AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00367 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LOG3

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [K] [J] munie d’un mandat écrit ;

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Monsieur [I] [M], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 11/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par Maître Olivier RONDU, avocat au barreau de METZ, de la SELARL RONDU, vestiaire : B207 substitué par M^e Nastassia WAGNER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B410

Madame [Y] [F] épouse [M], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] (ls)

— copie certifiée conforme délivrée le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] (ls)

M^e RONDU (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 juillet 2023, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a consenti à Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 349,58 euros ainsi que 63,59 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait signifier à Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] le 04 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2018,63 euros.

Par actes de commissaire de justice du 07 avril 2025 remis respectivement à étude, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 04 septembre 2024 et a été successivement renvoyée juqu’à l’audience du 05 février 2026 à laquelle elle a été retenue.

En demande, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT laquelle dépose à l’audience son acte introductif d’instance auquel elle se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] ;Les condamner solidairement et à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 8 401,24 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 430,02 euros ;Les condamner solidairement à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens ;

Au soutien de ses demandes, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT précise que les locataires ne règlent pas régulièrement les loyers et charges depuis le mois de mars 2024, et qu’ils n’ont pas régularisé leur situation postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Monsieur [I] [M] a consitué avocat le 29 septembre 2025.

A l’audience, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT expose que les locataires bénéficient d’une procédure de surendettement avec une orientation vers un rétablissement personnel, et qu’ils sont en attente d’une validation de cette orientation.

En défense, Monsieur [I] [M], représenté par son conseil, confirme qu’un procédure de surendettement est en cours. Il indique avoir été hospitalisé. Il précise qu’une demande de versement de l’aide au logement directement au bailleur a été déposée.

A l’audience, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes :

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires le 04 octobre 2024, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 02 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée 07 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 08 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 04 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion des locataires et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement :

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les articles 24 VI et 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989 énumèrent les conséquences du constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail lorsque le locataire a été admis au bénéfice d’une procédure de surendettement.

En l’espèce, il résulte des pièces procduites qu’une procédure de surendettement concernant Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] a été initiée, le dossier ayant été jugé recevable par la commission de surendettement des particuliers de la Moselle le 25 septembre 2025.

Cependant, il est constant que la décision de recevabilité du dossier de surendettement des locataires est intervenue postérieurement à l’expiration du délai de deux mois visé au commandement de payer, de sorte qu’elle est sans effet sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 6) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 04 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2018,63 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 05 décembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Sur le fondement de l’article 1310 du Code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Par décision du 25 septembre 2025, manifestement non contestée, la commission de surendettement des particulietrs de la Moselle a décidé d’une orientation de la situation de Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et en conséquence d’un effacement total de leurs dettes incluant leur dette locative pour un montant de 6 214,36 euros.

La SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT produit un premier décompte arrêté au 31 janvier 2026 aux termes duquel Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] lui devraient la somme globale de 8 401,24 euros.

Elle produit un second décompte arrêté également en janvier 2026 mentionnant une dette locative née postérieurement à la dette locative effacée par la commission de surendettement, d’un montant de 2 186,88 euros.

Par ailleurs, il n’est pas contesté par les locataires qu’un arriéré locatif est né postérieurement à l’effacement de la dette locative initiale.

En outre, conformément aux termes du contrat de location conclu le 12 juillet 2023, Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] agissent solidairement entre eux, également il est stipulé que chacun des époux sera tenu solidairement des obligations du présent contrat.

En conséquence, Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, à verser à la SA BATIGERE cette somme de 2 186,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En l’espèce, compte tenu de la procédure de surendettement engagée, le juge est tenu, à condition que les conditions légales soient réunies, d’accorder aux locataires surendettés des délais qui vont avoir pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer et qu’en outre ils ne justifient pas de leur situation financière actuelle bet donc de leur capacité de paiement.

De ce fait, il n’y a pas lieu d’accorder de délais de paiement et l’expulsion de Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation :

En conséquence de leur expulsion, Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] seront condamnés, solidairement et à titre provisionnel, au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire qui les ont rendus occupants sans droit ni titre, soit le 05 décembre 2024, et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit 349,58 euros outre 63,59 euros pour les charges.

Cette créance ne sera due que pour la période postérieure à l’effacement de la dette locative par la commission de surendettement et sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] sont déjà condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2186,88 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile,Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F], parties partiellement perdantes, seront condamnés aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 100 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 12 juillet 2023 entre la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT d’une part et Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 05 décembre 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] à payer la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 2186,88 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement avec effet suspensif des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement [Adresse 4] ;

ORDONNONS à Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DISONS qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, solidairement et à titre provisionnel, Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 349,58 euros augmentée de 63,59 euros, se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire, ou à défaut l’expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 2186,88 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [Y] [M] née [F] à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 1] HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge