AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 MAI 2026

N° RG 25/00758 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LYFR

Minute JCP n° 350/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. DU CHATEAU

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-Marie HEMZELLEC, avocat au barreau de METZ

PARTIES DÉFENDERESSES :

Monsieur [G] [N]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [J] [X]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 26 mars 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e HEMZELLEC (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs (+pièces)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er juin 2011 prenant effet le même jour, la SCI DU CHATEAU a consenti à M. [G] [N] et Mme [J] [X] un bail d’habitation sur un appartement n°A06 sis [Adresse 4], outre un garage n°4, pour un loyer mensuel de :

700 euros de loyer pour l’appartement ;70 euros de loyer pour le garage ;55 euros de provisions sur charges ;soit au total 825 euros par mois ;

Le 6 août 2025, la SCI DU CHATEAU a fait signifier à M. [G] [N] et Mme [J] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2858,44 euros au titre des arriérés de loyers et provisions sur charges arrêtés au 31 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, signifié en l’étude, la SCI DU CHATEAU a fait assigner M. [G] [N] et Mme [J] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin de voir :

Au principal,Renvoyer les parties à ses pourvoir ainsi qu’elles en aviseront,Mais dès à présent,Vu l’urgence,Constater, au besoin prononcer, la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ;En conséquence,Ordonner l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [J] [X] et de tout occupant et bien s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, de l’appartement sis [Adresse 4] ;Condamner M. [G] [N] et Mme [J] [X] à verser à la SCI DU CHATEAU, à titre de provision, la somme de 4660,05 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2025 ;Condamner à titre provisionnel M. [G] [N] et Mme [J] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 825 euros à compter du 6 octobre 2025 jusqu’au jour de l’expulsion à intervenir ;Les condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les frais et dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mars 2026.

À l’audience, la SCI DU CHATEAU, représentée par son conseil, a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, les paiements étant fluctuants, et le précédent échéancier accordé n’ayant pas été tenu par les défendeurs ; en cas d’octroi de délais de paiement, elle a sollicité le bénéfice d’une clause cassatoire. Le conseil de la SCI DU CHATEAU s’est engagé à faire parvenir au tribunal un décompte actualisé de la créance sous huitaine, à la demande du juge.

En défense, M. [G] [N], présent à l’audience, indique que les paiements ont repris. Il a indiqué qu’il vient d’effectuer deux versements d’un montant respectif de 350 et 650 euros.

Il a indiqué souhaiter rester dans le logement. Il a indiqué pouvoir régler 250 euros de plus que les loyers et charges courants jusqu’au mois de mai, puis pouvoir augmenter à 500 euros par mois à compter du mois de juin 2026, en sus des loyers et charges courants. Il précise que seule sa compagne travaille (contrat chez CHARAL, pour un salaire d’environ 1800 euros par mois). Il indique qu’ils ont 2 enfants, dont 1 enfant handicapé, et qu’ils perçoivent 800 euros de la caisse d’allocations familiales.

Il s’est engagé à verser aux débats les justificatifs de leur situation financière avant le 26 avril 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe, les parties présentes avisées.

Le 2 avril 2026, un décompte actualisé à la somme de 4.846,82 euros, arrêté au 26 mars 2026 inclus, a été adressé au tribunal par le bailleur.

Par courrier électronique du 28 avril 2026, M. [N] a fait parvenir au greffe différentes fiches de paie de sa compagne (mois de février et mars 2026).

Le 13 mai 2026, M. [G] a fait parvenir au Greffe, par courrier, son attestation de paiement CAF du 7 mai 2026, des bulletins de paie de Mme [J] [X] pour le mois de mars 2026, ainsi qu’un relevé CAISSE D’EPARGNE mentionnant :

un virement de 825 euros à la SARL [E] le 04/08/2025un virement de 1500 euros à la SARL [E] le 7/10/2025un virement de 1500 euros à la SARL [E] le 8/10/2025un virement de 650 euros à la SARL [E] le 12/03/2026un virement de 350 euros à la SARL [E] le 26/03/2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la procédure :

La présente décision sera réputée contradictoire, M. [N] ayant comparu à l’audience, mais ne disposant pas de pouvoir de représentation de sa compagne, qui était quant à elle absente.

Sur la recevabilité des demandes :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : “I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

(…)

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.(…)

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.”

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 6 août 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, délivrée le 9 décembre 2025.

Une copie du commandement de payer a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 août 2025.

L’assignation a été notifiée le 10 décembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 26 mars 2026.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi qu’à une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VII) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement ; le commandement de payer signifié aux locataires le 6 août 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2858,44 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à l’expiration du délai de 2 mois ouvert pour régulariser la dette, soit jusqu’au 6 octobre 2025 à 23h59. Le bail se trouve ainsi résilié la date du 7 octobre 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Sur la solidarité des locataires

Le contrat de bail comporte (en son article VIII) une clause de solidarité entre les locataires qui y figurent ; en conséquence, les sommes en litige sont dues solidairement par M. [G] [N] et Mme [J] [X], co-titulaires du bail.

Sur la provision due

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La SCI DU CHATEAU produit un décompte actualisé au 26 mars 2026 aux termes duquel M. [G] [N] et Mme [J] [X] lui doivent la somme de 4846,82 euros.

M. [G] [N] et Mme [J] [X] ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette. Ils seront par conséquent solidairement condamnés, à titre provisionnel, à verser à la SCI DU CHATEAU cette somme de 4846,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, en considération des éléments versés aux débats, et notamment des bulletins de paie de Mme [X] et de l’attestation CAF du mois de mai 2026, qui justifient de leurs capacités financières, et au regard de la proposition de règlement présentée à l’audience par M. [G] [N] et Mme [J] [X], ainsi que des règlements complémentaires effectivement réalisés par ces derniers au cours du mois de mars 2026, les défendeurs seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet en cas de respect de l’échéancier, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de M. [G] [N] et Mme [J] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que M. [G] [N] et Mme [J] [X] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [G] [N] et Mme [J] [X], partie perdante, seront condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [G] [N] et Mme [J] [X], tenu aux dépens, seront condamnés à payer à la SCI DU CHATEAU la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Sur l’exécution provisoire :

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure FOURMY, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er juin 2011 avec effet au même jour, entre la SCI DU CHATEAU représentée par son gérant M. [S] [E] et M. [G] [N] et Mme [J] [X] concernant le logement n°A06 sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 7 octobre 2025 ;

CONSTATONS que le contrat de bail comporte une clause de solidarité entre les locataires (article VIII) ;

CONDAMNONS solidairement, en deniers et quittances et à titre provisionnel, M. [G] [N] et Mme [J] [X] à payer à la SCI DU CHATEAU la somme de 4846,82 euros au titre des loyers et des charges arrêtées au 26 mars 2026, incluant l’échéance de mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [G] [N] et Mme [J] [X] à régler leur dette de 4846,82 euros en 24 mensualités, dont 23 mensualités d’un montant minimum de 200 euros, et une 24ème mensualité représentant le solde dû, M. [G] [N] et Mme [J] [X] devant en outre s’acquitter du montant des loyers et charges courants ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour M. [G] [N] et Mme [J] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI DU CHATEAU pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que M. [G] [N] et Mme [J] [X] seront solidairement condamnés, à titre provisionnel, à verser à la SCI DU CHATEAU une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SCI DU CHATEAU tendant à l’expulsion de M. [G] [N] et Mme [J] [X] et à leur condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. [G] [N] et Mme [J] [X] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum M. [G] [N] et Mme [J] [X] à payer à la SCI DU CHATEAU la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [G] [N] et Mme [J] [X] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 6 août 2025, de l’assignation en référé du 9 décembre 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 10 décembre 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par M^me FOURMY, Vice Présidente, assistée de M^me KLEIN, greffière ;

Le greffier La Vice Présidente