Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e ESSNER

1 EXP Service des domaines

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 19 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/343

N° RG 25/00454 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QB72

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Résidence ROYAL PALM, sis à CANNES LA BOCCA (06150), 20-26 boulevard du Midi, pris en la personne de son syndic en exercice FONCIA AD Immobilier, Société par actions simplifiées immatriculée au RCS de CANNES sous le n° 322 212 168, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 11 boulevard de la Ferrage, elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège

représenté par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant, substitué par M^e MONTIGNY

DEFENDEUR :

LE SERVICE DES DOMAINES, prise en la personne du Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, domicilié à NICE (06073) cedex 1, 15 bis rue Delille, Hôtel des Impôts

En qualité de curateur de la succession vacante de Madame [E] [Z] [B] [N], en son vivant, demeurant aux EMIRATS ARABES UNIS à Sharjah, née le 03 novembre 1971 à SHARJAH (EMIRATS ARABES UNIS), de nationalité émirienne, est décédée à SHARJAH (EMIRATS ARABES UNIS), le 30 décembre 2019, désigné à ces fonctions par ordonnance rendue par Madame Marie-Laure GUEMAS, 1ere Vice-Présidente du Tribunal de Judiciaire de GRASSE, en date du 07 octobre 2024.

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 28 avril 2025 ;

A l’audience publique du 20 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 19 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [E] [Z] [B] [N] était propriétaire des lots N°63 et N°90 au sein de la résidence sise 20-26 boulevard du Midi à CANNES LA BOCCA (06150).

Cette dernière est décédée le 30 décembre 2019 à SHARJAH (EMIRATS ARABES UNIS). Depuis lors, la succession est restée vacante.

Arguant de défaillances dans le recouvrement des charges de Madame [B] [N], le syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM a sollicité du Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE, par requête en date du 12 septembre 2024, afin que soit déclarée la succession vacante et soit désigné un curateur à ladite succession en la personne de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES).

Par Ordonnance en date du 07 octobre 2024, ce dernier a été désigné es qualité de curateur de la succession vacante de feue Madame [B] [N].

Il s’ensuit que par acte de Commissaire de Justice en date du 22 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM a fait citer à comparaître par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feue Madame [E] [Z] [B] [N] aux fins de voir :

« CONDAMNER le SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession de feue Madame [E] [Z] [B] [N], au paiement des sommes suivantes au profit du syndicat des copropriétaires ROYAL PALM, à savoir :

— La somme de 20.992,30 €, au titre des charges de copropriété et travaux dus selon compte arrêté au 1er janvier 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— La somme de 2.000,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par le retard dans le paiement des charges conformément à l’article 1231-6 du Code civil.

— La somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER le SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession de feue Madame [E] [Z] [B] [N], aux entiers dépens de la procédure y compris au droit de l’article A 444-32 du Code de commerce en application des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont distraction au profit de Maître Renaud ESSNER qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Le défendeur, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [N], n’a pas comparu et n’est pas représenté.

Par application des dispositions de l’article R.2331-10 du Code général de la propriété des personnes publiques, la Direction Départementale des Finances Publiques (DDFIP) des Alpes-Maritimes, en charge du SERVICE DES DOMAINES, est dispensée du ministère d’avocat devant le Tribunal Judiciaire. L’affaire étant suivi uniquement par simples mémoires.

Il ressort de la procédure qu’aucun mémoire n’a été déposé au fond.

*****

Par Ordonnance en date du 28 avril 2025, le Juge de la mise en état a prononcé la clôture de la présente affaire au 20 juin 2025 et fixé les plaidoiries à l’audience de la même date.

A l’issue de l’audience de plaidoiries du 20 juin 2025, le délibéré a été fixé au 19 septembre 2025.

En vertu des articles 472 à 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire, dès lors que Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes es qualité de curateur de la succession vacante de Madame [B] [N], non représenté, a cependant été régulièrement assigné (remise à personne morale).

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui des prétentions soulevées.

MOTIFS :

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM fait valoir que :

— Les comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ont été approuvés, les budgets prévisionnels et définitifs des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025 ont été adoptés aux termes des procès-verbaux d’assemblées générales des 27 avril 2018, 03 juin 2019, 09 décembre 2020, 25 octobre 2021, 29 septembre 2022, 27 septembre 2023 et 02 septembre 2024 ;

— L’ensemble des appels de fonds figurant sur le décompte annexé sont justifiés par les pièces versées aux débats ;

— Les charges et appels de fonds sont exigibles au 1er jour de la période échue conformément aux dispositions de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Le requérant est bien fondé à solliciter la condamnation du SERVICE DES DOMAINES, en sa qualité de curateur de la succession de feue Madame [B] [N], au paiement des charges au sens des dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur ces éléments :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…)) ;

Le décompte de régularisation de charges ;

La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le certificat des autorités compétentes des EMIRATS ARABES UNIS attestant le décès de Madame [E] [Z] [B] [N] en date du 30 décembre 2019 (pièce n°1) ;

— Le relevé de propriété de Madame [E] [Z] [B] [N] au sein de la résidence ROYAL PALM sise 20-26 boulevard du Midi à CANNES LA BOCCA (06150) (pièce n°2) ;

— l’Ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 07 octobre 2024, déclarant la succession de feue Madame [B] [N] vacante et désignant Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à ladite succession (pièce n°3) ;

— Le décompte des charges dues par Madame [B] [N] pour la période allant du 01/01/2019 au 01/01/2025 (pièce n°5) ;

— L’extrait du Grand livre comptable de la copropriété ROYAL PALM pour la période du 01/01/2019 au 31/12/2019 (pièce n°7) ;

— L’extrait du Grand livre comptable de la copropriété ROYAL PALM pour la période du 01/01/2021 au 31/12/2021 (pièce n°8) ;

— Les différents appels de fonds, décomptes de charges et bilans de répartition pour les exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 (pièces n°9, 10, 11, 12, 13 et 14) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2018, approuvant les comptes de l’exercice 2017 et le budget prévisionnel de l’exercice 2019 (pièce n°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 03 juin 2019, approuvant les comptes de l’exercice 2018 et le budget prévisionnel de l’exercice 2020 (pièce n°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 décembre 2020, approuvant les comptes de l’exercice 2019 et le budget prévisionnel de l’exercice 2021 (pièce n°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 octobre 2021, approuvant les comptes de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel de l’exercice 2022 (pièce n°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 septembre 2022, approuvant les comptes de l’exercice 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice 2023 (pièce n°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale spéciale du 08 décembre 2022 (pièce n°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 septembre 2023, approuvant les comptes de l’exercice 2022 et le budget prévisionnel des exercices 2023, 2024 (pièce n°15) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 02 septembre 2024, approuvant les comptes de l’exercice 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025 (pièce n°15) ;

— Le contrat de syndic avec la S.A.S. FONCIA AD IMMOBILIER en date du 02 septembre 2024 suite à l’assemblée générale de la même date (pièce n°15) ;

— Etat financier de la résidence ROYAL PALM après répartition au 31/12/2019 (pièce n°17) ;

— Etat financier de la résidence ROYAL PALM après répartition au 31/12/2020 (pièce n°18) ;

— Etat financier de la résidence ROYAL PALM après répartition au 31/12/2021 (pièce n°19) ;

— Etat financier de la résidence ROYAL PALM après répartition au 31/12/2022 (pièce n°20) ;

— Etat financier de la résidence ROYAL PALM après répartition au 31/12/2023 (pièce n°21) ;

— Les relevés généraux des dépenses des exercices 2021, 2022 et 2023 (pièce n°22, n°23, n°24.

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur.La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur.La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré.La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur.La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur.Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM ne rapporte pas la preuve des éléments attestant la réception de quelconque mise en demeure, relance ou de sommation de communiquer entrant dans les frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965.

Au regard du décompte versé aux débats sur la période allant du 01/01/2019 au 01/01/2025, il apparaît dans le calcul des charges, des postes de dépenses n’entrant ni dans la catégorie des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ni dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la même loi.

Ces dépenses sont les suivantes :

01/01/2019 : Solde au 01/01/2019 pour un montant de 845,49 €. Il est de jurisprudence constante qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que les charges réclamées sont exigibles, ce qui lui interdit la pratique du report à nouveau (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n°17-14.766,). Ce report à nouveau ou reprise de solde antérieur se caractérise par l’intégration dans le décompte, d’un report du solde débiteur. En conséquence, le syndicat des copropriétaires doit justifier des provisions dues par le copropriétaire depuis l’origine de la dette. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM ne démontre pas l’origine dudit solde au 01/01/2019. Par conséquent, il conviendra de l’enlever du calcul des charges dues par le défendeur, pour la période susvisée.

22/01/2020 : Frais de relance RAR pour un montant de 25,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges ou les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

08/04/2020 : commandement de payer pour une somme de 149,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 précité. Elle ne saurait également être prise en compte au titre des frais nécessaires dès lors que le présent Tribunal ne dispose pas de la preuve ni du commandement, ni de la réception de celui-ci.

04/06/2020 : Frais de relance RAR pour un montant de 25,00 €. (Même constat)

25/06/2020 : Frais de mise en demeure pour un montant de 25,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 précité. Elle ne saurait également être prise en compte au titre des frais nécessaires dès lors que le présent Tribunal ne dispose pas de la preuve de l’acte, ni de la réception de celui-ci.

15/09/2020 : ME MORISSEAU AFF/ [B] SOMMATION pour un montant de 193,58 €. (même constat que pour la mise en demeure du 25/06/2020).

12/02/2021 : Mise au contentieux pour un montant de 200,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges ou les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

22/06/2021 : Mise au contentieux pour un montant de 200,00 €. (même constat)

07/09/2021 : MORISSEAU FA N+R21006504 ASSIGNATION pour un montant de 181,12 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 précité. Elle ne serait également être prise en compte au titre des frais nécessaires, dès lors que le présent Tribunal ne dispose pas de la preuve de l’acte, ni de la réception de celui-ci.

29/03/2022 : Suivi procédure recouvrement pour un montant de 99,00 €. (idem)

31/03/2022 : Suite à jugement – Article 700 pour un montant de 1.000,00 €. Le demandeur ne produit aucune preuve permettant à la présente juridiction de connaître de la véracité de ce jugement ou même si celui-ci a été prononcé à l’encontre de la copropriétaire décédée ou encore s’il s’agit d’une participation aux charges communes de la copropriété au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

31/03/2022 : Suite à jugement – droit de plaidoirie pour un montant de 13,00 €. (même constat)

26/04/2022 : Signification de jugement pour un montant de 673,16 € (idem)

14/06/2022 : Suivi de procédure recouvrement pour un montant de 99,00 €. (même constat)

27/06/2022 : Tentative d’exécution jugement pour un montant de 145,27 €. (idem)

12/09/2022 : Suivi de procédure recouvrement pour un montant de 145,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges ou les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

09/12/2022 : Suivi de procédure recouvrement pour un montant de 99,00 €. (idem)

03/03/2023 : Suivi procédure recouvrement pour un montant de 198,00 €. (même constat)

15/06/2023 : RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 130,00 €. (idem)

31/08/2023 : RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 130,00 €. (même constat)

13/03/2024 : RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 169,00 €. (idem)

03/06/2024 : RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 169,00 €. (même constat)

15/07/2024 : ESSNER AVOCAT DOSSIER [B] pour un montant de 940,00 €. Cette dépense n’entre pas dans les charges ou les frais nécessaires au sens des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conviendra donc de l’écarter.

10/09/2024 : RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 169,00 €. (idem)

10/12/2024 : RL5S – Suivi du dossier transmis à l’avocat pour un montant de 253,50 €. (même constat)

Il s’infère, que le montant effectif des charges pour la période allant du 01/01/2019 au 01/01/2025 se calcul de la manière suivante : 20.992,30 (somme sollicitée) – 845,49 – 25,00 – 149,00 – 25,00 – 25,00 – 193,58 – 201,00 – 200,00 – 181,12 – 99,00 – 1.000,00 – 13,00 – 673,16 – 99,00 – 145,27 – 145,00 – 99,00 – 198,00 – 130,00 – 130,00 – 130,00 – 169,00 – 169,00 – 940,00 – 169,00 – 253,50 = 14.585,18 € au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il ressort également des pièces versées aux débats qu’aucune pièce versée ne permet de fonder une quelconque somme au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feue Madame [E] [Z] [B] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM la somme de 14.585,18 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er janvier 2019 jusqu’au 1er janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée (pièce n°5).

Pour rappel, en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation, soit en date du 22 janvier 2025.

Sur la demande de dommages-et-intérêts :

Le requérant fait valoir que :

— Le défaut de règlement régulier des charges crée des déséquilibres dans la trésorerie du syndicat ;

— Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM justifie réparation de ce préjudice par l’allocation de légitimes dommages-et-intérêts qui ne sauraient être inférieurs à la somme de 2.000 €.

Sur ce :

L’article 1231-6 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, au regard de l’article 9 du Code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM ne rapporte pas la preuve d’une quelconque mauvaise foi ou résistance des débiteurs à payer les charges sollicitées.

En effet, la situation entourant la succession vacante de Madame [B] [N] est complexe, les impayées remontant à l’année du décès de cette dernière (2019). De surcroît, la désignation du Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes en octobre 2024, soit près de cinq ans après le décès de la copropriétaire, tend à résoudre cette situation de blocage. Il apparaît donc qu’aucune mauvaise foi ne saurait être démontrée par le syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM, qui sera ainsi débouté de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Concernant les frais et émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Selon l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution sont limitativement énumérés.

Les frais mentionnés à l’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965, et notamment le coût des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce, les frais de commandement de payer, le droit de recouvrement ou d’encaissement tels que prévu par l’article 90 de la loi n.2006-872 du 13/07/2006 modifiant le 1er alinéa de l’article 10-1 de la Loi n.65-557 du 10/07/1965, ne constituent pas des dépens au regard du caractère limitatif de l’article 695 du Code de procédure civile.

Le Tribunal ne peut par conséquent pas inclure ces frais dans la condamnation aux dépens de l’instance comme sollicité, qui en seront donc exclus.

Concernant la demande de distraction au profit de Maître Renaud ESSNER :

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Concernant les dépens à la charge de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes :

Lesdits dépens doivent, conformément aux dispositions de l’article R207-1 du Livre des procédures fiscales, être limités, s’agissant de la rémunération des avocats, au remboursement des frais de significations et des frais d’enregistrement du mandat, à l’exclusion d’autres frais.

En l’espèce, Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur de la succession vacante de feue Madame [E] [Z] [B] [N], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER et exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le prononcé d’une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile suppose toutefois que soient réunies quatre conditions préalables (l’existence d’une instance, la succombance de l’une des parties à l’instance, l’existence de frais non inclus dans les dépens supportés par l’autre partie et la présentation d’une demande au titre de l’article 700 précité), le caractère obligatoire de la représentation n’étant donc pas exigé.

En outre, les frais irrépétibles couverts par l’article 700 du code de procédure civile n’ont pas vocation à compenser forfaitairement les seuls honoraires d’avocat, mais également les frais de déplacement, de démarches, de voyage et de séjour, les frais engagés pour obtenir certaines pièces ou encore les honoraires versés à certains consultants techniques ou experts amiables.

Dès lors, une demande faite à ce titre ne saurait être rejetée du seul fait que la constitution d’un avocat n’était pas exigée par la procédure pour le compte de Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES).

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge du demandeur l’intégralité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feue Madame [E] [Z] [B] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la Loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au Greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feue Madame [E] [Z] [B] [N], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM la somme de 14.585,18 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour la période allant du 1er janvier 2019 jusqu’au 1er janvier 2025, date de la dernière créance arrêtée ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation, soit en date du 22 janvier 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM de sa demande de dommages-et-intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur de la succession vacante de feue Madame [E] [Z] [B] [N], au paiement des entiers dépens de la présente instance, conformément aux dispositions des articles 696 du Code de procédure civile et R.207-1 du livre des procédures fiscales, avec distraction au profit de Maître Renaud ESSNER et exclusion faite des émoluments de l’article A 444-32 du Code de commerce ;

CONDAMNE Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes (SERVICE DES DOMAINES) es qualité de curateur à la succession vacante de feue Madame [E] [Z] [B] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence ROYAL PALM la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE