AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00406 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOXA

Minute JCP n° 26/146

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Nastassia WAGNER, avocate au barreau de METZ, vestiaire : B410

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [E] [O]

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Adeline GUETAZ

GREFFIER : Mélissa MALOYER

Débats à l’audience publique de référé du 15 janvier 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e Nastassia WAGNER par voie de case (+ pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [E] [O] par LS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2014, l’OPAC [Localité 1], devenu l’Office Public de l’Habitat MOSELIS, a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [O] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 271,55 euros et d’une provision sur charges de 81,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1581 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La C.A.F. a été informée de la situation de la locataire le 29 octobre 2024.

Par assignation du 4 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit 477,95 euros, révisable,3457,31 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Elle demande en outre qu’il soit rappelé à Mme [E] [O] qu’il lui appartient d’assurer le logement et au besoin qu’elle y soit condamnée.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juillet 2025, et a été renvoyée à l’audience du 18 septembre 2025, puis du 16 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 octobre 2025, s’élevait à 6662,60 euros. Il a indiqué qu’il n’y avait pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Mme [E] [O] a reconnu la dette locative et a indiqué avoir des difficultés financières depuis le départ de son époux, ne percevant dès lors plus qu’une pension d’invalidité et le revenu de solidarité. Elle a expliqué que son fils majeur, qui vit avec elle, travaille [Localité 5]. Elle a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [E] [O] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré puis a fait l’objet d’une réouverture des débats aux fins de justification de la notification de l’assignation à la Préfecture en application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 et d’un renvoi à l’audience du 15 janvier 2026.

A cette audience, les deux parties sont présentes, la bailleresse s’est référée à ses demandes antérieures et a justifié de la notification de l’assignation à la Préfecture.

Mme [O] a maintenu sa demande de délais, indiquant payer le loyer chaque mois à hauteur de 400 euros.

La bailleur a été invité à produire un décompte actualisé en cours de délibéré.

L’affaire a ensuite été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1581 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la dette locative ne fait que croitre :

1581 euros au moment de la délivrance du commandement de payer, 3457,31 euros au moment de l’assignation, 6662,60 euros lors de l’audience du 16 octobre 2025, 7230,81 euros selon le dernier décompte arrêté au 15 janvier 2026, produit en cours de délibéré.

Si Mme [O] a procédé à quelques règlements en cours de procédure, ceux-ci ne couvrent pas le loyer courant qui s’élève désormais à la somme de 453,39 euros.

Ainsi, les revenus du foyer de Mme [E] [O] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, dès lors, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, si les lieux n’étaient pas libérés spontanément, d’autoriser le bailleur à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2025, Mme [E] [O] lui devait la somme de 6662,60 euros, mois de septembre 2025 inclus.

Mme [E] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts légaux à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges qui résulte du décompte du 15 janvier 2026, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 453,39 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] ou à son mandataire.

4. Sur les demandes relatives à l’assurance

Ces demandes n’étant motivées ni en fait ni en droit, aucun élément du dossier ne permettant d’établir que la locataire n’assurerait pas le logement, elles ne pourront qu’être rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [O], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’Office Public de l’Habitat MOSELIS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, A. GUETAZ, vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juin 2014 entre l’OPAC MOSELIS, devenu l’Office Public de l’Habitat MOSELIS, d’une part, et Mme [E] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] est résilié depuis le 29 décembre 2024,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [E] [O],

ORDONNONS à Mme [E] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [E] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit

453,39 euros (quatre cent cinquante-trois euros et trente neuf centimes) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [E] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] la somme de 6662,60 euros (six mille six cent soixante-deux euros et soixante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

REJETONS les demandes formulées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] relative à l’assurance,

CONDAMNONS Mme [E] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2024 et celui de l’assignation du 4 mars 2025,

CONDAMNONS Mme [E] [O] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, et signé par la vice-présidente et la greffière.

La greffière La vice-présidente