TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE MONTARGIS

JUGE UNIQUE : Madame Marielle FAUCHEUR

DU : 25 Juillet 2025

AFFAIRE N° : N° RG 17/01012 – N° Portalis DBYU-W-B7B-B7I7

MINUTE N° : 25/00108

JUGEMENT du 25 Juillet 2025

AFFAIRE :

[E] [H], [I] [A]

[K] [A]

[N] [A]

C/

[B] [X]

Au Nom Du Peuple Français

DEMANDEURS :

Madame [E] [H]

née le 26 Août 1955 à RABAT MAROC

demeurant : 16 Rue de Vilmorin

45290 NOGENT-SUR-VERNISSON

représentée par M^e Celine LEITAO, avocat au barreau de MONTARGIS, avocat postulant, M^e Nicolas LARCHERES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Monsieur [I] [A]

né le 02 Juin 1979 à ROUEN (76000)

demeurant : 2 Boulevard Félix Buhot

50700 VALOGNES

représenté par M^e Celine LEITAO, avocat au barreau de MONTARGIS, avocat postulant, M^e Nicolas LARCHERES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Monsieur [K] [A]

né le 22 Avril 1982 à PARIS

demeurant : 3 Rue Albert Varet

92110 CLICHY

représenté par M^e Celine LEITAO, avocat au barreau de MONTARGIS, avocat postulant, M^e Nicolas LARCHERES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Monsieur [N] [A]

né le 11 Février 1985 à PARIS

16 Rue de Vilmorin

45290 NOGENT-SUR-VERNISSON

représenté par M^e Celine LEITAO, avocat au barreau de MONTARGIS, avocat postulant, M^e Nicolas LARCHERES, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [X]

née le 28 Janvier 1965 à VIERZON (18100)

demeurant : 9 rue André CAVAGNOL

31500 TOULOUSE

représentée par M^e Nicolas BOUTEILLAN, avocat au barreau d’ORLEANS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Madame Marielle FAUCHEUR, Juge, statuant à juge unique

assistée de Madame Céline MORILLE, greffier

DÉBATS :

Les avocats de la cause ont été entendus en audience publique le 12 Juin 2025 par le juge unique, assistée de Madame Céline MORILLE, greffier, en application des dispositions des articles 801 et suivants du nouveau code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et les avocats des parties ont été avisés que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450, alinéa 2 du nouveau code de procédure civile, le 09 octobre 2025, avancée au VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ à compter de quatorze heures.

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Montargis le VINGT CINQ JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, en application des dispositions de l’article 451 du nouveau code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] ont acheté à Madame [B] [X] une maison d’habitation située 16 rue de Vilmorin à Nogent-sur-Vermisson le 27 octobre 2012.

A la suite de cette vente, les consorts [H] ont constaté plusieurs désordres dans la maison.

Le 21 juin 2013, à la demande de Madame [H], un procès-verbal de constat d’huissier était établi par maître [D], constatant une humidité importante dans la cour et dans l’entrée de la maison.

Ils saisissaient le Président du tribunal de grande instance de Montargis en référés, qui a ordonné le 5 février 2015 une expertise judiciaire.

L’expert Monsieur [O] a déposé son rapport le 15 mars 2017.

Par acte d’huissier en date du 21 août 2017, Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] ont assigné Madame [B] [X] devant le tribunal de grande instance de Montargis aux fins de voir prononcer la nullité de la vente du 27 octobre 2012.

Par ordonnance en date du 28 novembre 2019, le juge de la mise en état saisi en incident par les consorts [H] ordonnait un complément d’expertise confié à Monsieur [R] [P].

L’expert a déposé son rapport le 11 octobre 2022.

Par dernières conclusions signifiées par RPVA le 08 janvier 2025, Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] demandent au tribunal de :

Débouter Madame [B] [X] de sa demande de déclarer le rapport de Monsieur [P] irrecevable ;

A titre principal :

Prononcer la nullité et la résolution de la vente du 27 octobre 2012 ;En conséquence, Condamner Madame [X] à verser aux consorts [H] la somme de 458.281,58 euros en remboursement des sommes versées en leur qualité de propriétaires de la maison, outre intérêts à compter de la présente assignation, la somme restant à parfaire, Condamner Madame [X] à verser aux consorts [H] une somme de 30.000euros à titre de dommages et intérêts à raison du préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire,

Condamner Madame [B] [X] à verser aux consorts [H] une somme de 27.680,76 € TTC au titre des travaux de reprise du jardin d’hiver ;Condamner Madame [B] [X] à verser aux consorts [H] une somme de 44.707,75 € TTC au titre des désordres affectant le dallage des pièces correspondant à l’ancienne grange ; Condamner Madame [B] [X] à verser aux consorts [H] une somme de 5.415,86 € TTC au titre des autres désordres ;Condamner Madame [B] [X] à verser aux consorts [H] une somme de 5.000 € au titre de la régularisation des travaux réalisés ;Condamner Madame [B] [X] à verser aux consorts [H] une somme de 30.000 € au titre des préjudices de jouissance et préjudice moral subis ;

En toute hypothèque,

Condamner Madame [X] à rembourser à les consorts [H] la somme de 10.862,64 € correspondant aux frais dépenses dans le cadre des opérations d’expertise ;Condamner Madame [B] [X] à verser aux consorts [H] une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [B] [X] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais des deux expertises judiciaires, distraits au profit de Maître LEITAO sur son affirmation de droit ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel ou opposition.

En application des articles 1110 et 1116 du code civil, les consorts [H] exposent que Madame [B] [X] leur a délibérément caché les travaux importants assimilés à une construction couverte par la garantie décennale, réalisés sur la maison. Il considèrent avoir été trompés et affirment que s’ils avaient su que la maison avait en réalité été totalement transformée et que les travaux n’étaient couverts par aucune police d’assurance de responsabilité décennale, ils ne l’auraient pas acquise ou à des conditions très différentes.

Subsidiairement, ils soulèvent que Madame [B] [X] a engagé sa responsabilité contractuelle envers les acquéreurs en ce qu’elle a vendu un bien qui n’est pas conforme à ce qu’ils ont accepté d’acquérir, les conclusions des deux experts confirmant parfaitement ce point.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, Madame [B] [X] demande au tribunal de :

Déclarer les consorts [H] irrecevables en leurs demandes ;Déclarer inopposable le rapport d’expertise de Monsieur [P] compte tenu des carences des demandeurs, et du non-accomplissement de tous les chefs de mission d’expertise ;

A titre subsidiaire,

Déclarer les consorts [H] mal fondés en en conséquence,Débouter les consorts [H] de leurs demandes de nullité de l’acte de vente du 27 octobre 2012 ;Prendre acte de la proposition de Madame [X] de verser aux consorts [H] la somme de 5.600 € HT et homologuer le rapport d’expertise de Monsieur [O] ;Débouter les consorts [H] de toutes demandes plus amples et contraires ;

En tout état de cause,

Condamner les consorts [H] à verser à Madame [B] [X] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du CPC ;

Condamner les consorts [H] aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, et accorder à Maitre Nicolas BOUTEILLAN, le droit prévu à l’article 699 du code de procédure civile,

Madame [B] [X] soulève l’irrecevabilité de l’assignation des consorts [H] à raison du défaut de sa publication aux services de publicité foncière conformément au décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, et en l’absence de mention des diligences accomplies en vue de parvenir à un accord amiable.

Subsidiairement, Madame [B] [X] considère que l’erreur déterminante n’est pas démontrée par les demandeurs, précision faite que l’immeuble en question n’est pas impropre à sa destination. Il n’est pas davantage démontré la réticence dolosive.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 février 2025, l’affaire est plaidée le 24 avril 2025 et mise en délibéré au 9 octobre 2025, avancée au 25 juillet 2025, pour cause de départ du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes des consorts [H]

Pour défaut de diligences en vue de parvenir à un accord amiable.

En application de l’article 56 alinéa 7 du code de procédure civile, sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.

Si l’assignation en question ne précise aucune des diligences accomplies pour parvenir à un règlement amiable du litige, il sera relevé que l’absence de la mention n’est pas sanctionnée et que rien n’empêchait la défenderesse de provoquer un mode de règlement amiable du litige l’opposant aux consorts [H]/[A].

Par conséquent l’exception tenant à l’absence de mention des diligences entreprises en vue d’un règlement amiable du litige sur l’assignation délivrée par les consorts [H]/[A] sera rejetée.

Pour défaut de publication de l’assignation

En vertu du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles : 4° – c : Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

Il résulte de la combinaison des articles 112 à 121 du code de procédure civile que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l’acte si aucune forclusion n’est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief.

Dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

En l’espèce, il convient de relever que la signification de l’acte a été réalisée par les consorts [H] les 6 et 28 aout 2018 auprès du service de publicité de Montargis, ce qui a eu pour effet de couvrir l’irrégularité de l’acte initialement signifié par les demandeurs

En conséquence, l’exception de nullité soulevée par Madame [B] [X] aux fins de voir déclarer nulle l’assignation pour vice de forme sera rejetée, et l’acte sera déclaré recevable.

Sur l’inopposabilité du rapport d’expertise de Monsieur [P]

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

En l’espèce, la demande de Madame [X], de voir déclarer inopposable à son égard le rapport d’expertise de Monsieur [P] n’est soutenue par aucun moyen de droit ou de fait de la discussion comprise dans ses dernières écritures.

En conséquence la demande d’inopposabilité du rapport d’expertise établi par Monsieur [R] [P] à l’égard de Madame [X] sera rejetée.

Sur la nullité de la vente intervenue le 27 octobre 2012

En vertu des articles 1109 et 1110 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente reçu le 27 octobre 2012, que Madame [B] [X] a déclaré qu’aucune modification de l’apparence de l’immeuble, ni construction ou rénovation soumise à l’article 1792 n’a été réalisé les 10 dernières années.

Madame [X] a informé ses acquéreurs, qu’une déclaration préalable a été déposée à la Mairie de Nogent-Sur-Vernisson le 19 mars 2008, pour aménagement de la façade de l’habitation principale.

Il ressort cependant des rapports d’expertise de Monsieur [O] déposé le 15 mars 2017, précisé par celui de Monsieur [P] déposé le 11 octobre 2022, que durant l’occupation des lieux par Madame [X] entre 2002 et 2012, des travaux importants ont été réalisés.

Les travaux réalisés par Madame [X] ont porté en premier lieu sur la transformation de la grange en pièces de vie. Ce bâtiment est situé en bord de rivière et était préalablement destiné à un usage agricole. Sa transformation en surface habitable a entrainé la création d’un séjour, d’une cuisine, d’une buanderie, d’un atelier d’artiste, ainsi que la réfection de la façade côté cour. Cependant Madame [B] [X] n’a déposé aucun permis de construire aux fins de réaliser ces travaux, alors qu’il était nécessaire compte tenu des travaux sur façade et du changement de destination des lieux.

En second lieu, Madame [B] [X] a créé une liaison bâtie entre la maison d’habitation et l’ancienne grange désormais habitable, identifié comme le jardin d’hiver. Sur les photos de 2002 produites par la défenderesse, il apparait que ce petit espace abritait un lavoir, dallé et couvert mais non bâti. On distingue au sol, les pavés qui constituaient une pente allant vers la rivière qui se trouve juste derrière. Les photos prises en 2012 de cet espace montrent que ces quelques mètres carrés ont été bâtis, et forment une liaison entre les deux bâtiments. Monsieur [P] précise en effet qu’ont été réalisés des travaux de maçonnerie, charpente, couverture, menuiserie, électricité, isolation, plâtrerie, peinture. Il ne s’agit donc pas de rénovation, mais d’une construction qui a eu pour effet de créer une surface supplémentaire, quand bien même elle serait très petite.

D’autre part, la fermeture de cet espace, situé entre la cour intérieure et la rivière, a eu pour effet de modifier le libre écoulement des eaux de la cour, donnant lieu aux infiltrations constatées dans le jardin d’hiver. Monsieur [R] [P] précisera que ces infiltrations sont liées au mauvais entretien des canalisations créées à l’occasion du bâti, pour s’assurer de l’évacuation de ces eaux de pluies.

En outre, il est avéré que Madame [B] [X] a également aménagé partiellement le grenier pour y faire des pièces habitables.

Ainsi, contrairement à l’annonce de vente publiée le 6 avril 2011, le bien présenté comme étant « complètement rénové » a été transformé en profondeur.

Les deux experts judiciaires s’accordent pour dire que les travaux qui ont été réalisés sur l’ensemble immobilier entre 2002 et 2012 ne constituent pas de simples rénovations en ce qu’ils ont transformé le corps de ferme en un ensemble immobilier habitable, créant des espaces supplémentaires, comprenant obligatoirement des opérations de gros œuvre ou d’ouvrages soumis à garantie décennale, pour laquelle Madame [X] n’était couverte pas aucune assurance.

Madame [X] reconnaît avoir réalisé des travaux avec son compagnon et ne disposer ainsi d’aucune facture d’entreprise. Bien qu’elle prétende avoir transmis ces factures au notaire lors de la vente, elle n’est pas en mesure de le justifier et l’expert indique également n’avoir été destinataire d’aucune facture de travaux.

Vu la disposition de l’ensemble immobilier, le bien pouvait laisser en effet penser, y compris à un profane, qu’il s’agissait antérieurement d’un corps de ferme comprenant un bâtiment agricole. Cependant rien ne laissait apparaître la nature des travaux réalisés, ni que les transformations étaient récentes et non réalisées par des professionnels du bâtiment. Aucune information ne pouvait orienter les acquéreurs, de sorte qu’il ne peut être allégué que les travaux réalisés leur étaient apparents.

Par conséquent, les consorts [H] n’étaient pas en mesure de comprendre qu’ils faisaient l’acquisition d’une maison qui avait connu d’importantes transformations durant les 10 dernières années, sans facture de travaux, sans déclaration de changement de destination, et sans permis de construire. Il y a donc une discordance entre le bien offert à la vente et celui qu’il ont véritablement acquis.

Le notaire indique avoir adressé un courrier à Madame [B] [X] le 5 septembre 2012, pour lui réclamer tout document relatif à d’éventuels travaux et qu’il n’a reçu que le formulaire de déclaration de travaux. Cela est corroboré par la déclaration minimaliste faite par Madame [B] [X] dans l’acte de vente.

L’absence d’information sur les travaux n’a pas permis aux acquéreurs d’apprécier leur ampleur et leur qualité. D’autant que Madame [X] n’a pas souscrit d’assurance dommage ouvrage pour les travaux non déclarés, alors que des désordres sont apparus.

L’absence de connaissance par les acquéreurs, des conditions dans lesquelles se sont réalisés les travaux n’a pas permis aux consorts [H] d’accorder leur consentement parfaitement éclairé dans l’acte d’achat. De plus, il résulte du courrier du Notaire versé au dossier que Mme [H] lui a demandé l’ensemble des éléments en sa possession : plans, diagnostiques, mesures des pièces. Elle a ensuite refusé le 1er compromis car des travaux d’électricité devaient être faits selon elle. Il en ressort que la connaissance exacte des caractéristiques du bien qu’elle achetait était pour elle une condition déterminante de son consentement.

Il est ainsi démontré qu’avec la connaissance de la réalité des constructions, les consorts [H] se seraient davantage interrogés sur les caractéristiques du bien immobilier, et n’auraient pas acquis la maison ou à d’autres conditions.

Madame [B] [X] a eu l’attention attirée par le notaire quant à la déclaration des travaux effectués sur la maison dans les 10 ans. Elle ne pouvait donc ignorer qu’elle devait cette information à ses acquéreurs et au besoin expliquer qu’elle ne disposait pas de facture d’entreprise. En s’abstenant de donner une information déterminante du consentement des acquéreurs, Madame [B] [X] a manifestement cherché à dissimuler le fait que les travaux n’ont pas été réalisés par des professionnels du bâtiment, et qu’ils n’ont pas fait l’objet des déclarations d’urbanisme obligatoires.

En conséquence, il convient de prononcer la nullité de la vente, pour défaut de consentement valable, intervenue le 27 octobre 2012 entre Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] d’une part et Madame [B] [X] d’autre part, portant sur une maison d’habitation située 16 rue de Vilmorin à Nogent-sur-Vermisson.

Sur les restitutions

En application de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord.

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Sur les travaux d’entretien et amélioration du bien

Il résulte de l’acte de vente de 2012, que le bien a été vendu aux consorts [H] pour la somme de 292.000 euros. A cela doivent s’ajouter les couts des honoraires d’agence et de notaire, soit la somme de 13.000 € pour les frais d’agence et 18.449,73 euros de frais de notaire.

Le cout d’acquisition total du bien immobilier s’élève dont à la somme de 323.449,73 €.

Monsieur l’expert [R] [P] précise que les factures produites par les consorts [H] témoignent de l’entretien régulier de l’ensemble immobilier par Madame [H]. Il ajoute que l’atelier d’artiste créé par Madame [B] [X] a ensuite été aménagé par Madame [H] qui l’a remplacé par une chambre avec salle de bains et bureau. Madame [H] a également refait la totalité de la cuisine.

Ne seront cependant retenus à titre de restitution que les frais engagés sur la maison, que ce soient des factures d’entretien ou d’amélioration, hors dépenses mobilières.

Par ailleurs, à compter de l’assignation du 21 aout 2017, seules les dépenses justifiées par un entretien strictement nécessaires à l’occupation et la conservation du bien seront restituées, compte tenu de la procédure d’annulation de la vente en cours.

Le montant des frais engagés pour l’entretien, l’amélioration et la conservation de l’ensemble immobilier acquis en 2012 par les consorts [H] s’élève à la somme de 73.694,48 euros.

Les autres frais

Les frais d’assurance engagés par les consorts [H] ne sont pas sujet à restitution, dans la mesure où l’assurance couvre l’habitation et l’usage à ce titre des consorts [H]. Il est établi que l’immeuble a été habité par les consorts [H], après son achat, et cela malgré les désordres constatés.

La nullité du contrat de vente entraine la remise en l’état de la situation dans laquelle chacune des parties se trouvait avant la conclusion du contrat. S’agissant de la taxe foncière due par les propriétaires, si les consorts [H] ne sont plus censés avoir été propriétaires, ils se sont toutefois comporté comme tel entre 2012 et 2025. Ils ont eux aussi réalisé des travaux sur le bâti des immeubles et ont réalisés tous les actes d’un propriétaire.

Par conséquent, la taxe foncière due par les propriétaires est due par les consorts [H] sur la période où ils étaient propriétaire du bien.

En conséquence, les consorts [H] seront déboutés de leur demande de se voir restituer le cout de l’assurance et le montant des impôts fonciers qu’ils ont versé sur la période entre 2012 et 2025.

Au soutien de leur demande aux d’être remboursés du cout bancaire de l’achat immobilier, les demandeurs produisent un courrier du Crédit Agricole indiquant que le crédit immobilier souscrit par les consorts [H] le 23 octobre 2013 pour un montant de 305.000 € a été remboursé le 7 avril 2014 selon un versement de 320.726,03 euros. Les consorts [H] en déduisent un cout du crédit à hauteur de 15.726 €, sans pour autant justifier du taux de crédit ou de l’affectation des sommes versées. Ils n’apportent pas de contrat de prêt ou de tableau d’amortissement pour démontrer la réalité du cout que l’opération bancaire a pu représenter.

Les consorts [H] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur le trouble de jouissance

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des deux expertises judiciaires que les désordres qui affectent l’ensemble immobilier ne sont pas tous de la responsabilité de la venderesse.

S’agissant des aménagements intérieurs, les deux experts n’ont relevés aucun désordre en dehors des infiltrations d’eau du rez-de-chaussée, la fuite de la baignoire étant due à un manque d’entretien. Les inondations constatées dans la cave sont selon les deux experts, liées aux pluies très abondantes et tout à fait exceptionnelles de l’année 2015 durant laquelle il y a eu de nombreuses crues. Les remontées d’eau sont expliquées par les crues exceptionnelles conjuguées à la structure de ce type de construction ancienne, sans fondation et non équipées de barrières étanches. Monsieur [P] conclut que « la preuve d’un lien entre l’inondation et les travaux effectués par Madame [X] n’est donc pas faite ».

En revanche, il résulte des expertises concordantes qu’en créant le jardin d’hiver, Madame [B] [X] a modifié le cours naturel des eaux pluviales en coupant l’accès des eaux à la rivière. Si une canalisation a été réalisée sous le bâti, celle-ci n’est pas efficace, car non étanche. D’autre part des dégradations en plafond de ce jardin d’hiver ont également été constatées, ainsi que des infiltrations d’eau en toiture.

Il en résulte que la remontée d’eau et les infiltrations constatées sur le jardin d’hiver sont directement liés aux malfaçons de la canalisation destinée à maîtriser la descente des eaux pluviales vers la rivière.

Cependant le désordre n’affecte qu’une surface minime de la construction de l’ordre de 10 m2 pour une surface au sol de plus de 300 m2 de l’ensemble immobilier. Par ailleurs, la fréquence des infiltrations dans la cuvette du jardin d’hiver est très faible et l’usage d’entrée est maintenu, même lors des épisodes d’infiltrations.

Ainsi, le trouble de jouissance subi par les consorts [H] n’est que parcellaire, de sorte que leur demande d’indemnisation sera réduite à la somme de 5.000 €.

— Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [X], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le cout des deux expertises judiciaires.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [B] [X], condamnée aux dépens, devra verser à les consorts [H] une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 € d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] le 21 Aout 2017 ;

DEBOUTE Madame [B] [X] de sa demande aux fins de déclarer inopposable à son égard le rapport d’expertise dressé par Monsieur [R] [P] et déposé le 11 octobre 2022 ;

PRONONCE l’annulation du contrat de vente de la maison d’habitation située 16 rue de Vilmorin à Nogent-sur-Vermisson conclue le 27 octobre 2012 entre Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] d’une part et Madame [B] [X] d’autre part ;

CONDAMNE Madame [B] [X] à restituer à Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] la somme de 397.144,18 euros en conséquence de la nullité du contrat de vente ;

DIT qu’en conséquence de la nullité du contrat de vente les consorts [H] seront tenus, sur demande et en respectant un délai de prévenance de 3 mois, de restituer la maison d’habitation située 16 rue de Vilmorin à Nogent-sur-Vermisson ;

DEBOUTE Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] de leur demande d’indemnisation au titre des frais d’assurance, impôts fonciers et cout du crédit immobilier ;

CONDAMNE Madame [B] [X] à payer à Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ;

CONDAMNE Madame [B] [X] à payer à Madame [E] [H], Monsieur [I] [A], Monsieur [K] [A] et Monsieur [N] [A] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [B] [X] de sa demande en condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le cout des deux expertises judiciaires, dont distraction au profit de Maître LEITAO, avocat au barreau de Montargis ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit.