHELEMY, avocat plaidant au barreau de THIONVILLE, Maître Christelle MERLL de la SELARL AXIO AVOCATS, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : B 607

DEFENDERESSE :

S.C.I. SAINT LADRE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Laurent MULLER, avocat postulant au barreau de METZ, vestiaire : A405, M^e Nathalie HAUSMANN, avocat plaidant au barreau de LILLE

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine REEB, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats

Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 29 mai 2024 des avocats des parties

III EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.

Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

1°) LES FAITS CONSTANTS

La S.C.I SAINT LADRE est propriétaire de locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] dont la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a été locataire du 24 octobre 2019 au 30 juin 2020 au titre d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux signé le 3 décembre 2019, suivi d’un avenant de prorogation signé le 25 mai 2020.

Les clés ont été restituées au terme de l’état des lieux de sortie établi le 1er juillet 2020.

Le loyer s’élevait mensuellement à la somme de 12.500 euros majoré d’avances sur charges, en l’espèce une provision sur la taxe foncière d’un montant de 1.500 euros.

Le locataire a acquitté un montant total de 12.400 euros au titre des charges.

Par courrier recommandé avec AR en date du 10 décembre 2020, la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a mis en demeure la S.C.I SAINT LADRE de lui rembourser le trop-versé de charges.

En l’absence de réponse du bailleur, la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a saisi le tribunal de céans.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier de justice du 16 juin 2021, la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT, prise en la personne de son représentant légal, a assigné la S.C.I SAINT LADRE, prise en la personne de son représentant légal, devant la 4ème Chambre du Tribunal Judiciaire de METZ, aux fins de condamnation à lui règler la somme de 4.074 euros en principal.

Par jugement du 27 juillet 2022, la 4ème Chambre du Tribunal Judiciaire de METZ a renvoyé l’affaire devant la Première Chambre du Tribunal Judiciaire de METZ en application des articles 760 et 761 du Code de procédure civile.

La S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a constitué avocat par acte enregistré au RPVA le 16 novembre 2022.

La S.C.I SAINT LADRE a constitué avocat par acte enregistré au RPVA le 22 novembre 2022.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2024, qui a fixé l’affaire à l’audience de juge unique du 29 mai 2024 puis mise en délibéré au 11 septembre 2024, prorogée à plusieurs reprises, et rendue le 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) LES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives n°1 notifiées à la partie adverse par RPVA le 28 septembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT, prise en la personne de son représentant légal, selon les moyens de fait et de droit exposés, demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du Code civil et du bail dérogatoire du 6 décembre 2029, de :

— CONDAMNER la S.C.I SAINT LADRE à payer à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT la somme de 4.073,64 € avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2020 ;

— CONDAMNER la S.C.I SAINT LADRE à payer à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens ;

— DEBOUTER la S.C.I SAINT LADRE de toutes ses demandes plus amples et contraires.

Au soutien de sa demande, la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT fait valoir que :

Sur le trop-versé de taxes foncières :

Selon le bail dérogatoire, le preneur devait rembourser au bailleur le montant de la taxe foncière, prorata temporis, sur la période d’occupation des lieux au titre des provisions sur charges.

Il existe un trop-versé entre les avances payées de 12.400 euros et les charges dues de 8.326 euros que le bailleur devra rembourser.

Dans ses conclusions en défense du 7 octobre 2021, la S.C.I SAINT LADRE produit les taxes foncières 2019 et 2020 et reconnaît un trop-versé de 4.073,64 €.

Sur la demande reconventionnelle :

— La S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT prenait la suite de l’exploitation de la SA KARN AGENCEMENT, société liquidée qui était gérée par M. [W], également propriétaire de parts de la S.C.I SAINT LADRE.

Il a été trouvé sur place des déchets en grande quantité qui n’avaient pas été évacués par la société de M. [W].

Le bail dérogatoire prévoit en page 7 des dispositions précises concernant les états des lieux.

Le preneur a fait procéder par voie d’huissier, à ses frais, à un état des lieux d’entrée visé par les parties et annexé au bail. L’huissier a constaté l’existence de nombreux déchets à l’extérieur du bâtiment dans des bennes ou en vrac sur le sol et un terrain quasiment à l’abandon. Son contenu ne peut en aucun cas être contesté.

— Le preneur s’est prémuni de toute réclamation en faisant insérer en page 7 du bail une clause l’exonérant de toute responsabilité concernant ces déchets de tous ordres.

Le bailleur a renoncé à toute réclamation concernant ces déchets constatés dans l’état des lieux d’entrée, rendu contractuel par son annexion au bail notarié.

— A la fin de l’occupation, il a été procédé par un état des lieux de sortie contradictoire lors de la remise des clés, le 30 juin 2020 : il était spécifié que les locaux étaient restitués en état d’usure normale.

Les gravats qui restaient sur place étaient ceux délaissés en 2019, raison pour laquelle ils n’ont fait l’objet d’aucune mention de la part du gérant de la S.C.I SAINT LADRE qui a signé cet état des lieux.

— le témoignage d’un ancien salarié est mensonger et contredit par les documents contractuels régulièrement signés par les parties. Et les photographies de la partie adverse ne sont pas probantes, faute de date certaine et d’être localisables. La S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a quitté les lieux le 30 juin 2020, et la mise en demeure de la Ville de [Localité 3], du 12 avril 2021, à la S.C.I SAINT LADRE d’entretenir le terrain, ne fait que montrer le peu de soin apporté depuis plus d’un an au terrain.

— Le bail dérogatoire prévoit bien l’obligation pour chaque occupant successif de gérer ses propres déchets en page 6. Or le bailleur a reconnu sans réserve qu’il n’existait pas de nouveau déchet issu de l’activité de preneur par la signature non contestée de l’état des lieux de sortie.

La mention aux termes de laquelle le preneur s’engageait à solliciter du mandataire l’enlèvement des encombrants n’a pas pu trouver application du fait de l’inertie du bailleur. Seul le bailleur aurait pu exiger que la résiliation anticipé du bail de la SA KARM AGENCEMENT, société en liquidation judiciaire depuis le 23 octobre 2019, ouvre droit à indemnité pour les déchets laissés sur place par cette entreprise. Ne l’ayant pas fait, le bailleur a placé le preneur dans l’incapacité juridique d’agir.

— Le bailleur ne justifie pas le montant de sa demande reconventionnelle au titre des frais d’enlèvement des déchets. Le devis de la société LINGENHELD daté du 1er juin 2021, ne porte pas mention d’une acceptation valant ordre de faire les travaux et il ne produit pas aux débats de facture. Sa demande devra être déboutée.

Par conclusions récapitulatives notifiées au demandeur par RPVA le 4 décembre 2023, qui sont ses dernières conclusions, la S.C.I SAINT LADRE, prise en la personne de son représentant légal, selon les moyens de fait et de droit exposés, demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil et du bail dérogatoire du 6 décembre 2019, de :

— DECLARER recevable et bien fondée la S.C.I SAINT LADRE en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit,

— CONSTATER que le trop-versé par la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT s’élève uniquement à 4.073,64 € ;

— CONDAMNER la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT à payer à la S.C.I SAINT LADRE une somme de 20.700 € à titre de dommages-et-intérêts en réparation de son préjudice subi ;

En conséquence,

— PRONONCER la compensation entre les sommes dues par chacune des parties ;

— CONDAMNER la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT à verser à la S.C.I SAINT LADRE la somme de 16.626,36 € ;

— DEBOUTER la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— CONDAMNER la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT à payer à la S.C.I SAINT LADRE une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT à supporter les dépens en application des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la S.C.I SAINT LADRE fait valoir que :

Sur les demandes du preneur :

— Si le preneur doit rembourser au bailleur le montant de la taxe foncière prorata temporis sur la période d’occupation, les calculs faits par le preneur sont inexacts. Il est pertinent d’utiliser comme méthode de calcul un multiplicateur ramené au jour et non au mois. D’où un trop-versé par la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT de 4.073,64 €.

Sur les demandes reconventionnelles :

a) Sur la somme due au bailleur en raison de l’inexécution de l’obligation d’enlèvement des encombrants.

— La S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT tente de s’exonérer en prétendant ne pas être à l’origine des déchets industriels, ce qui est inexact.

Selon le bail dérogatoire le preneur s’est engagé à “effectuer toutes les démarches nécessaires en vue d’obtenir du mandataire judiciaire l’enlèvement des encombrants”, or il n’a effectué aucune démarche.

La S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a augmenté le nombre de déchets en détruisant tout l’agencement intérieur des locaux pour que la S.C.I SAINT LADRE ne puisse relouer les locaux à un concurrent ou que M. [G] [W], ancien dirigeant de la société KARN AGENCEMENT, ne reprenne une activité concurrente.

L’état des lieux de sortie n’a pas été fait contradictoirement mais de manière unilatérale par la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT et remis au fils du gérant de la S.C.I SAINT LADRE.

L’analyse des gravats démontre que les déchets résultent de la destruction de l’agencement des locaux et de l’activité de la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT.

— Le preneur a commis une faute contractuelle et devra être condamné à payer des dommages et intérêts correspondant au préjudice sur le fondement de l’article 1217 du Code civil.

Sur le calcul du préjudice :

— Le bailleur a reçu un courrier de la municipalité de [Localité 3] aux termes duquel les policiers municipaux ont constaté “un important dépôt de déchets, composé de gravats, de matériaux d’ameublement, ferrailles de plusieurs dizaines de mètres cubes…” et qui conclut “ l’élimination des déchets s’évère nécessaire et indispensable”.

— Il a fait retirer les déchets par la société LINGENHELD Environnement pour un montant de 20.700 euros.

— Il expose que si ces déchets sont en partie ceux incombant à la liquidation judiciaire de la société KARM AGENCEMENT est sans emport, dans la mesure où le contrat prévoyait cette hypothèse, dans le cas où le mandataire judiciaire n’autorisait pas l’enlèvement des encombrants prévu en page 12 du contrat de bail dérogatoire, le preneur était tenu d’une obligation d’élimination des déchets qui l’impose à “supporter le coût des déchets, qu’ils soient les siens, ceux de ses locataires ou précédents propriétaires”, en page 6 du contrat de bail dérogatoire.

Le lien de causalité entre la faute contractuelle et le préjudice subi par la S.C.I SAINT LADRE existe. Les conditions sont réunies pour engager la responsabilité contractuelle de S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT et sa condamnation à payer des dommages et intérêts équivalent au coût de l’élimination des déchets.

b) à défaut, sur le fondement de la mauvaise foi :

— le preneur avait fait constater lors de l’entrée en jouissance la présence dans les locaux loués de bennes contenant divers déchets liés à l’activité de l’ancien propriétaire, mais il n’y avait aucun déchet à même le sol derrière les locaux. Il a empilé des déchets supplémentaires qui sont récents et qui n’ont rien à voir avec son activité commerciale.

Le preneur n’a pas fait les démarches nécessaires pour enlever les déchets mais en a profité pour en rajouter. Ce comportement traduit un abus caractérisant un comportement déloyal.

La Cour de Cassation considère que le manquement à la bonne foi de l’article 1104 du Code civil est une faute contractuelle.

Les conséquences de l’inexécution contractuelle se limitent au paiement des frais liés au débarrassement des déchets et encombrants situés derrière les locaux loués.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

1°) SUR LA DEMANDE PRINCIPALE DE REMBOURSEMENT D’UN TROP-VERSÉ DE CHARGES

En vertu des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par acte notarié établi le 6 décembre 2019 par Me [V] [T], Notaire à [Localité 4], la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a conclu un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, avec la S.C.I SAINT LADRE pour des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] comportant une parcelle de terrain et un ensemble immobilier à usage industriel et commercial ainsi qu’un parking.

Le bail initial était consenti pour une durée de 7 mois et 8 jours commençant à courir rétroactivement à compter du 24 octobre 2019 au 31 mai 2020.

Un avenant au bail dérogatoire a été signé par les parties, le 25 mai 2020, modifiant la durée du bail jusqu’au 30 septembre 2020, et prévoyant une faculté de résiliation du bail à la fin de chaque mois.

Le bail dérogatoire dispose, dans la clause intitulée “LOYER” , § 3, que : “ Le preneur versera au bailleur, en même temps que chaque terme de loyer, une provision sur les charges, taxes et prestations à sa charge.

Cette provision est fixée à MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 EUR) par mois, et sera ajustée chaque année en fonction des dépenses effectuées l’année précédente.

Ce loyer avec les charges sera payable d’avance les premiers de chaque mois, sur présentation d’une facture huit jours au moins avant l’échéance dûment libellée au nom du preneur”.

En outre, la clause intitulée “Impôts – Charges” du bail dérogatoire détermine précisément ces charges.

Il est constant que les charges visées en l’espèce sont constituées par les taxes foncières pour les années 2019 et 2020, au prorata temporis de l’occupation des lieux par le preneur.

La S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT sollicite la somme de 4.074 euros au titre d’un trop-versé de charges après avoir fait le rapprochement entre les provisions versées et les taxes foncières dues.

La S.C.I SAINT LADRE propose un mode de calcul des charges, au prorata temporis, selon un multiplicateur ramené au jour, à compter du 24 octobre 2019, date à laquelle le contrat de bail a commencé à produire ses effets, opérant le calcul suivant :

en 2019 : le preneur a occupé le local durant 69 jours.

La taxe foncière s’élevait à la somme de 12.112 €, soit 33,18 € par jour.

ainsi les charges dues s’élèvent à la somme de 2.289,42 € (69 x 33,18 €).

en 2020 : le preneur a occupé le local durant 182 jours.

La taxe foncière s’élevait à la somme de 12.106 €, soit 33,17 € par jour.

ainsi les charges dues s’élèvent à la somme de 6.036,94 € (182 x33,17 €).

La taxe foncière due par le preneur durant la période d’occupation s’élève donc à la somme totale de 8.326,36 €.

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a versé des provisions de charges à hauteur de la somme de 12.400 euros, soit un trop-versé de 4.073,64 euros.

Dans ces dernières écritures, la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT acquiesce à la méthode de calcul des charges ainsi qu’au montant du trop-versé tel que proposé par la défenderesse.

En conséquence, il y a lieu de condamner la S.C.I SAINT LADRE à payer à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT la somme de 4.073,64 € au titre du trop-versé de charges, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2020.

2°) SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES-ET-INTERETS

En vertu des dispositions de l’article 1217 Code Civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, la S.C.I SAINT LADRE sollicite la somme de 20.700 euros de dommages et intérêts en raison de non respect par le preneur de ses obligations contractuelles.

Tout d’abord, la S.C.I SAINT LADRE fonde sa demande sur l’inexécution de l’obligation d’enlèvement des déchets et des encombrants à la charge du preneur.

Il résulte en effet de la clause “Obligation générale d’élimination des déchets” du bail dérogatoire que selon l’article L 541-2 du Code de l’environnement, tout producteur ou détenteur de déchets est tenu d’en assurer ou d’en faire assurer la gestion et en est responsable jusqu’à leur élimination ou valorisation finale, même lorsque le déchet est transféré à des fins de traitement à des tiers.

L’élimination des déchets comporte les opérations de collecte, transport, stockage, tri et traitements nécessaires à la récupération des éléments et matériaux réutilisables ou de l’énergie, ainsi qu’au dépôt ou au rejet dans le milieu naturel de tous autres produits dans les conditions propres à éviter les nuisances.

Le preneur s’oblige à faire de même pour les déchets qu’il pourrait produire ou détenir et ce conformément aux dispositions de l’article L 541-2 du Code de l’environnement.

Il est fait observer que le simple détenteur de déchet ne peut s’exonérer de son obligation que s’il prouve qu’il est étranger à l’abandon des déchets et qu’il n’a pas permis ou facilité cet abandon par complaisance ou négligence.”

Par ailleurs, la clause “Charges et Conditions” du bail dérogatoire, dans son paragraphe intitulé “Etat des lieux” stipule que le “ preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent au moment de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état”.

En l’espèce, un état des lieux d’entrée a été dressé par un huissier de justice, mandaté par le preneur, et une copie du constat d’état des lieux d’entrée a été annexée à l’acte notarié, lui donnant valeur contractuelle.

Il ressort de ce procès-verbal d’état des lieux d’entrée dressé par Me [O] [L], Huissier de justice, et des photographies annexées, qu’à l’extérieur sur le terrain situé [Adresse 2] à [Localité 3], “ partie droite côté accès métallerie”, l’huissier a constaté : “ j’aperçois la présence d’une benne VAGLIO ; benne service, contenant des morceaux de métal à l’intérieur, la présence de morceaux de métal qui sont mélangés à la végétation. La végétation a poussé dedans et l’entretien n’a pas été fait”,

“ petite aire pour véhicules située en façade arrière”, l’huissier a constaté ; “j’aperçois la présence de palettes qui sont posées contre le mur. Lorsque je me dirige vers la sortie arrière située côté station ESSO, je remarque la présence de nombreux déchets ainsi que des amas de déchets, de plaques de verre, de plaques de bois, de métal, laissés pêle-mêle. Je constate la présence de bennes remplies non vidées et je constate la présence de végétation qui se trouve dans les éléments de stockage”.

La présence de nombreux déchets dans des bennes de service, mais aussi à même le sol et derrière le bâtiment contrairement aux affirmations de la défenderesse, a donc été constatée lors de l’entrée dans les lieux de la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT.

La S.C.I SAINT LADRE reproche à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT de ne pas avoir effectué toutes les démarches nécessaires en vue d’obtenir du mandataire judiciaire du précédent occupant l’enlèvement des encombrants comme elle s’y était engagée contractuellement.

Toutefois, il convient de s’appuyer sur la chronologie des faits et relever que la liquidation judiciaire de la SA KARM AGENCEMENT a été prononcée le 23 octobre 2019 par le Tribunal Judiciaire de METZ en sa Chambre commerciale, que le bail dérogatoire signé le 6 décembre 2019 comporte une condition suspensive aux termes de laquelle Me [R], mandataire liquidateur, consentirait à la résiliation du bail commercial de la SA KARM AGENCEMENT en cours avec effet au 23 octobre 2019 à minuit, qu’il était donc dans l’intérêt du bailleur de réaliser rapidement la condition suspensive afin de relouer rapidement les locaux en l’état, sans qu’il ait eu au préalable à déclarer sa créance correspondant au coût d’enlèvement des déchets du locataire défaillant, voué très probablement à l’échec, ce d’autant,

— d’une part, au regard des intérêts croisés de M. [G] [W] et de M. [H] [W] étant à la fois gérants de la S.C.I SAINT LADRE et administrateurs de la SA KARM AGENCEMENT.

La S.C.I SAINT LADRE apparaît dés lors de mauvaise foi en venant reprocher au preneur de ne pas avoir effectué toutes les démarches auprès du mandataire judiciaire.

— et d’autre part, au regard du 1er paragraphe de la clause “Obligation Générale d’élimination des déchets” : “le bailleur doit supporter le coût de l”élimination des déchets, qu’ils soient les siens, ceux de ses locataires ou précédents propriétaires, pouvant le cas échéant se trouver sur les lieux loués”.

Raison pour laquelle, le bail dérogatoire a anticipé, le refus prévisible du mandataire de prendre à la charge de l’entreprise SA KARM AGENCEMENT le coût de l’enlèvement des déchets laissés sur le site : “dans l’hypotèse où il ne pourrait pas à parvenir, le bailleur déclare dès à présent renoncer à demander au preneur l’enlèvement à ses frais desdits encombrants qui ne ressort pas de son fait lors de la libération des locaux à la fin du bail”.

La S.C.I SAINT LADRE expose qu’à la fin du bail, la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT a laissé sur place une importante quantité de déchets récents, ayant amené les services de la Ville de [Localité 3] à lui adresser, en sa qualité de propriétaire des lieux, une mise en demeure d’avoir à nettoyer le terrain, par courrier daté du 23 avril 2021 ayant notamment relevé “un important dépôt de déchets, composé de gravats, de matériaux d’ameublement, ferrailles de plusieurs dizaines de mètres cubes…”.

Elle reproche donc à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT d’avoir empilé des déchets supplémentaires qui sont récents et qui n’ont rien à voir avec ses activités de production et commerciales (agencement intérieur des locaux vidé à son départ, dont du matériel informatique).

Toutefois, d’une part l’attestation de M. [E] [C] est contredite par le procès-verbal d’état des lieux d’entrée, et d’autre part, les 3 photographies en gros plans de déchets ne sont pas datées et de ce fait, ne permettent pas de les imputer à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT, qui a quitté les lieux depuis le 30 juin 2020.

Par ailleurs, et contrairement aux affirmations de la S.C.I SAINT LADRE, l’état des lieux de sortie a été “réalisé à la demande de la S.C.I SAINT LADRE, le 1er juillet 2020 à 17h sur le site” avec la remise des clés, de manière contradictoire, avec la mention “locaux remis le 1er juillet 2020 en état d’usure normale”, sans mentionner la destruction de l’agencement intérieur des locaux et sans réserve quant aux déchets présents sur les lieux, et, en outte, signé par les deux parties, M. [J] [U], le preneur, et M. [H] [W] pour M. [G] [W], les deux apparaissant comme étant les gérants de la S.C.I SAINT LADRE sur le bail dérogatoire du 6 décembre 2019 pour M. [H] [W] et sur l’avenant du 25 mai 2020 pour M. [G] [W].

A défaut pour la S.C.I SAINT LADRE de démontrer l’inexécution par la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT de ses obligations contractuelles constitutives d’une faute, ou subsidiairement, un abus caractérisant un comportement déloyal, il y a lieu de débouter la S.C.I SAINT LADRE de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I SAINT LADRE, qui succombe au litige, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à régler à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la solution apportée au litige, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formée par la S.C.I SAINT LADRE au titre de l’ article 700 du code de procédure civile, elle sera donc déboutée de sa demande.

4 °) SUR L EXECUTION PROVISOIRE

Le décret n°?2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile a instauré le principe de l’exécution provisoire de droit. Les dispositions du décret relatives à l’exécution provisoire de droit sont applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020. Tel est le cas pour une instance introduite le 16 juin 2021.

Il y a donc lieu de rappeler l’exécution provisoire du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, Première Chambre Civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.C.I SAINT LADRE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.073,64 € au titre du trop-versé de charges, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 10 décembre 2020 ;

DEBOUTE la S.C.I SAINT LADRE, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts;

CONDAMNE la S.C.I SAINT LADRE, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la S.A.R.L SN KARM AGENCEMENT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la S.C.I SAINT LADRE, prise en la personne de son représentant légal, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I SAINT LADRE, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 25 JUILLET 2025 par Madame Sabine REEB, Vice-Présidente, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier Le Président