AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

N° RG 25/00823 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LU32

Minute JCP n° 326/2026

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTANLEX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

S.A. CNP CAUTION

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marion LACOME D’ESTANLEX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0922

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [R] [A]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique du 09 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LACOME D’ESTANLEX (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [A]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2025 avec effet au 31 mars 2025, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION a donné à bail à Monsieur [R] [A] un logement situé [Adresse 5], [Adresse 6] à [Localité 1] (57), pour un loyer mensuel de 519,09 euros, outre 51,91 euros pour les services para-hôteliers, soit un montant global de 571 euros par mois.

La SA CNP CAUTION s’est portée caution des engagements de Monsieur [R] [A] en vertu de la garantie Garantme établie par contrat de cautionnement en date du 31 mars 2025.

En raison de plusieurs impayés de loyers, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION a mis en oeuvre cette garantie Garantme et a signé des quittances subrogatives au profit de la SA CNP CAUTION.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er août 2025, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à Monsieur [R] [A] pour un montant de 1 141,98 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2025, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION ont fait assigner Monsieur [R] [A] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [A] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Monsieur [R] [A] à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 1 212,98 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner Monsieur [R] [A] à payer à la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à libération des lieux loués,

— condamner Monsieur [R] [A] à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ils exposent que le locataire ne paie plus l’intégralité du loyer et les charges depuis le mois de juin 2025 et qu’il n’a pas régularisé la situation dans le délai du commandement de payer. La SA CNP CAUTION expose que, sollicitée en sa qualité de caution par la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION, elle a acquitté le paiement des loyers et charges dus pour les mois de juin, juillet et septembre 2025 aux lieu et place de Monsieur [R] [A].

L’affaire a été appele à l’audience du 09 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

À l’audience, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION, représentées par leur conseil, ont précisé que la dette locative a augmenté et ont maintenu leurs demandes.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [R] [A] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 avril 2026, prorogé au 30 avril 2026, par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’action subrogatoire de la SA CNP CAUTION :

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En vertu de l’article 2309 du code civil, La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Selon l’article 1346-1 du code civil, La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

En l’espèce, la SA CNP CAUTION s’est portée caution des engagements de Monsieur [R] [A] en vertu de la garantie Garantme établie par contrat de cautionnement du 31 mars 2025 avec la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’elle s’est acquittée en lieu et place de Monsieur [R] [A] des loyers dus à la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION pour les mois de juin, juillet et septembre 2025.

Selon quittances subrogatives du 1er août 2025 et du 29 septembre 2025, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION a déclaré subroger la SA CNP CAUTION dans tous ses droits et actions à l’encontre de Monsieur [R] [A], son débiteur principal.

L’action subrogatoire de la SA CNP CAUTION sera ainsi déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) :

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION justifie avoir saisi la CCAPEX le 04 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 février 2026.

La demande formée par la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION est donc recevable.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 mars 2025, du commandement de payer délivré le 1er août 2025, du décompte de la créance actualisé au 09 février 2026 et des quittances subrogatives produites, que la SA CNP CAUTION rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés qu’elle a réglé aux lieux et place de Monsieur [R] [A] pour un montant global de 1712,98 euros (1141,98€ + 571€).

Monsieur [R] [A], qui n’a pas comparu, ne conteste ni le principe ni le montant de cet arriéré locatif.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [A] à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 1 712,98 euros, au titre des loyers et charges dues pour la période de juin, juillet et septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1141,98 euros à compter du commandement de payer du 1er août 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il sera relevé que SAS RESIDENCE SERVICES GESTION ne formule aucune demande en son nom pour la période postérieure au mois de septembre 2025 alors qu’elle a produit un décompte établissant que la dette locative a persisté.

Sur la résiliation du bail :

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Par ailleurs, il résulte du décompte produit que la dette locative a persisté postérieurment au mois de septembre 2025.

Cependant, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION ne précise pas la date à laquelle elle sollicite que la résiliation du bail soit prononcée. Faute de demande en ce sens, le bail sera résilié à la date du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [R] [A] sera par ailleurs ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Monsieur [R] [A] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date de résiliation du bail à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [A], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [A], condamné aux dépens, sera également condamné à verser à la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action subrogatoire de la SA CNP CAUTION ;

DECLARE recevable l’action en résiliation de la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION ;

CONDAMNE Monsieur [R] [A] à payer à la SA CNP CAUTION la somme de 1 712,98 euros au titre des loyers et charges dus conformément aux quittances subrogatives produites, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1141,98 euros à compter du commandement de payer du 1er août 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 25 mars 2025 entre la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION, d’une part, et Monsieur [R] [A], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 7] à [Localité 1] (57) à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [A] à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [R] [A] à payer à la SAS RESIDENCE SERVICES GESTION et la SA CNP CAUTION la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [A] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture, et de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, et signé par Lisa KIBANGUI, Juge des contentieux de la protection, assisté de Amélie KLEIN, Greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION