TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE MONTARGIS

JUGE UNIQUE : Madame Marielle FAUCHEUR

DU : 10 Juillet 2025

AFFAIRE N° : N° RG 23/00366 – N° Portalis DBYU-W-B7H-CTJU

MINUTE N° : 25/

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

AFFAIRE :

[L]

C/

[Z], [B]

Au Nom Du Peuple Français

DEMANDEUR :

Madame [F], [X], [U] [L]

née le 19 Mai 1986 à FOIX (09000), demeurant 1 Avenue du Pasteur Martin Luther King 78230 LE PECQ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000272 du 17/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTARGIS)

représentée par M^e Jean françois CANAKIS, avocat au barreau D’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [T] [Z]

née le 22 Septembre 1964 à CHATILLON SUR LOIRE (45360), demeurant 19 Avenue Jean Jaurès 38270 BEAUREPAIRE

représentée par M^e Mylène SIRJEAN, avocat au barreau de MONTARGIS

Monsieur [D], [N] [B]

né le 29 Mai 1954 à ALGER (Algérie), demeurant 46 Rue des Blancs 07370 ECLASSAN

représenté par M^e Mylène SIRJEAN, avocat au barreau de MONTARGIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge : Madame Marielle FAUCHEUR, juge statuant à juge unique

Greffier : Madame Céline MORILLE, Greffier

DÉBATS :

Les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries en audience publique le 22 Mai 2025 par le juge unique, assisté de Madame Céline MORILLE, Greffier, en application des dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné que la décision serait prononcée par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ à compter de quatorze heures.

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Montargis le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 451 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 29 octobre 2020, Madame [F] [L] a acquis de Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z], une maison d’habitation sise lieu-dit « Les maillards », à Dammarie-En-Puisaye, moyennant le prix de 34.000 euros.

Madame [L] qui a entrepris, fin 2020, la dépose du carrelage a découvert un certain nombre de désordres.

Par ordonnance de référé en date du 21 octobre 2021, le juge des référés a ordonné une expertise et a désigné Monsieur [R] [W] en qualité d’expert pour réaliser les opérations d’expertise sur l’immeuble.

Le rapport d’expertise a été déposé le 16 juillet 2022.

Par actes délivrés le 2 février 2023, Madame [F] [L] a fait assigner Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z], devant le tribunal judiciaire de Montargis aux fins de voir déclarer les défendeurs responsables de leurs préjudices et les condamner à réparation au regard de l’évaluation faite par l’expert, outre les dépens et les frais irrépétibles.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 12 novembre 2024, Madame [F] [L] demande au tribunal de :

Condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à régler à Madame [F] [L] la somme de 26.061,96 euros au titre des réparations à effectuer sur le bien ;Condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à régler à Madame [F] [L] la somme de 21.150 euros au titre de la privation de jouissance, somme à parfaire au jour des plaidoiries ;Condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à régler à Madame [F] [L] la somme de 692 euros au titre du remboursement des taxes foncières et taxe d’habitation ;Condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à régler à Madame [F] [L] la somme de 5.000 euros par année écoulée depuis les évènements soit 20.000 euros au titre du préjudice moral ;Condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à régler à Madame [F] [L] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant de la procédure d’expertise, et 3.500 € sur le fond ;Condamner solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] aux dépens de l’instance en référé comme au fond.

En application des articles 1792 et suivants du code civil, Madame [F] [L] expose que l’expert a parfaitement caractérisé les désordres d’ordre décennal qui affectent la maison d’habitation qu’elle a acquis des consorts [I] et qui la rendent impropre à sa destination. Par ailleurs, elle souligne la mauvaise foi de ses vendeurs qui ont présenté l’immeuble comme n’ayant jamais subi de travaux, alors que l’expert a pu conclure que les travaux non conformes, y compris les combles ont été réalisés par Monsieur [B].

Madame [F] [L] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance, précisant que le bien est inhabitable depuis 2021.

Elle fait valoir la valeur réduite du bien qu’elle a acheté, compte tenu des nombreux défauts relevés par l’expert, et sollicite le remboursement des taxes afférentes.

Enfin Madame [F] [L] soutient que la situation induite par la tromperie dont elle s’estime victime, ainsi que la procédure et son impossibilité d’habiter la maison acquise par ses seules économies ont entrainé une dégradation de son état psychologique, générant un préjudice moral dont elle demande réparation.

*

Aux termes de leurs conclusions signifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] demandent au tribunal de :

Débouter Madame [F] [L] de ses demandes, fins et conclusions ;Dire et juger que ses demandes fondées sur la mise en œuvre de la garantie décennale est prescrite en ce qui concerne l’aménagement du grenier ;Limiter le préjudice matériel au remplacement des menuiseries et du renforcement de la poutre, soit 10.280 € HT ;Limiter le préjudice de jouissance à la somme de 360 € lié à la période de la réfection des travaux à refaire ;Débouter Madame [F] [L] de son préjudice moral, compte tenu de son attitude,Condamner Madame [F] [L] aux dépens.

Pour soutenir leurs demandes, Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] exposent que les travaux réalisés par Monsieur [B] constituent de simples aménagements dont la qualification d’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’est pas établi par la demanderesse. Ils précisent que la date de réalisation de certains travaux étaient préexistant à leur propre acquisition en 2011 et qu’ainsi le délai d’action décennale est forclos.

Les époux [I] nient avoir faire preuve de mauvaise foi dans la vente, alors qu’ils avaient précisé que la maison répondait à un séjour occasionnel, et ainsi l’impropriété à sa destination n’est pas démontrée.

Ils ajoutent que l’indemnité de jouissance ne saurait dépasser le temps des travaux qui seront à réaliser.

Ils sollicitent également le rejet de l’indemnisation au titre du préjudice moral de Madame [F] [L] alors que celle-ci n’a pas hésité à adopter un comportement harcelant, voire menaçant à leur égard.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025, l’affaire est plaidée le 22 mai 2025 et mise en délibéré au 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur le délai de forclusion

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (6°) Statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] qui soulèvent la forclusion du délai de la garantie décennale s’agissant des travaux réalisés dans les combles de la maison, ne sont pas recevables à soulever cette fin de non-recevoir, dont la cause existait préalablement à l’ordonnance de clôture.

Au surplus, il convient de rappeler que Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] doivent apporter la preuve de toute allégation, y compris la prescription ou la forclusion.

En conséquence Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] seront déclarés irrecevables à soulever la prescription de la garantie décennale portant sur les travaux sur combles de la maison.

II – Sur la demande de réparation des désordres

Aux termes de son rapport d’expertise du 16 juillet 2020, Monsieur [R] [W] décrit préalablement la maison comme étant composée au rez de chaussée d’une cuisine d’un séjour et d’un salon et à l’étage, d’un palier, de deux chambres, de toilettes et d’une salle d’eau.

Les photos prises en perspective de la vente du bien montrent une maison à l’intérieur neuf, rénové et aménagé.

Il résulte cependant des opérations d’expertise, que des désordres affectent l’immeuble.

Sur les désordres relevant de la garantie décennale

En vertu des articles 1792 et 1792-1 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Est réputé constructeur de l’ouvrage (2°), toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

S’agissant des travaux réalisés sur la charpente, l’expert explique que Monsieur [B] a été amené à changer la poutre du portique du séjour, compte tenu du mauvais état du scellement d’origine, mais précise que l’usage d’un profil « porteur » à plat pour réaliser le portique illustre une étonnante prise de risque. La reprise par 2 poteaux en madrier, 2 liens, et un madrier à plat a entraîné une flèche importante.

La substitution d’une poutre côté cuisine par un madrier sur champ, réhaussé par des lames de parquet est qualifiée de « bricolage » par l’expert et il n’est pas certain que l’intervention soit suffisamment solide.

Ce dommage, affectant la structure même du bâtiment et jugée risquée par l’expert qui précise qu’il compromet la solidité de l’ouvrage. Madame [F] [L], profane du bâtiment ne pouvait déceler le désordre affectant ces deux poutres/portiques, ce que confirme l’expert. La réparation de ces poutres relève en conséquence de la garantie décennale due par le constructeur.

Il résulte de l’acte de vente de Monsieur [B] du 28 mai 2011, que la maison est décrite comme comprenant « trois pièces et grenier aménageable au-dessus ». Or en 2020, la même maison est décrite comme comprenant : « au RDC : cuisine, séjour, Salon » ; A l’étage : palier desservant deux chambres, WC, Salle d’eau ».

S’il ne peut être démontré que Monsieur [D] [B] a créé de la surface au niveau supérieur de la maison, il est avéré qu’il a aménagé le niveau supérieur décrit comme un « grenier » en 2011, en espace habitable avec 2 chambres et deux pièces d’eau en 2020. Il admet d’ailleurs avoir « aménagé » cette partie et cela est corroboré par l’attestation de Monsieur [A] dans sa déclaration du 20 février 2022. Par ailleurs l’étendue des travaux décrit par le voisin est en adéquation avec les constats de l’expert.

Les travaux d’aménagement, de l’étage, dont l’isolation, constituent des travaux importants réalisés avec des apports de matériaux nouveaux, transformant durablement l’immeuble, ce qui caractérise la notion d’ouvrage.

Outre la création d’un espace habitable sans autorisation qui relève de l’appréciation des autorités administrative, il est constaté à l’étage que les panneaux de placoplâtre ont été déposés directement sur les rails, sans que soit ajouté d’isolant. Or, les défendeurs ne démontrent pas qu’ils avaient informé Madame [L] de ce que cette partie n’étant pas isolée, elle ne serait habitable dans de bonnes conditions qu’en période estivale. Ainsi, s’agissant d’un espace désormais habitable, et vendu comme tel à la demanderesse, il convient de dire que le défaut d’isolant porte atteinte à sa solidité, et le rend impropre à sa destination.

La réfection de l’aménagement en y intégrant l’isolation relève donc de la garantie décennale.

La distribution électrique a été réalisée par Monsieur [B], sans respecter les consignes de sécurité. Elle est non apparente, sans protection mécanique, la plupart des câbles ne respectent pas l’indice de protection, et ne sont pas sous gaine. En dehors de la non-conformité de l’installation électrique, il est relevé un risque électrique majeur au regard des malfaçons dans la mise en œuvre, ce qui est de nature à porter atteinte à la sécurité des habitants et des biens.

Il résulte de ces observations que les dommages ci-dessus décrits, qui affectent la destination de l’ouvrage ou sa solidité, entrent dans les prévisions de l’article 1792 du code civil, et engagent de plein droit la responsabilité de Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z], lesquels ne justifient d’aucune cause d’exonération et sont réputés constructeurs.

En réparation, il sera tenu compte du devis émanant de la Société DESSENON Construction du 19 novembre 2023, validé par Monsieur l’expert. Cependant, un certain nombre de travaux prévus au devis n’ont pas à être supportés par les défendeurs.

Seront donc retenus, les travaux concernant le renforcement par IPN pour un prix de 2.085 €, le cheminement des câbles, le repérage des circuits et la mise en place d’un nouveau tableau, hors prises électrique soit la somme de 3.246,80 € ainsi que l’isolation de la chambre pour un montant de 2.693,85 €.

En conséquence, Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] seront condamnés à verser à Madame [F] [L] la somme de 8.025,65 euros au titre de la garantie décennale.

Les désordres relevant de la responsabilité de droit commun

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure

Monsieur l’expert a constaté que l’entourage de châssis de toit de la chambre 2 était inadapté à la tuile plate. Il convient cependant de remarquer que l’écart existant entre le châssis et les tuiles est visible sur les photos prises en vue de la vente, et qu’il n’est pas établi que ce défaut compromet l’étanchéité de la structure. S’agissant d’un élément d’équipement installé sur un ouvrage existant, il ne constitue pas en lui-même un ouvrage et relève de la responsabilité contractuelle de droit commun.

Monsieur l’expert indique que la mise en place des menuiseries extérieures avec des croisées inadaptées aux dimensions du tableau a entrainé des infiltrations d’eau, jugées inévitables par l’expert inévitables, les conditions de pose ne pouvant assurer l’étanchéité.

Il en est de même pour les seuils des portes d’entrée et de service qui, dépourvues de garde-eau entrainent des infiltrations.

Les autres constats réalisés par l’expert portent soit sur des éléments qui étaient parfaitement visibles lors de l’achat de la maison (le plâtre en façade, la découpe d’entrait, les traces de suie), ou inhérents à ce type de construction traditionnelle (remontées capillaires, les déformées du plancher de la salle de bains).

Le vendeur-constructeur, réputé constructeur doit la garantie décennale mais lorsque celle-ci ne peut être invoquée, ou ne peut être mise en œuvre, la garantie de droit commun du vendeur d’immeuble a vocation à s’appliquer.

Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z], en réalisant posant un châssis inadapté aux tuiles existantes et en mettant en place des menuiseries fuyardes ont a manqué a l’obligation de résultat dont ils sont redevables envers Madame [L], et voient par là leur responsabilité contractuelle engagée.

Monsieur l’expert préconise le remplacement des menuiseries extérieures, le châssis de toit, la réfection des dommages consécutifs aux infiltrations d’eau du fait de la mauvaise réalisation des menuiseries pour un montant évalué à 9.000 €.

Par conséquent, Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] seront condamnés à payer à Madame [F] [L] la somme de 9.000 euros en réparation des préjudices matériels causés par la mauvaise exécution des travaux.

III – Sur le trouble de jouissance

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les photos prises par Maître [G] [K] au soutien de son procès-verbal de constat établi le 29 novembre 2023 montrent un intérieur en chantier, bien que meublé partiellement. Seule la chambre 2 est déshabillée de ses plaques de placo, la chambre 1 étant encore pourvu de ses parois. Madame [F] [L], qui allègue ne plus habiter la maison depuis janvier 2021, ne démontre cependant pas que sa maison est tout à fait inhabitable et ne justifie pas avoir une autre solution de logement. D’autre part, aucune estimation de valeur n’est produite que ce soit celle de la maison ou du cout de sa location.

Considérant que la jouissance du bien acquis n’a pu toutefois être pleine et entière depuis le mois de février 2021, il convient de retenir au titre du trouble de jouissance pour la période comprise entre le mois de février 2021 à le 23 novembre 2023, la somme globale de 6.000 euros.

Par ailleurs, Madame [F] [L] justifie avoir engagé des frais d’hôtellerie dans la commune de Dammarie-En-Puisaye, qui lui seront remboursées par Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à hauteur de 165,62 €.

La demande en remboursement des taxes d’habitation et foncières n’est pas motivées, et Madame [F] [L] ne démontre pas le préjudice subi. Outre le fait qu’elle n’ait pas pu profiter pleinement de sa propriété, elle n’en demeure pas moins propriétaire et à ce titre, assujettie aux taxes foncières et locales.

Madame [F] [L] sera déboutée de sa demande de ce chef.

En conséquence, Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] seront condamnés à verser à Madame [F] [L] la somme de 6.165,62 € au titre de son trouble de jouissance.

IV – Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [F] [L] produit, au soutien de sa demande, une ordonnance comprenant des anxiolytiques établissant un état de santé psychologique fragile. Mais, elle ne justifie pas le lien entre celui-ci et les dommages affectant sa maison.

En conséquence, Madame [F] [L] sera déboutée de sa demande de réparation au titre du préjudice moral.

V – Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l’expert entrent dans l’assiette des dépens.

Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant les frais d’expertise.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il convient de rappeler que la prise en charge par celui qui perd son procès des frais irrépétibles de la partie qui le gagne ne peut s’appliquer qu’à l’instance en cours. La demande de Madame [L] au titre de l’article 700 concernant la procédure d’expertise sera donc rejetée.

Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z], condamnés aux dépens, devront verser à Madame [F] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.500 euros d’indemnité au titre des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z]

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à payer à Madame [F] [L] la somme de 8.025,65 euros au titre de la garantie décennale, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à payer à Madame [F] [L] la somme de 9.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à payer à Madame [F] [L] la somme de 6.165,62 € de dommages et intérêts au titre de son trouble de jouissance, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [F] [L] de sa demande au titre du remboursement de la taxe foncière et taxe d’habitation ;

DEBOUTE Madame [F] [L] de sa demande de réparation au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] à payer à Madame [F] [L] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] et Madame [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ceux compris le coût de l’expertise judiciaire,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

Et le présent jugement a été signé par, Madame Marielle FAUCHEUR, juge , et Madame Céline MORILLE, Greffier,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE