TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/02968 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NKIP

AFFAIRE :

S.D.C. 614, 620 [X] [N]

C/

Monsieur [E] [F]

JUGEMENT avant dire droit du 27 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire :

Copie :

S.D.C. 614, 620 [X] [N]

M^e Yoave FENNECH

Monsieur [E] [F]

délivrées le

JUGEMENT RENDU

LE 27 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.D.C. 614, 620 [X] [N]

Chez Clés du Sud – CBM GESTION

[Adresse 1]

[Localité 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités audit siège

représentée par M^e Yoave FENNECH, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [F]

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrat à titre temporaire : Laurence CANIONI

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 25 Septembre 2025

JUGEMENT :

avant dire droit, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 NOVEMBRE 2025 par Laurence CANIONI, Magistrat à titre temporaire, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant exploit en date du 20 mai 2025, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 2] » représenté par son syndic Clés du Sud-CBM GESTION immatriculée au RCS Toulon sous le n° 501 501 274 dont le siège social est sis à [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualités au dit siège a assigné Monsieur [E] [F] devant le tribunal de céans aux fins de le condamner à lui régler les sommes de 12.816,36€ au titre des charges impayées au 16 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et 105,53€ au titre des frais de recouvrement article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,avec intérêts au tau légal à compter de la décision à intervenir le tout avec anatocisme; ;1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;

L’affaire a été retenue à l’audience du 05 juin 2025 puis a été renvoyée dans le respect du principe du contradictoire et retenue le 25 septembre 2025.

A cette date le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 2] » représenté par un avocat confirme le contenu de son acte introductif d’instance y ajoutant par conclusions récapitulatives versées au dossier de la procédure, et remises à l’audience du 25 septembre 2025 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens, qu’il confirme les demandes explicitées à son acte introductif d’instance mais qu’il réactualise sa créance tant concernant les charges que les frais en les limitant à savoir 876,44€ concernant les charges arrêtées au 30 octobre 2024.

Cité à étude Monsieur [E] [F] n’est ni présent ni représenté.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l ‘article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge fait droit à la demande s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il en découle que le juge est tenu de vérifier la régularité de sa saisine à l’égard d’une partie non comparante, et qu’il ne peut se contenter pour faire droit à la demande d’énoncer que le défaut du défendeur laisse présumer qu’il n’y aucun argument sérieux à opposer au demandeur, sans rechercher dans quelle mesure la demande est bien fondée au regard des dispositions légales dont l’application est invoquée et des éléments de preuve produits.

Il importe de rappeler également qu’aux termes de l’article 12 du Code de Procédure Civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée. Il peut relever d’office les moyens de pur droit quelque soient les fondements juridiques invoqués par les parties.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

En ce qui concerne le principe du contradictoire

Il n’est pas contestable que le 25 mars 2025 le syndicat des copropriétaires a fait signifier une lettre et des décomptes arrêtés au 18 mars 2025.

Par contre l’envoi des conclusions se fondant sur un arrêté du 30 octobre 2024 n’est pas justifié et le décompte récapitulatif concernant cette somme n’apparait pas au dossier ce ne permet pas de vérifier si le principe du contradictoire a bien été respecté .

En effet, le code de procédure civile organise le principe du contradictoire qui veut que les parties doivent s’échanger leurs pièces et écritures avant la clôture des débats et l’audience de plaidoirie.

Ainsi, l’article 15 du code de procédure civile dispose que :

« Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

De plus, l’article 16 du code de procédure civile dispose que :

« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

Enfin, l’article 132 du code de procédure civile dispose que :

« La partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée ».

Il est établi que le principe du contradictoire est une des règles fondamentales de tout procès où toute personne doit être en mesure de discuter les prétentions, les arguments et les preuves de son adversaire.

De ce fait, il impose aux parties au procès de s’échanger leurs arguments de droit et pièces dans un délai suffisamment raisonnable pour pouvoir les analyser et y répliquer, le cas échéant.

A défaut, le juge « doit » écarter des débats toute pièce ou argumentaire qui n’a pas été communiqué à son adversaire.

En conséquence, les pièces et conclusions complémentaires produites ne pourront être prises en compte que si cette communication est justifiée.

En ce qui concerne la demande en paiement

Il résulte de l’article 9 du Code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du Il de l’article 24 et du f de l’article 25 (…)Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par application de l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de l’obligation dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Ainsi, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

Les décisions d’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. La demande en paiement des charges sur la base de comptes approuvés au cours d’une assemblée qui n’a pas été annulée doit être honorée.

Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause en exigeant du demandeur la démonstration de ce que les délais de recours ont couru à l’égard du défendeur, voire de l’ensemble des copropriétaires et qu’aucun d’eux n’en a sollicité ni obtenu l’annulation, étant précisé que les délais de notification et de recours n’ont pas d’effet suspensif.

Il ne lui appartient pas non plus de procéder au changement des tantièmes des lots, décision qui doit être examinée par les instances compétentes.

Cependant, le syndicat mélange dans le décompte sur lequel il appuie ses dernières demandes et qui doit communiquer au débiteur les frais et charges de copropriété dont la nature est différente.

Ne sont pas produits également, le contrat de syndic justifiant de son mandat de représentation, ni la fiche d’immeuble indiquant que Monsieur [E] [F] est bien propriétaire des lots dont on lui réclame des charges importantes.

De ce fait, il résulte des articles 8 et 13 du code de procédure civile que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires pour la solution du litige.

L’article 16 dudit code précise que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe du contradictoire.Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur des moyens de droit qu’il a soulevé d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Or, en l’état des pièces versées au débats dans la procédure, la présente juridiction ne s’estime pas suffisamment informée sur les origines de propriété des parties.

Pour ces raisons conjuguées, il sera procédé à une réouverture des débats afin de :

Produire un décompte détaillé des charges et budget prévisionnel sur la période visée aux conclusions arrêtée au 30 octobre 2024 avec les justificatifs afférents notamment les assemblées générales de copropriété.Produire un décompte détaillé des frais de recouvrement article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour cette même période ;Produire le contrat de syndic accepté par l’assemblée générale des copropriétaires concernant les présentes poursuites ;Produire une fiche d’immeuble portant mention de la qualité de propriétaire de Monsieur [E] [F] et des lots concernés ;Justifier de la communication de ces pièces et conclusions à Monsieur [E] [F] par signification ou notification ;

PAR CES MOTIFS

Par jugement avant dire droit, statuant après débat en audience publique et mis à disposition au greffe

Vu l’article 444 du code de procédure civile

Vu les articles 179 à 183 du code de procédure civile

ORDONNE la réouverture des débats afin que afin de :

Produire un décompte détaillé des charges et budget prévisionnel sur la période visée aux conclusions arrêtée au 30 octobre 2025 et les justificatifs afférents notamment les assemblées générales de copropriété.Produire un décompte détaillé des frais de recouvrement article 10 de la loi du 10 juillet 1965 pour cette même période ;Produire le contrat de syndic accepté par l’assemblée générale des copropriétaires concernant les présentes poursuites ;Produire une fiche d’immeuble portant mention de la qualité de propriétaire de Monsieur [E] [F] et des lots concernés ;Justifier de la communication de ces pièces et conclusions à Monsieur [E] [F] par signification ou notification ;

FIXE la réouverture des débats à l’audience du 22 janvier 2026 à 9H afin qu’il soit débattu contradictoirement sur les arguments avancés par chacune des parties et en présence de celles-ci, en personne ou représentée ;

SURSOIT à statuer sur les demandes ;

RESERVE les dépens.

LE GREFFIER LE JUGE