TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e BENCHIMOL GUEZ / CCC

— M^e LAUGIER / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/08744

N° Portalis 352J-W-B7F-CUWY5

N° MINUTE : 1

Assignation du :

21 avril 2021

Contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 13 octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [S] [V]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Madame [Z] [D] épouse [M]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Madame [N] [M] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentés par Maître Nathalie BENCHIMOL GUEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1581

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Thierry LAUGIER de la SCP GERARDIN LAUGIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0223

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Monsieur Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assisté de Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 février 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 17 mars 2025. La décision a été prorogée successivement au 20 mars 2025 et au 19 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

En raison de l’empêchement durable du magistrat ayant présidé l’audience d’incident, la réouverture des débats a été ordonnée par bulletin adressé aux conseils des parties par RPVA en date du 19 mai 2025, sur le fondement des dispositions des articles 432 et 444 du code de procédure civile.

À l’audience du 30 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, puis prorogée au 13 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DE L’INCIDENT

Par acte sous signature privée en date des 4 août et 1er octobre 1998 enregistré au service des impôts le 5 octobre 1998, Madame [E] [K] veuve [H], Madame [P] [H] et Madame [F] [H] veuve [V], en leur qualité de propriétaires indivises, aux droits desquelles viennent désormais Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y], ont donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [O] [J] des locaux composés d’une boutique avec arrière-boutique en rez-de-chaussée et d’une cave en sous-sol situés au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 11] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 1997 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de journaux, de photographie et d’articles assimilés, de parfumerie, de lingerie, de mercerie, de jouets, de confiserie, de mode, de couture et de confection, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 20.800 francs hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date des 24 juillet, 7 décembre et 17 décembre 2003, les parties ont conclu un avenant de révision au bail portant le montant du loyer à la somme annuelle de 3.582,83 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er janvier 2003.

Par acte d’huissier en date du 22 juin 2005, les bailleurs indivis ont fait signifier à Monsieur [O] [J] un congé pour le 31 décembre 2005 portant offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 4.100 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil réceptionnée le 19 novembre 2005, les bailleurs indivis ont notifié à Monsieur [O] [J] leur offre de voir porter le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 15.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre en date du 26 novembre 2005, Monsieur [O] [J] a déclaré au conseil des bailleurs indivis accepter le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2006, mais s’opposer au montant du loyer suggéré dans la lettre réceptionnée le 19 novembre 2005, indiquant souhaiter « que le prix du loyer se rapproche au mieux de l’indice comme dans la première offre ».

À défaut d’accord sur le montant du loyer de renouvellement, les bailleurs indivis ont, par exploit d’huissier en date du 28 novembre 2006, fait assigner Monsieur [O] [J] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 12.000 euros hors taxes et hors charges.

Relevant que Monsieur [O] [J] soulevait l’irrecevabilité de la demande de fixation du loyer, le juge des loyers commerciaux s’est, par jugement contradictoire en date du 22 mai 2007, déclaré incompétent au profit de la 18ème chambre du tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement contradictoire en date du 9 septembre 2008, le tribunal a rejeté les fins de non-recevoir soulevées, et ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [U] [X] aux fins d’estimation du montant du loyer de renouvellement.

L’expert judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 27 novembre 2008, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 10 mars 2009 au cours de laquelle il a adressé un pré-rapport aux parties, et a déposé son rapport définitif le 24 août 2009, estimant la valeur locative des locaux à la somme annuelle de 7.400 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2006, concluant à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, et évaluant le montant du loyer plafonné à la somme annuelle de 3.932,09 euros hors taxes et hors charges.

Exposant avoir découvert, à l’occasion des opérations expertales, qu’un contrat de location-gérance avait été conclu à leur insu au cours de l’année 1985 avec la S.A.R.L. MAGIC PHOTO, dont Monsieur [O] [J] était le gérant, les bailleurs indivis ont, par acte d’huissier en date du 24 février 2010, fait signifier à ce dernier leur rétractation de l’offre de renouvellement du contrat de bail contenue dans le congé en date du 22 juin 2005, lui déniant tout droit à la propriété commerciale.

Estimant valable la rétractation de l’offre de renouvellement au regard de l’irrégularité de la location-gérance consentie à la S.A.R.L. MAGIC PHOTO, mais relevant qu’aucune mise en demeure préalable n’avait été signifiée à Monsieur [O] [J], de sorte que l’infraction ne pouvait constituer un motif grave et légitime, le tribunal a, par jugement contradictoire en date du 14 décembre 2010, sur le fondement des dispositions des articles L. 144-10, L. 145-17, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce, notamment : constaté la rétractation par les bailleurs indivis, le 24 février 2010, de leur offre de renouvellement du contrat de bail commercial ; dit que cette rétractation avait mis fin au bail mais ouvert droit au profit de Monsieur [O] [J] à la perception d’une indemnité d’éviction ; débouté les bailleurs indivis de leurs demandes d’expulsion, de paiement d’une indemnité d’occupation et de dommages et intérêts ; débouté Monsieur [O] [J] de sa demande de fixation du montant du loyer de renouvellement ; débouté les parties de leurs demandes présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; et ordonné le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Ce jugement a été confirmé en toutes ses dispositions par arrêt contradictoire irrévocable de la cour d’appel de Paris en date du 17 octobre 2012.

Saisi par Monsieur [O] [J] par exploits d’huissier en date des 12 et 15 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement contradictoire en date du 20 mars 2014, notamment ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [G] [R] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due par les bailleurs indivis.

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 10 mars 2015, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à Monsieur [O] [J] à la somme de 56.000 euros en considération du chiffre d’affaires moyen réalisé sur les trois derniers exercices comptables et à la somme de 115.000 euros dans l’hypothèse d’une valorisation du chiffre d’affaires moyen en fonction de l’évolution du secteur de la photographie.

En cours d’instance, par acte d’huissier en date du 19 juin 2015, Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] ont fait signifier à Monsieur [O] [J] l’exercice de leur droit de repentir, indiquant consentir au renouvellement du contrat de bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années moyennant le versement d’un loyer d’un montant annuel de 12.825 euros hors taxes et hors charges, sur le fondement des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce.

Par jugement contradictoire en date du 14 juin 2018, le tribunal a notamment : déclaré régulier le droit de repentir exercé par Monsieur [S] [V], par Madame [Z] [D] épouse [M] et par Madame [N] [M] épouse [Y] le 19 juin 2015 ; débouté Monsieur [O] [J] de sa demande de paiement d’une indemnité d’éviction ; et condamné in solidum Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] aux dépens ainsi qu’à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 20.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par arrêt contradictoire en date du 20 mai 2020, la cour d’appel de Paris : a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 juin 2018 en toutes ses dispositions ; et y ajoutant, a condamné in solidum Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] aux dépens d’appel, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, ainsi qu’à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de la procédure civile.

Par exploit d’huissier en date du 21 avril 2021, Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] ont fait assigner Monsieur [O] [J] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement de l’article L. 145-58 du code de commerce, en validation de leur offre de renouvellement du contrat de bail commercial pour une durée de neuf années par l’effet de l’exercice de leur droit de repentir signifié par acte d’huissier en date du 19 juin 2015, et en fixation du montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 12.825 euros hors taxes et hors charges.

Tel est l’objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 21/08744.

Par ordonnance contradictoire en date du 17 janvier 2022, le juge de la mise en état a ordonné une médiation judiciaire d’une durée initiale de trois mois confiée à Monsieur [I] [A], laquelle n’a pas permis d’aboutir à un accord amiable mettant fin au litige.

Par arrêt contradictoire en date du 9 mars 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rejeté le pourvoi principal et le pourvoi incident formés contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 mai 2020 respectivement par Monsieur [O] [J] d’une part, et par Monsieur [S] [V], par Madame [Z] [D] épouse [M] et par Madame [N] [M] épouse [Y] d’autre part.

Aux termes de ses dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 6 septembre 2024, Monsieur [O] [J] demande au juge de la mise en état, sur le fondement des articles L. 145-60, R. 145-24, R. 145-25, R. 145-26 et R. 145-33 du code de commerce, de :

déclarer nulle et de nul effet l’assignation en date du 21 avril 2021 ;déclarer prescrite l’action exercée par Monsieur [S] [V], par Madame [Z] [D] épouse [M] et par Madame [N] [M] épouse [Y] ;condamner in solidum Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] à lui payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Monsieur [O] [J] soulève une exception de nullité de l’assignation introductive d’instance, soulignant que cette dernière n’a pas été précédée de la notification d’un mémoire préalable en fixation du loyer.

Il soulève également une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action, précisant que le point de départ du délai de la prescription biennale doit être fixé au 19 juin 2015, date d’exercice par les bailleurs de leur droit de repentir, de sorte que l’assignation en date du 21 avril 2021 est tardive.

Aux termes de leurs dernières conclusions d’incident remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 novembre 2024, Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] sollicitent du juge de la mise en état de :

déclarer Monsieur [O] [J] irrecevable en son exception de nullité et en sa fin de non-recevoir ;débouter Monsieur [O] [J] de toutes ses prétentions ;condamner Monsieur [O] [J] à leur payer la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] font valoir que Monsieur [O] [J] a soulevé son exception de nullité de l’assignation et sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action exercée à son encontre dès ses premières conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 octobre 2021, et a réitéré ces prétentions et moyens dans ses conclusions au fond ultérieures en date du 10 octobre 2023, du 22 mars 2024 et du 6 septembre 2024, si bien que ce débat doit se poursuivre devant le tribunal statuant au fond, le locataire ayant nécessairement renoncé à le soumettre au juge de la mise en état, de sorte que la saisine du juge de la mise en état revêt un caractère tardif et se révèle, dès lors, irrecevable.

L’incident a été évoqué une première fois à l’audience du 3 février 2025, et la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025, puis prorogée successivement au 20 mars et au 19 mai 2025, les parties en ayant été avisées.

En raison de l’empêchement durable du magistrat ayant présidé l’audience d’incident, la réouverture des débats a été ordonnée par bulletin adressé aux conseils des parties par RPVA en date du 19 mai 2025, sur le fondement des dispositions des articles 432 et 444 du code de procédure civile.

L’incident a été évoqué une seconde fois à l’audience du 30 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, puis prorogée au 13 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation

Sur la recevabilité de l’exception de nullité

Aux termes des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1°) statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance.

En outre, en application des dispositions de l’article 73 du même code, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.

En vertu des dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 74 dudit code, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public. Les dispositions de l’alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l’application des articles 103, 111, 112 et 118.

Enfin, selon les dispositions de l’article 112 de ce code, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour connaître de l’exception de nullité d’une assignation, et que cette dernière doit être soulevée in limine litis à peine d’irrecevabilité.

En l’espèce, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que dans ses premières conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 octobre 2021, Monsieur [O] [J] a soulevé son exception de nullité de l’assignation avant sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action et avant toute défense au fond, comme en atteste le dispositif desdites conclusions mentionnant expressément : « À titre principal : Vu les articles R. 145-24 à R. 145-33 du Code de Commerce, Déclarer nulle et de nul effet l’assignation des 9 et 21 avril ».

Dès lors, force est de constater que le locataire est fondé à saisir le juge de mise en état de cette exception de nullité, fût-ce postérieurement à la remise au greffe et à la notification de ses premières conclusions au fond, eu égard à la compétence exclusive de ce dernier en la matière, de sorte que cette saisine est parfaitement recevable.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [O] [J] recevable en son exception de nullité de l’assignation introductive d’instance.

Sur le bien-fondé de l’exception de nullité

Aux termes des dispositions de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 750 du même code, la demande en justice est formée par assignation.

En vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-27 du même code, le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que la procédure sur mémoires applicable devant le juge des loyers commerciaux, en ce qu’elle est édictée dans le cadre de l’organisation judiciaire et dans l’intérêt d’une meilleure administration de la justice et non dans l’intérêt de l’une ou l’autre des parties, est d’ordre public et s’impose aux justiciables qui ne peuvent y déroger (Civ. 3, 10 juin 1971 : pourvoi n°70-12678 ; Civ. 3, 4 février 2009 : pourvoi n°08-10723 ; Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-10032 ; Civ. 3, 26 octobre 2011 : pourvoi n°10-18858), si bien que le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir qui n’est pas régularisable (Civ. 3, 3 juillet 2013 : pourvoi n°12-13780 ; Civ. 3, 8 février 2024 : pourvoi n°22-22301) ; mais que la procédure applicable devant le tribunal judiciaire saisi à titre accessoire d’une demande en fixation du prix du bail est la procédure en matière contentieuse applicable devant cette juridiction, et non la procédure spéciale sur mémoire en vigueur devant le seul juge des loyers commerciaux (Civ. 3, 27 novembre 2002 : pourvoi n°01-12775 ; Civ. 3, 23 mai 2013 : pourvoi n°12-14009 ; Civ. 3, 6 juillet 2023 : pourvoi n°22-16465).

En l’espèce, dès lors que les bailleurs ont introduit leur action en fixation du loyer de renouvellement devant le tribunal, et dans la mesure où Monsieur [O] [J] ne soulève aucune exception d’incompétence au profit du juge des loyers commerciaux, force est de constater que la saisine de la juridiction par assignation n’avait pas à être précédée de la notification d’un mémoire préalable, de sorte que l’acte introductif d’instance n’est entaché d’aucune irrégularité de ce chef.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [O] [J] de son exception de nullité de l’assignation introductive d’instance.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action

Sur la recevabilité de la fin de non-recevoir

D’après les dispositions des premier, septième, huitième et neuvième alinéas de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 6°) statuer sur les fins de non-recevoir. Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

En outre, l’article 122 du même code dispose quant à lui que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 123 dudit code, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages et intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, laquelle n’a pas à être soulevée in limine litis, sauf à renvoyer l’examen de celle-ci devant le tribunal statuant au fond.

En l’espèce, il ressort des vérifications opérées par la présente juridiction que dans ses premières conclusions au fond remises au greffe et notifiées par RPVA le 4 octobre 2021, Monsieur [O] [J] a soulevé sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action juste après son exception de nullité de l’assignation, comme en atteste le dispositif desdites conclusions mentionnant expressément : « À titre subsidiaire : Vu l’article L. 145-60 du Code de Commerce, Déclarer l’action des consorts [V] [M] [Y] prescrite ».

Dès lors, force est de constater que le locataire est fondé à saisir le juge de mise en état de cette fin de non-recevoir, fût-ce postérieurement à la remise au greffe et à la notification de ses premières conclusions au fond, eu égard à la compétence exclusive de ce dernier en la matière, de sorte que cette saisine est parfaitement recevable, étant observé que d’une part, aucune intention dilatoire n’est caractérisée, la fin de non-recevoir ayant été proposée dès les premières conclusions au fond du défendeur, et que d’autre part la présente juridiction n’entend pas, nonobstant l’état d’avancement de l’instruction, renvoyer l’examen de ce moyen devant le tribunal statuant au fond, celui-ci n’étant empreint d’aucune complexité.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [O] [J] recevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action.

Sur le bien-fondé de la fin de non-recevoir

Aux termes des dispositions de l’article 2219 du code civil, la prescription extinctive est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

En outre, en application des dispositions de l’article 2220 du même code, la prescription extinctive est soumise à la loi régissant le droit qu’elle affecte.

En vertu des dispositions de l’article 2223 dudit code, les dispositions du présent titre ne font pas obstacle à l’application des règles spéciales prévues par d’autres lois.

Selon les dispositions de l’article L. 145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

D’après les dispositions de l’article L. 145-58 du même code, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

Les premier et dernier alinéas de l’article L. 145-12 dudit code disposent quant à eux que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue. Toutefois, lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Les deux premiers alinéas de l’article R. 145-23 de ce code prévoient pour leur part que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

Enfin, conformément aux dispositions des articles 2228 et 2229 du code civil, la prescription se compte par jours, et non par heures. Elle est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, lorsque le bailleur exerce son droit de repentir, l’action en fixation du prix du bail renouvelé doit être exercée dans le délai de la prescription biennale, lequel court à compter de la date de signification de ce droit de repentir (Civ. 3, 9 juin 2016 : pourvoi n°15-12766), dès lors que ce droit n’est soumis ni au résultat de l’instance en paiement de l’indemnité d’éviction, ni à une quelconque acceptation de la part du preneur (Civ. 3, 21 novembre 1974 : pourvoi n°73-12675 ; Civ. 3, 21 mai 1980 : pourvoi n°78-16078) ; et que d’autre part, en l’absence de saisine de la juridiction dans le délai de prescription biennal et à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions, notamment de prix, du bail venu à expiration (Civ. 3, 1er juillet 1998 : pourvoi n°96-19852 ; Civ. 3, 28 novembre 2006 : pourvoi n°05-20436 ; Civ. 3, 8 mars 2011 : pourvoi n°10-12048 ; Civ. 3, 9 juillet 2014 : pourvoi n°13-15643).

En l’espèce, il ressort du jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 juin 2018 et de l’arrêt de la cour d’appel de Paris en date du 20 mai 2020 que « par acte extrajudiciaire du 19 juin 2015, les consorts [V] [D] ont notifié à M. [J] l’exercice de leur droit de repentir, et offert le renouvellement du bail pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel de 12.825 euros » (pièces n°13 et n°14 en défense, page 3).

Il est donc établi que le contrat de bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 19 juin 2015, cette date constituant le point de départ du délai de la prescription biennale, si bien que l’action en fixation du prix du bail renouvelé devait être exercée avant le 18 juin 2017 à vingt-quatre heures au plus tard, de sorte que l’assignation introductive d’instance signifiée par exploit d’huissier en date du 21 avril 2021 est tardive.

À titre superfétatoire, bien que les bailleurs n’invoquent aucune cause interruptive de prescription, il convient de souligner qu’aux termes des dispositions de l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 2241 du même code, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 2231 dudit code, l’interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

En l’occurrence, il ressort des éléments produits aux débats : que postérieurement à l’exercice par les bailleurs de leur droit de repentir, Monsieur [O] [J] a continué à solliciter, dans le cadre de l’instance ayant donné lieu au jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 14 juin 2018, le paiement d’une indemnité d’éviction ; que dans le cadre de l’instance d’appel, celui-ci a notamment demandé à la cour de « dire et juger que l’exercice par les bailleurs de leur droit de repentir est tardif et abusif » ; et que dans son pourvoi devant la Cour de cassation, il a « fait grief à l’arrêt de juger régulier l’exercice par les bailleurs de leur droit de repentir et de rejeter sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction » (pièces n°12 en demande, et n°13 et n°14 en défense) ; si bien qu’il est démontré que le preneur n’a jamais reconnu le droit des bailleurs d’exercer leur droit de repentir, de sorte qu’aucune cause interruptive de prescription ne peut être retenue de ce chef.

De même, il est établi que les bailleurs se sont bornés, dans le cadre des précédentes instances susvisées, à demander aux juridictions successives de constater la régularité de l’exercice de leur droit de repentir, sans pour autant former de demande reconventionnelle en fixation du montant du loyer de renouvellement comme il leur était pourtant loisible de le faire (Civ. 3, 9 juin 2016 : pourvoi n°15-12766), de sorte qu’ils ne peuvent se prévaloir d’aucune demande en justice revêtant un caractère interruptif de prescription.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] sont irrecevables en leur action en fixation du montant du loyer de renouvellement, et que le contrat de bail commercial litigieux a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 19 juin 2015 aux mêmes conditions financières que celles du bail expiré.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] irrecevables en leur action en fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 12.825 euros hors taxes et hors charges à compter du 19 juin 2015.

Sur les mesures accessoires

D’après les dispositions de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du même code, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y], parties perdantes eu égard à l’irrecevabilité de leur action, seront condamnés in solidum aux dépens, et il ne sera pas fait droit à leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

Ils seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [O] [J] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 3.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, selon les dispositions de l’article 514 de ce code, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que celle-ci soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort susceptible d’appel dans un délai de quinze jours à compter de sa signification,

DÉCLARE Monsieur [O] [J] recevable en son exception de nullité de l’assignation introductive d’instance signifiée par Monsieur [S] [V], par Madame [Z] [D] épouse [M] et par Madame [N] [M] épouse [Y] par acte d’huissier de justice en date du 21 avril 2021,

DÉBOUTE Monsieur [O] [J] de son exception de nullité de l’assignation introductive d’instance signifiée par Monsieur [S] [V], par Madame [Z] [D] épouse [M] et par Madame [N] [M] épouse [Y] par acte d’huissier de justice en date du 21 avril 2021,

DÉCLARE Monsieur [O] [J] recevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action exercée à son encontre par Monsieur [S] [V], par Madame [Z] [D] épouse [M] et par Madame [N] [M] épouse [Y],

DÉCLARE Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] irrecevables en leur action en fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 12.825 euros hors taxes et hors charges à compter du 19 juin 2015,

DÉBOUTE Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] de leur demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 3.500 (TROIS MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [V], Madame [Z] [D] épouse [M] et Madame [N] [M] épouse [Y] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’autorité de la chose jugée au principal,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Faite et rendue à [Localité 10] le 13 octobre 2025

Le greffier Le juge de la mise en état

Vanessa ALCINDOR Cédric KOSSO-VANLATHEM