Rôle général

des affaires civiles

N° RG 23/01577 – N° Portalis DB37-W-B7H-FWFN

JUGEMENT N°25/

Notification le : 31 mars 2025

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – Maître Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL LFC AVOCATS

Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire + CCC – Maître Nicolas MILLION de la SARL NICOLAS MILLION

Copie dossier

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE NOUMEA

JUGEMENT DU 31 MARS 2025

PARTIES EN CAUSE

DEMANDEUR

[P] [H] [X]

né le 19 Décembre 1970 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, représenté par Maître Fabien CHAMBARLHAC de la SELARL LFC AVOCATS, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’une part,

DEFENDERESSE

[L] [O] [D] épouse [K]

née le 17 Octobre 1955 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par Maître Nicolas MILLION de la SARL NICOLAS MILLION, société d’avocats au barreau de NOUMEA

d’autre part,

COMPOSITION du Tribunal :

PRÉSIDENT : Philippe GUISLAIN, Vice-Président du Tribunal de Première Instance de NOUMÉA,

GREFFIERE lors des débats : Christèle ROUMY

Débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024, date à laquelle le Président a informé les parties que la décision serait remise avec le dossier au greffe de la juridiction pour l’audience du 03 Mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie. Le délibéré a été prorogé au 31 Mars 2025.

JUGEMENT contradictoire rendu publiquement par remise au greffe avec le dossier pour l’audience du 31 Mars 2025 et signé par le président et la greffière, Véronique CHAUME, présente lors de la remise.

EXPOSE DES FAITS

Par contrat du 01 février 2014, [P] [X] a donné à bail à [L] [D] épouse [K] un logement situé “[Adresse 1]” pour un loyer de 230.000 francs. Il est acquis entre les parties que [L] [K] aurait quitté les lieux en octobre 2021.

Par requête introductive d’instance déposée au greffe le 21 juin 2023, [P] [X] a fait appeler [L] [K] devant le Tribunal de première instance de NOUMEA, aux fins de paiement des sommes restant dues au titre de l’occupation des lieux. L’acte était signifié à personne le 16 juin 2023.

A l’occasion de sa requête à laquelle il convient de se rapporter pour un exposé plus précis, [P] [X] sollicite du tribunal de :

— DIRE ET JUGER Monsieur [P] [X] recevable et bien-fondé en ses moyens et prétentions,

En conséquence,

— CONDAMNER Madame [L] [D] épouse [K] à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 2.187.372 F CFP décomposée comme suit :

• 920.000 F CFP à titre d’indemnité de résiliation anticipée et unilatérale,

• 452.237 F CFP au titre des réparations locatives,

• 765.644 F CFP au titre du remplacement des meubles et appareils électroménagers non restitués,

• 41.463 F CFP au titre des consommations d’électricité impayées,

• 4.373 F CFP au titre des consommations d’eau impayée,

• 3.655 F CFP au titre de l’enlèvement des ordures ménagères,

— CONDAMNER Madame [L] [D] épouse [K] à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 437.474 F CFP en application de la clause pénale stipulée en page 5 du bail d’habitation du 1er février 2014,

— ASSORTIR l’ensemble des condamnations du taux d’intérêt légal à compter de la mise en demeure par LRAR en date du 16 février 2022,

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER enfin Madame [L] [D] épouse [K] à payer à Monsieur [P] [X] la somme de 240.000 F.CFP au titre de l’article 700 du Code de procédure civile applicable à la Nouvelle-Calédonie, outre les entiers dépens de l’instance.

Le 15 septembre 2023, à l’occasion de ses dernières conclusions auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé plus précis, [L] [K] sollicite du tribunal de :

— DEBOUTER monsieur [X] de l’intégralité de ses demandes,

Reconventionnellement,

— CONDAMNER monsieur [X] à payer à madame [K] les sommes suivantes :

• 500.000 XPF en réparation de son préjudice moral du fait d’une rupture abusive du contrat,

• 300.000 XPF à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

• 250.000 XPF sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPCNC, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SARL Nicolas MILLION.

Après trois renvois sollicités par [P] [X], la mise en état de l’affaire a finalement été clôturée le 12 septembre 2024.

A l’issue de l’audience de plaidoirie du 09 décembre 2024, la décision était mise en délibéré au 03 mars 2025 puis prorogée au 31 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales de [P] [X],

[P] [X] sollicite différents postes de paiement qu’il convient d’examiner chacun à leur tour.

— sur l’indemnité de résiliation anticipée et unilatérale,

[P] [X] réclame 920.000 francs au titre d’une indemnité de résiliation, suite à la remise des clés par la locataire en octobre 2021, jusqu’au terme de la période de location en cours, pour résiliation unilatérale. En effet, il fait valoir que le contrat était un bail semi-meublé, et qu’à ce titre il était soumis aux dispositions générales du contrat de louage prévu par le code civil de Nouvelle-Calédonie, de sorte que la clause d’indemnité est applicable.

[L] [K] soutient que le bail semi-meublé est illégal et que la location était soumise à la loi du 06 juillet 1989 ; elle souligne qu’aucun mobilier n’était visé au contrat, et qu’au plus de l’électroménager aurait été fourni, sans le confirmer ; elle en conclut que les parties ne pouvaient pas déroger aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989, ni sur la durée, ni sur des indemnités particulières.

La loi n°2012-1270 du 20 novembre 2012 en étendant à la Nouvelle-Calédonie la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 « tendant à améliorer les rapports locatifs » a modifié fondamentalement le régime juridique des baux qui étaient jusqu’alors régis par le code civil et des textes plus anciens. La loi du 06 juillet 1989 s’applique ainsi dans sa version du 20 novembre 2012, modifiée par la loi du pays n°2022-10 du 05 septembre 2022 relatif à la protection des victimes de violences.

L’article 2 de la loi du 06 juillet 1989 exclut son application notamment aux logements meublés. Or, en l’espèce, le contrat a pour objet un logement “semi-meublé”, ce qui ne correspond pas à la définition légale. Qui plus est, aucune stipulation ne définit avec précision les meubles qui auraient été laissés à la disposition de la locataire. Dans ces conditions, [P] [X] ne justifie pas en quoi l’application de la loi du 06 juillet 1989 devrait être écartée pour le présent bail.

Le bail du 01 février 2014 stipule en son article 2 que, “en cas de résiliation du présent contrat résultant de la demande ou de la faute du PRENEUR, celui-ci devra payer au BAILLEUR une indemnité équivalente à autant de terme de loyer et charges courus pendant le temps nécessaire à la relocation, aux mêmes conditions de loyer principal, et jusqu’au terme de la période de location en cours conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil, sans préjudice de tous autres dommages intérêts et indemnités qui pourraient être dus.”

C’est à cet égard que [P] [X] réclame une indemnité équivalente aux loyers courant du mois d’octobre 2021, au moment de la réception des clés et du départ de la locataire, jusqu’au terme du contrat prévu selon lui en janvier 2022, soit quatre mensualités.

Toutefois, l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 précise “qu’est réputée non écrite toute clause (…) i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ».

En prévoyant une indemnité en cas de résiliation anticipée du contrat, [P] [X] contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi précitée. La clause sera donc réputée non écrite, de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemnité pour ce motif. Le demandeur sera débouté pour ce poste.

— sur les réparations locatives,

[P] [X] sollicite à ce titre un montant total de 452.237 francs, évoquant divers postes de réparation. Il produit au débat un état de divers dysfonctionnements intitulé “Robinson”, qui n’est signé par personne et n’est rattaché à aucun logement précis. Des factures éparses sont également versées aux débats, et des photos dont on ne connaît pas l’origine.

Toutefois, ces seuls éléments, en dehors de tout justificatif objectif et notamment d’un état des lieux régulier, ne permettent pas d’établir le préjudice allégué. Le demandeur sera débouté.

— sur le remplacement des meubles et appareils électroménagers non restitués,

Comme mentionné précédemment, aucune clause du bail n’a établi que des meubles ou appareils ménagers ont été laissés à la disposition de la locataire, hormi la mention sibylline de “semi-meublé”.

Dans ces conditions, le poste n’est pas établi et devra être écarté.

— sur les consommations d’électricité impayées,

Les deux parties reconnaissent que [L] [K] avait rendu les clés à [P] [X], mettant fin au bail, en octobre 2021. Les factures d’électricité étaient au nom de la locataire jusque septembre 2021, puis ont été mises au nom du propriétaire en octobre 2021. Or, la consommation sur cette période ne pouvait plus relever de l’utilisation du bien par la locataire, qui avait quitté les lieux. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de les mettre à la charge de [L] [K], et [P] [X] sera débouté.

— sur les consommations d’eau impayées,

[P] [X] produit une facture pour un montant de 4.373 francs, correspondant au quatrième trimestre de 2021, soit à une période où là encore la locataire avait quitté les lieux. Toutefois, la facture détaillée mentionne une période de facturation courant du 04 septembre au 04 décembre 2021. Par ailleurs, comme pour l’électricité, il n’est pas rapporté que le logement est resté vacant, et aucun relevé n’a été réalisé à la fin du bail. Dans ces conditions, la locataire n’est redevable de la consommation d’eau qu’à proportion de son occupation des lieux, soit un tiers de la facture.

Dans ces conditions, [L] [K] sera condamnée à payer la somme de 1.458 francs au titre de la consommation d’eau restée impayée.

— sur l’enlèvement des ordures ménagères,

[P] [X] ne rapporte aucun justificatif pour ce poste et sera débouté.

— sur la clause pénale,

[P] [X] réclame l’application d’une clause pénale prévue au contrat par le seul dispositif de ses conclusions, sans plus d’explication sur la clause invoquée et ses modalités, fixant le montant de l’indemnité à 437.474 francs.

Outre l’application déjà évoquée de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 aboutissant à réputer non écrite une telle clause de pénalité, en l’espèce la demande n’est pas suffisamment précise. [P] [X] sera débouté pour ce poste.

Ainsi, [L] [K] sera condamné à payer à [P] [X] la somme de 1.458 francs au titre de la consommation d’eau restée impayée, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 février 2022, justifiée aux débats. Il n’y a pas lieu à exécution provisoire au regard des montants en jeu.

Sur les demandes reconventionnelles de [L] [K],

— sur la rupture abusive du contrat,

En application de l’article 1147 du code civil de Nouvelle Calédonie, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

[L] [K] fait valoir, sans en justifier, que [P] [X] lui aurait enjoint de quitter les lieux, afin d’occuper et vendre le bien. Elle produit aux débats une simple annonce qui n’est pas même rattaché à l’adresse du domicile.

En l’absence de tout justificatif, il y a lieu de constater que les deux parties ont convenu de mettre fin au bail, sans autre formalité, en octobre 2021, de sorte qu’il n’existe pas de préjudice. [L] [K] sera déboutée.

— sur l’action abusive,

En application de l’article 1382 du code civil de Nouvelle Calédonie, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

[L] [K] fait valoir que [P] [X] a occupé les lieux loués entre octobre 2021 et janvier 2022 sans contester les conditions dans lesquelles il avait trouvé les lieux, ce qui rendrait son action abusive. Toutefois, ce seul fait, simplement allégué, n’est pas suffisant à caractériser un abus de droit. [P] [X] sera débouté.

Sur les frais et dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, la partie perdante est condamnée aux dépens. Compte tenu de l’ampleur de ses demandes, et de la somme modique à laquelle il est fait droit, il y a lieu de considérer que [P] [X] est la partie perdante.

Aux termes de l’article 699 du même code, les avocats peuvent demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ; la partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Toutefois, en qualité de défendeur, [L] [K] ne justifie pas des montants qui auraient pu être avancés directement par le conseil.

En application de l’article 700 du même code, et au regard de l’économie générale de la décision, [P] [X] sera condamné à verser la somme de 200.000 francs au défendeur au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE [L] [D] épouse [K] à payer à [P] [X] la somme de 1.458 F.CFP (MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-HUIT [Localité 4] PACIFIQUE) au titre de la consommation d’eau restée impayée à l’issue du contrat de bail conclu le 01 février 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022,

DEBOUTE [P] [X] et [L] [D] épouse [K] de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,

CONDAMNE [P] [X] à payer à [L] [D] épouse [K] la somme de 200.000 F.CFP (DEUX CENT MILLE [Localité 4] PACIFIQUE) en application de l’article 700 du code de procédure civile de Nouvelle Calédonie,

CONDAMNE [P] [X] aux entiers dépens,

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an ci-dessus.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT