JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

Objet : Demande en paiement du prix ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix

Le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [S]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Madame [G] [O]

[Adresse 6]

[Localité 8]

et Madame [H] [S]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentés par Maître Sylvain MAURY de la SELAS AGN AVOCATS TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR :

Monsieur [A] [K]

né le 02 Mai 1975 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Murielle BAUGNIET de la SELAS LONGFIELD SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 24/00190 – N° Portalis DB3C-W-B7I-ECVF, a été plaidée à l’audience du 24 Juin 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE:

Suivant acte authentique au rapport de Me [W] [X],notaire à [Localité 9] ( Tarn-et-Garonne), en date du 11 juillet 2023, Mme [G] [O], M. [L] [S] et Mme [H] [S] ont consenti à M. [P] [K] une promesse unilatérale de vente d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 11], cadastré section E n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 240 000 euros comprenant du mobilier pour la somme de 4900 euros.

La promesse est consentie sous diverses conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un prêt au plus tard le 22 septembre 2023.

Le 30 juillet 2023, les consorts [C] ont consenti une convention d’occupation précaire du bien ci-dessus au profit de M. [K], “à l’exception du logement T2 qui restera occupé par Mme [G] [S] jusqu’à réitération de l’acte authentique de vente”, à compter du 4 août 2023 et jusqu’au 11 octobre 2023, date butoir de réitération de la promesse de vente.

Il est indiqué que passé cette date, et sans signature de l’acte de vente définitif, les lieux devront être libérés par M.[K] et sa famille sans délai.

Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, les consorts [C] ont fait assigner M.[P] [K] devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins de versement de l’indemnité d’immobilisation par suite de la caducité de la promesse de vente, et expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

La clôture a été prononcée le 26 septembre 2024 et l’affaire fixée à l’audience du 24 juin 2025. A cette date, la décision a été mise en délibéré au 23 septembre 2025, prorogé au 16 décembre 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES:

Aux termes de leur assignation valant conclusions, les consorts [C] demandent au tribunal, au visa des aritcles 1186 et 1187 du code civil, 1101, 1103, 1104,1106, 1231-1 et 1231-6 du même code, de:

— juger “recevables et bien fondés la famille [S] en ses demandes, fins et conclusions”

— juger que la promesse unilatérale de vente est devenue caduque le 22 juillet 2023 à défaut du versement de l’indemnité d’immobilisation avant cette date

— juger que l’indemnité d’immobilisation de 12 000 euros leur est acquise de plein droit

— en conséquence condamner M.[K] à verser la somme de 12000 euros, assortie des intérêts légaux

— condamner M.[P] [K] à verser la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi par la famille [S] du fait du retard de paiement de l’indemnité et du maintien abusif dans les lieux

— juger que la convention d’occupation précaire est expirée depuis le 11 octobre 2023

— En conséquence, juger que M.[P] [K] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date

— ordonne son expulsion sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement

— condamner M.[P] [K] à verser 900 euros par mois d’occupation irrégulière à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 11 octobre 2023

— condamner M.[K] à verser la somme de 5000 euros pour le préjudice de jouissance suvi du fait de l’occupation irrégulière

— En toute hypothèse, condamner M.[K] à verser la somme de 4500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner M.[K] aux dépens.

Sur le fondement des dispositions des articles 1186 et 1187 du code civil, les demandeurs soutiennent en premier lieu que la promesse consentie est caduque pour ne pas avoir été réitérée par acte authentique avant le 11 octobre 2023, outre le fait que M.[K] n’a pas versé l’indemnité d’immobilisation mise à sa charge dans le délai convenu soit avant le 21 juillet 2023.

Ils ajoutent que M.[K] ne bénéficie plus de la convention d’occupation depuis le 12 octobre 2023.

Se fondant sur les articles 1101 et suivants du code civil et 1589 dudit code, les consorts [C] considèrent que l’indemnité d’immobilisation leur est acquise par le promettant dès la non-réalisation de la vente puisqu’elle constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire. Ils relèvent que cette indemnité n’a jamais été versée par M.[K], lequel ne l’a pas davantage placée sous séquestre.

Ils considèrent par ailleurs que le retard dans le paiement de cette indemnité doit être indemnisé comme leur causant un préjudice moral sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, aucune force majeure ne justifiant le retard de paiement, puisqu’ils ont cru en la bonne foi de leur acheteur et n’ont pas hésité à lui accorder une jouissance gracieuse du bien dans l’attente de la réalisation de la vente.

Ils ajoutent que l’indemnité produit des intérêts à compter de la mise en demeure adressée le 30 novembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Enfin, les demandeurs relèvent que M.[K] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier depuis le 12 octobre 2023 et se maintient malgré les différentes demandes des vendeurs et des intervenants à la vente.

Ils sollicitent une indemnité d’occupation à compter du 21 juillet 2023 et a minima depuis le 12 octobre 2023.

Ils soulignent que cette occupation irrégulière les empêche de mettre en vente la maison familiale.

Par conclusions communiquées au Rpva le 26 juin 2024, M.[P] [K] sollicite, au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile et des articles 1100 et suivants du code civil, de:

In limine litis:

— prononcer l’irrecevabilité de l’assignation du 8 mars 2024

A titre subsidiaire:

— débouter les consorts [S]/[O] de l’intégralité de leurs demandes

En tout état de cause:

— statuer ce que de droit sur les dépens

— condamner solidairement les consorts [S]/[O] à payer à Me [T] la somme de 2000 euros afin de renoncer à percevoir la contribution de l’Etat sur le fondement de l’article 37 alinéa 2 de la loi “susvisée” et de l’article 700 2° du code de procédure civile

M.[K] souligne en premier lieu que les demandeurs auraient dû saisir préalablement à leur action la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, mais également que la demande aux fins d’expulsion relève de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection, de sorte que la demande présentée par les consorts [C] apparaît irrecevable.

Il expose ensuite s’être senti légitime à considérer que l’indemnité d’immobilisation avait été retenue comme optionnelle dès lors qu’il n’a jamais été fait état du défaut de versement, et qu’aucune demande en paiement n’avait été formalisée.

Il considère encore que la caducité de la promesse de vente n’est pas acquise en l’absence de procès-verbal de carence tel que prévu en parge 5 de la promesse, que la mise en demeure qui lui a été adressée ne saurait y suppléer, que le notaire n’a imposé aucun délai de rigueur et qu’il a reçu des injonctions contradictoires de l’agent immobilier outre de la part des vendeurs qui ont exigé une indemnité d’occupation à compter du 6 août 2023.

Il fait encore remarquer que la caducité de la promesse ne saurait avoir d’effet rétroactif.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation réclamée, outre les observations précédemment faites, M.[K] se prévaut de la demande postérieurement faite par l’agent immobilier d’avoir à verser une indemnité de 10 %, demande qui viendrait selon lui annihiler les effets de la première demande. Il affirme d’ailleurs n’avoir pas manqué à l’exécution de ses obligations et avoir toujours coopéré, y compris en versant à M.[F] la somme de 900 euros réclamée, et pourtant refusée ensuite par M.[S].

Il considère ainsi qu’en l’absence de toute défaillance, il ne saurait être tenu à des dommages et intérêts, et qu’il ne peut lui être utilement reproché de ne pas avoir obtempéré alors que la première “mise en demeure” est datée du 30 novembre 2023.

M.[K] entend rapporter rapporter la preuve de sa loyauté dans le cadre du processus de vente, ayant communiqué sur l’évolution de son financement, et met en avant l’attitude des demandeurs qui ont tenté d’intimider Mme [K], faisant obstacle à une jouissance paisible des lieux, et l’ayant contraint à un dépôt de plainte.

Il entend enfin relever qu’il règle seul les charges courantes et taxes relatives au bien, y compris pour l’appartement occupé par Mme [O].

MOTIFS:

Sur la fin de non-recevoir:

En application de l’article 789 du code de procédure civile, les parties sont tenues, à peine d’irrecevabilité, de soulever les exceptions de procédure devant le juge de la mise en état, seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour statuer sur celles-ci, et elles ne sont plus recevables à les soulever ultérieurement à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge (Civ.2e, 10 novembre 2010, n°08-18.809).

Cette jurisprudence trouve à s’appliquer aux fins de non-recevoir, lesquelles tendent à voir déclarer l’instance éteinte.

En l’espèce, M.[K] n’a jamais saisi le juge de la mise en état aux fins de statuer sur la fin de non-recevoir soulevée, il est donc irrecevable à la soutenir devant le tribunal.

Sur la caducité de la promesse de vente:

En application de l’article 1186 alinéa 1er du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

L’article 1187 précise que la caducité met fin au contrat.

Elle peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, il convient de rappeler que la promesse de vente signée le 11 juillet 2023 est une promesse unilatérale, au bénéfice de M.[K], consentie pour une durée expirant le 11 octobre 2023.

Il est expressément stipulé dans l’acte (p.5-6) que la réalisation de la promesse aura lieu:

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente [..]

— soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai, suivant de la signature de l’acte authentique de vente dans le délai visé ci-dessus. Si la levée d’option a lieu alors que des conditions suspensives sont encore pendantes, elle n’impliquera pas renonciation à celles-ci, sauf volonté contraire exprimée par le bénéficiaire. Cette levée d’option sera effectuée par le bénéficiaire auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente par tous moyens et toutes formes ; elle devra être accompagnée, pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant:

* au montant de l’apport personnel déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds ou d’une offre de prêt acceptée)

* à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel

* à l’éventuelle commission d’intermédiaire

En page 6, il est précisé:

CARENCE

la carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présents, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai:

Au cas où le bénéficiaire n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir.

S’agissant de l’indemnité d’immobilisation, il est indiqué dans l’acte (p.10):

1.Constatation d’un versement par le bénéficiaire

Le bénéficiaire déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 21 juillet 2023 à comptabilité du notaire rédacteur des présentes sur un compte dont les références vancaires sont ci-dessus indiquées, la somme de DOUZE MILLE EUROS ( 12 000, 00 EUR).

Il est ici précisé que, dans l’hypothèse où le virement ne serait pas effectif à la date ci-dessus fixée, la présente promesse de vente sera considérée comme caduque, et le bénéficiaire sera déchu du droit de demander la réalisation des présentes.

En l’espèce, il est constant que M.[K] n’a satisfait ni au formalisme de la levée d’option, ni à celui du versement de l’indemnité d’immobilisation.

Par ailleurs, si les échanges qu’il a pu avoir avec le notaire d’une part, l’agent immobilier d’autre part témoignent d’une possibilité laissée par les vendeurs à la poursuite de l’opération de vente, d’une part la prorogation de délai n’a pas donné lieu à la régularisation par M.[K] de ses engagements, d’autre part il est bien précisé à plusieurs reprises par M. [F], agent immobilier, que cela impliquerait de régulariser une nouvelle promesse de vente.

Dès lors, M.[K] ne peut utilement soutenir avoir de bonne foi considéré que la promesse consentie par les consorts [E] demeurait d’actualité, indépendamment du versement de l’indemnité d’immobilisation non réclamée par les vendeurs.

Il ne peut davantage se prévaloir du paragraphe relatif à la mise en demeure du bénéficiaire et à l’établissement d’un procès-verbal de carence, alors que le paragraphe auquel il se réfère, situé en fin de page 6, est applicable dans la situation de levée d’option dans le délai stipulé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il est d’autant moins fondé à se prévaloir de ces stipulations qu’il soutient par ailleurs avoir considéré que le versement de l’indemnité d’immobilisation, pourtant stipulé expressément à l’acte comme une condition de la validité de la promesse, était optionnel.

En conséquence, il y a lieu de juger que la promesse de vente consentie par les consorts [C] est caduque à compter du 11 octobre 2023.

Sur l’indemnité d’immobilisation:

En page 10 de l’acte, il est précisé:

3. Sort de ce versement:

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes:

[…]

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses maisn de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.

[…]

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants:

[…]

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept ( 7 ) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire de connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours. Cette sommation se fera par lettre recommandée avec accusé de réception.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, ou de retirer ledit courrier, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant.

En l’espèce, il a été précisé que M.[K] n’a pas versé l’indemnité à titre de séquestre entre les mains du notaire.

Il n’a jamais, y compris dans le cadre de la présente procédure, fait valoir de motif justifiant de la conserver parmi ceux visés dans la promesse.

Enfin, il a été sommé par lettre recommandée du 30 novembre 2023, réceptionnée le 5 décembre 2023, d’avoir à verser la somme de 12 000 euros, le courrier lui demandant de s’exécuter sous huit jours.

Il est dès lors justifié de condamner M.[P] [K] au paiement de la somme de 12 000 euros.

Sur les intérêts moratoires et les dommages intérêts:

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est justifié de juger que la somme de 12 000 euros portera intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023.

Il résulte des éléments de la cause que les consorts [C] ont eu toute confiance en M.[K] quant à sa volonté de poursuivre la vente, puisqu’en parallèle de leur engagement, ils lui ont consenti une convention d’occupation précaire du bien, sans contrepartie financière.

Or, le bénéficiaire ne justifie d’aucune démarche positive pour mener à bien le projet d’acquisition, telle que la constitution alléguée d’une SCI, ou des demandes de prêts.

Il n’en justifie pas davantage depuis la mise en demeure reçue, et se maintient indûment dans les lieux depuis lors.

Cette situation génère nécessairement un préjudice moral pour les demandeurs, qui sera en l’absence d’élément complémentaire réparé par l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 2500 euros.

Sur l’occupation sans droit ni titre et l’indemnité d’occupation:

M.[P] [K] était bénéficiaire d’une convention d’occupation précaire du bien à compter du 4 août 2023.

Cette convention stipule:

Monsieur [K], son épouse et ses enfants ne pourront effectuer aucun travaux quels qu’ils soient et cette convention durera jusqu’au 11 octobre 2023 date butoir de réitération de la promesse de vente. Passé cette date, et sans signature de l’acte de vente définitif, les lieux devront être libérés par M.[K] et sa famille sans délai.

Au regard des termes explicites et sans ambiguité de la convention, et en l’absence de signature de l’acte authentique de vente, M.[K] et sa famille sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 11 octobre 2023.

S’il apparaît qu’une indemnité mensuelle de 900 euros a pu être demandée (sans toutefois que les indivisaires semblent en accord), une telle demande ne vient pas contredire l’occupation sans droit ni titre de la famille [K], mais à tout le moins l’indemniser.

En conséquence et afin de faire cesser cette occupation sans droit ni titre, l’expulsion sera ordonnée.

L’astreinte ne paraît toutefois pas indispensable pour en assurer l’exécution.

M.[K] sera en conséquence redevable de la somme de 900 euros mensuelle à titre d’indemnité d’occupation, le montant n’ayant pas été critiqué, à compter du 11 octobre 2023 (prorata temporis pour le mois d’octobre) et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dommages et intérêts pour l’occupation irrégulière des lieux:

La double nature de l’indemnité d’occupation a vocation à indemniser ce préjudice, les consorts [E] ne faisant la preuve d’aucun autre préjudice moral autre que celui ci-dessus indemnisé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

M.[P] [K] sera tenu aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera en outre tenu de verser aux demandeurs ensemble la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire:

Elle est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile, et n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire au vu du temps écoulé.

***

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe :

Dit M.[P] [K] irrecevable en sa fin de non-recevoir en ce qu’elle n’a pas été soulevée devant le juge de la mise en état ;

Dit caduque à compter du 11 octobre 2023 la promesse de vente consentie le 11 juillet 2023 par Mme [G] [O], M. [L] [S] et Mme [H] [S] à M. [P] [K] relative maison à usage d’habitation située à [Adresse 10]), [Adresse 6], cadastré section E n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] ;

Condamne M.[P] [K] à verser à Mme [G] [O], M. [L] [S] et Mme [H] [S] ensemble la somme de 12 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2023 et jusqu’à parfait paiement;

Condamne M.[P] [K] à verser à Mme [G] [O], M. [L] [S] et Mme [H] [S] ensemble la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Juge que M.[P] [K] est occupant sans droit ni titre du bien situé à [Adresse 11], cadastré section E n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] depuis le 11 octobre 2023;

Ordonne en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

Condamne M.[P] [K] à verser Mme [G] [O], M. [L] [S] et Mme [H] [S] ensemble la somme mensuelle de 900 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du 11 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux notamment par la remise des clés (prorata temporis pour le mois d’octobre 2023 );

Déboute Mme [G] [O], M. [L] [S] et Mme [H] [S] de leur demandes en dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi du fait de l’occupation irrégulière ;

Condamne M.[P] [K] aux dépens ;

Condamne M.[P] [K] à verser Mme [G] [O], M. [L] [S] et Mme [H] [S] ensemble la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile;

Rappelle que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La greffière, La présidente,