AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 JANVIER 2026

N° RG 25/00331 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LNCP

Minute JCP n° 53/2026

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [M] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frank CASCIOLA, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [D] [K]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laure FOURMY

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 27 novembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e CASCIOLA (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 4 octobre 2024, et ayant pris effet le 7 octobre 2024, M. [M] [W] a donné à bail à M. [D] [K] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 641 euros par mois, outre 66 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, M. [M] [W] a fait signifier à M. [D] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5534,28 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 27 mars 2025, M. [M] [W] a saisi la CCAPEX de la situation d’impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 juin 2025, déposé en l’étude, M. [M] [W] a fait assigner M. [D] [K] en référés devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

•constater la résiliation du bail,

•ordonner l’expulsion de M. [D] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, faute de libération volontaire des lieux dans les 2 mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

•condamner M. [D] [K] au paiement des sommes suivantes :

o à titre provisionnel, la somme de 6948,28 euros au titre des arriérés de loyers et de charges impayés, selon décompte arrêté à la date du 28 mai 2025, assortie des intérêts au taux légaux à compter de l’assignation ;

o une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, à savoir 707 euros, tout mois commencé étant dû en intégralité, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

o la somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens, y compris les frais du commandement de payer ;

À l’audience du 27 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, M. [M] [W], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11557,67 euros arrêtée au 25 novembre 2025.

M. [M] [W] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [D] [K] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 mars 2025.

M. [D] [K], régulièrement assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal, les parties présentes avisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [D] [K], assigné à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 06 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En outre, le bailleur a saisi la CCAPEX le 27 mars 2025, soit plus de 2 mois avant l’assignation, concernant la situation d’impayés.

En conséquence, la demande de M. [M] [W] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’article 835 du code de procédure civile permet au créancier d’obtenir une provision.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 octobre 2024, du commandement de payer délivré le 26 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025, que M. [M] [W] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 6 semaines (le bail étant postérieur à la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 mars 2025. Ce commandement vise un délai de 6 semaines pour s’acquitter de la somme due.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai précité.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de 6 semaines mentionné par le commandement de payer ; il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 octobre 2024 à compter du 8 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [D] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [D] [K] :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux.

La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 mai 2025, M. [D] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [D] [K] à son paiement à compter du 8 mai 2025, jusqu’à la libération effective des lieux (étant précisé qu’une partie des indemnités d’occupation ainsi dues est incluse dans le décompte précité, établi au 25/11/2025 pour un montant de 11.557,67 euros).

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [D] [K] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner M. [D] [K] à payer à M. [M] [W] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de M. [M] [W], aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 octobre 2024 entre M. [M] [W] d’une part, et M. [D] [K] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 8 mai 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [D] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par M. [D] [K] à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 707 euros à la date de l’assignation, tout mois commencé étant dû en intégralité ; chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

CONDAMNE provisionnellement M. [D] [K] à payer à M. [M] [W] la somme de 11557,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus arrêtés au 25 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [D] [K] à payer à M. [M] [W], une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, fixée selon les modalités précitées, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. [D] [K] à payer à M. [M] [W] la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [D] [K] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 26 mars 2025 ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit ;

RAPPELLE que la présente ordonnance sera transmise par le Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits par Madame FOURMY, Juge, assistée de Madame KLEIN, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE