TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00066 – N° Portalis DB3C-W-B7J-EJSQ

Minute : 268/25

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 30 Août 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[G] [U]

Expédition revêtue de la

formule exécutoire

délivrée à S.A. PROMOLOGIS (LS) et M^e Alexandre DELORD (dépôt case avocat)

Expédition délivrée à Monsieur [G] [U] (LRAR)

Le 01/09/2025

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le TRENTE AOUT DEUX MIL VINGT CINQ;

Sous la Présidence de Madame Florence DESBONNEZ, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de M^me Elisa CILLIERES, Greffière ;

Après débats à l’audience du TRENTE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. PROMOLOGIS

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexandre DELORD, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [U]

né le 12 Novembre 2004 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 octobre 2020 prenant effet le 30 novembre 2020, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [L] [Z] un logement situé [Adresse 11], moyennant un loyer mensuel de 432,10 euros, payable mensuellement et à terme échu, à réception de l’avis d’échéance.

Madame [L] [Z] est décédée le 1er décembre 2022.

Monsieur [G] [U], son fils, s’est maintenu dans les lieux.

Une sommation de quitter les lieux lui a été délivré le 21 avril 2023 et un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 4 octobre 2023.

Par acte délivré le 21 janvier 2025, la SA PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban, sur le fondement de l’article 1153 du code civil, afin de la voir condamnée :

Au paiement de la somme principale de 5 849,26 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives après déduction du dépôt de garantie, sur le fondement de l’article 1153 alinéa 1 du Code CivilAu paiement de la somme 350 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du Code Civil pour résistance abusive et injustifiéeAu paiement de la somme de 350 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civileAu paiement des frais et dépens du procès qui comprendront notamment le coût de la sommation s’il y a lieu et le coût de la présente assignation

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 mars 2025, et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 30 juin 2025, Monsieur [G] [U] contestant les demandes de la requérante.

L’affaire a été examinée à l’audience du 30 juin 2025 en présence de la SA PROMOLOGIS représentée par son conseil.

La SA PROMOLOGIS expose avoir donné à bail un logement à Madame [L] [Z] . Cette dernière est décédée le 1er décembre 2022 et son fils s’est maintenu dans les lieux sans paiement du loyer.

Une sommation de quitter les lieux lui a été signifiée le 21 avril 2023 et un nouveau bail portant sur un autre logement lui a été consenti. Monsieur [G] [U] a restitué les clés lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie et a signé ce dernier.

Les sommes dues au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives n’ont pas été réglées.

La SA PROMOLOGIS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [G] [U], bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice remis à l’étude, et informé de la date de renvoi, n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il importe de rappeler qu’en vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au vu du décompte produit par le bailleur et non contesté par Monsieur [G] [U], ce dernier est redevable de la somme de 4 509,04 euros au titre des loyers et charges échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2025, qu’il sera condamné à payer au bailleur.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vices de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L.411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits articles soient appliquées. (…)'

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur. Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations survenues pendant son occupation des lieux à moins qu’il ne puisse se prévaloir de l’une des causes d’exonération prévues par les dispositions susvisées ou par la vétusté.

Il résulte de ces dispositions spéciales qui complètent le régime de droit commun des articles 1732 et 1755 du Code Civil que le locataire est présumé responsable des dégradations locatives qui surviennent au cours du bail, sauf à démontrer qu’elles ont eu lieu sans faute.

Le bailleur est seulement tenu de rapporter la preuve que les réparations dont il demande la réparation sont survenues au cours du bail.

L’état des lieux de sortie décrit précisément les dégradations relevées. Son établissement lors du départ du locataire, en présence et sans contestation de ce dernier permet d’objectiver les dégradations survenues au cours du bail.

Ainsi le bailleur rapporte la preuve que les dégradations constatées sont survenues au cours du bail.

Monsieur [G] [U] présumé responsable des dégradations, ne rapporte pas la preuve qu’elles ne proviennent pas d’une faute ou d’une cause étrangère.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou, à défaut par huissier de justice. A défaut d’état des lieux, les lieux sont présumés avoir été remis au preneur en bon état de réparations locatives.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie qu’à la sortie des lieux,

— les haies sont en bon état et la pelouse est dans un état dégradé alors qu’en entrée, les haies étaient en bon état et la tonte de la pelouse était faite

— concernant l’hygiène du logement, il est précisé que le logement présente une usure anormale alors que l’état des lieux d’entrée ne mentionne aucune observation de cette nature

— dans l’entrée, la peinture des murs et plafonds présente une usure anormale alors que lors de l’entrée dans les lieux celle des murs était en bon état de même que celle du plafond qui présentait toutefois des traces

— dans le séjour, le plafond est jauni alors qu’en entrée il était en bon état

— dans la cuisine, les murs sont sales et jaunis, en entrée ils sont décrits comme en bon état alors qu’ils présentent des traces de raccords, de rebouchages

— dans la chambre 2, les murs sont dégradés car tâchés et auréolés, le plafond est dans un état d’usure anormale alors qu’en entrée, les murs et plafond étaient en bon état

— dans le dégagement, les murs et plafond présentent des traces de nicotine alors que l’état des lieux d’entrée ne présente aucune observation de cette nature

— dans l’escalier, les murs et plafond présentent des traces de nicotine, en entrée le plafond est décrit comme étant en bon état, sur les murs sont présents un éclat et une fissure

— dans la salle de bains, les murs et le plafond sont tâchés alors qu’ils étaient en bon état en entrée, les murs présentant toutefois des traces de rebouchage

Les dégradations alléguées sont caractérisées sauf pour la taille des haies.

La SA PROMOLOGIS demande que soit mise à la charge du locataire sortant une partie des travaux de remise en état des lieux pour un montant de 1 771,22 euros, notamment le nettoyage complet du logement, la tonte de la pelouse et la taille des haies, la peinture des murs et du plafond de l’entrée, la peinture du plafond du séjour, la peinture des murs de la cuisine, la peinture des murs et du plafond de la chambre 2, la peinture des murs et du plafond du dégagement, la peinture des murs et du plafond de l’escalier, la peinture des murs et du plafond de la salle de bains, à hauteur de 75% pour l’ensemble de ces travaux de peinture après application d’un coefficient de vétusté.

Elle verse aux débats une facture de la SARL PSO en date du 31 octobre 2023, un bon de travaux signé le 16 octobre 2023, mentionnant un montant de 2 838,72 euros TTC pour les travaux de peinture, une facture de l’Association Montauban Services en date du 14 novembre 2023 et un bon de travaux signé le 11 octobre 2023 mentionnant un montant de 297,98 euros TTC pour le nettoyage des lieux, un bon de travaux signé le 12 octobre 2023 d’un montant de 294 euros TTC pour la remise en état du terrain et la taille des haies et un bon de travaux signé le 23 octobre 2023 d’un montant de 234 euros TTC pour le remplacement du cavalier du parking

Compte tenu de la durée d’occupation du logement, il ne peut être mis à la charge du locataire la remise à neuf des murs et plafonds. Il sera retenu pour ce poste de dépenses un taux de vétusté de 10% par année d’occupation pour les peintures en état neuf, soit 30%.

Dès lors, les montants pouvant être mis à la charge du locataire sortant pour la réfection des peintures est de 1 386, 33 euros après déduction du taux de vétusté de 30%, pour la tonte de la pelouse est de 147 euros, et pour le nettoyage des lieux est de 297,98 euros.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande pour un montant de 1 771,22 euros, dont il convient de déduire la somme de 431 euros au titre du dépôt de garantie, formée au titre des réparations locatives est bien fondée.

Monsieur [G] [U] sera condamné à payer la somme de 1 340,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SA PROMOLOGIS ne justifiant pas de son préjudice sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [U] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 700 1 du code de procédure civile, il est équitable de condamner Monsieur [G] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 300 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [G] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 4 509,04 euros au titre des loyers et charges échus impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2025 ;

Condamne Monsieur [G] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 1 340,22 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 janvier 2025 ;

Déboute la SA PROMOLOGIS de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [G] [U] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [G] [U] aux dépens ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE