MINUTE N° : 2025 /

JUGEMENT DU : 27 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00361 – N° Portalis DBYI-W-B7J-DNEI /

NATURE AFFAIRE : 70C/ Sans procédure particulière

AFFAIRE : [S] [E] [I] C/ [Z] [B] épouse [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT : Monsieur UROZ, Vice-Président

GREFFIER : Madame ROUX, Greffière

DESTINATAIRES :

M^e Marine AMPEZZAN

délivrées le

DEMANDEUR

M. [S] [E] [I]

né le 21 Novembre 1967 à SAINT REMY (71100), demeurant 3 ROUTE DE LA MADONE – 38150 VILLE SOUS ANJOU

représenté par M^e Marine AMPEZZAN, avocat au barreau de VIENNE

DEFENDERESSE

Mme [Z] [B] épouse [V]

née le 08 Juin 1979 à LYON 02 (69002), demeurant 14 AVENUE JEAN JAURES – 38150 ROUSSILLON

défaillante

Clôture prononcée le 09 avril 2025

Débats tenus à l’audience du 15 Mai 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Juin 2025

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Monsieur UROZ, Vice-Président, et par Madame ROUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 juin 2020, Monsieur [S] [I] et Madame [W] [H] ont émis une offre préalable de location-vente en faveur de Madame [Z] [B] portant sur un bien immobilier comprenant un appartement, une place de parking et deux greniers sis 14 avenue Jean Jaurès à (38 150) Roussillon pour une durée de 133 mois pour un loyer mensuel de 500 euros et au prix de vente final de 44.400 euros.

Par acte authentique en date du 19 mai 2022 et suite à la dissolution de leur pacte civil de solidarité, Monsieur [S] [I] et Madame [W] [H] ont partagé leurs biens indivis et entre autres, l’ensemble immobilier situé 14, avenue Jean Jaurès à ROUSSILLON a été attribué à Monsieur [S] [I].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 09 juillet 2024, le conseil de Monsieur [I] a indiqué à Madame [B] que l’offre était nulle et l’a mise en demeure de quitter le logement dans un délai de trois mois. Le même courrier a été signifié par commissaire de justice le 20 septembre 2024 (dépôt à l’étude).

Par acte de commissaire de justice délivré le 06 mars 2025, Monsieur [S] [I] a assigné devant le tribunal judiciaire de Vienne Madame [Z] [V] née [B] aux fins, sur le fondement des articles 1, 2 et 4 de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 et des articles 544 et 1240 du code civil, de voir prononcer la nullité de l’offre de location-accession du 8 juin 2020 pour vice de forme, d’ordonner son expulsion de corps et de biens et de tout occupant de son chef des locaux, d’obtenir sa condamnation à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 700 euros à compter du 08 juin 2020 et jusqu’à libération effective des lieux, celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [Z] [B], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

Suivant ordonnance en date du 09 avril 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur la nullité de l’offre de location-accession :

L’article 1er de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière énonce qu'«est qualifié de location-accession et soumis aux dispositions de la présente loi le contrat par lequel un vendeur s’engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de levée de l’option. La redevance est la contrepartie du droit de l’accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien».

L’article 2 de cette loi énonce que «les dispositions de la présente loi s’appliquent aux contrats de location-accession portant sur des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, achevés ou en construction à la date de la signature de la convention. Elles ne s’appliquent pas aux contrats prévus par le titre II et l’article 22 de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 relative à diverses opérations de construction».

Monsieur [S] [I] fait valoir que les parties ont signé une offre préalable de location avec option d’achat, que cette offre n’indique pas de façon formelle la promesse de vente, qu’aucune caution n’a été versée, que le document omet plusieurs mentions obligatoires au titre des articles 3 et 5 de la loi précitée dont :

— les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l’immeuble,

— la date de prise de possession du bien,

— les modalités d’imputation de la redevance sur le prix,

— le mode de calcul en cas d’échec de la transaction,

— la garantie par un cautionnement du remboursement des sommes dans le cas de l’échec de la transaction,

— les catégories de charges incombant à l’accédant et une estimation de leur montant prévisionnel,

— l’absence de maintien dans les lieux de plein droit. Il expose que cette offre ne constitue pas une promesse de vente et est nulle, que les formalités n’ont pas été respectées.

En l’espèce, l’acte sous seing privé est intitulé «offre préalable de location-vente», il est prévu un prix au comptant de 40.400 euros, un remboursement du capital de 300 euros par mois jusqu’au 08 juillet 2031 où la somme de 500 euros «validera ladite location vente», «option d’achat au terme de la location : 500 euros au 08 juillet 2031».

S’agissant de l’acceptation de l’offre, il est stipulé : «l’emprunteur n’est tenu à aucun engagement vis à vis du vendeur jusqu’à l’acceptation de cette offre. Un exemplaire de cette offre dûment signé et rempli doit être doit être renvoyé au bailleur en cas d’acceptation».

S’agissant de la rétractation de l’acceptation il est stipulé : «le contrat devient définitif après l’acceptation si le bailleur a fait connaître sa décision d’accorder la location à l’emprunteur. Si le bailleur dépasse ce délai de 10 jours, il est encore possible pour l’emprunteur de conclure un contrat de location si il le souhaite».

En l’espèce, Monsieur [S] [I] prétend que le contrat relève des dispositions spéciales relatives à la location-accession alors que le contrat mentionne exclusivement la location-vente et cite les dispositions L.313-53 à L.313-63 du code de la consommation qui sont relatives à la location-vente, il souhaite requalifier le contrat en location-accession. Or, le contrat ne stipule pas que Madame [V] [B] puisse, par une manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, accepter le transfert de propriété. Outre les mentions citées par le demandeur qui ont été omises, ce contrat ne prévoit pas d’option d’achat au profit de Madame [V] [B] qui a pour seul choix d’accepter l’offre de contracter, il n’est pas stipulé une location-accession qui est un contrat sui generis.

Partant, les règles de la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière ne sont pas applicables au contrat du 08 juin 2020 conclu entre les parties.

S’agissant de la qualification donnée par les parties de location-vente, ces contrats sont soumis aux règles relatives à la cession d’immeuble puisque l’objet de la location-vente concerne un immeuble d’habitation.

L’article 1589-2 du code civil énonce qu’est «nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d’un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n’est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n’a pas fait l’objet d’un acte authentique ou d’un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date».

En l’espèce, l’offre n’a pas été signée devant un notaire et n’a pas fait l’objet d’une publication au registre foncier alors que les propriétaires du bien en 2020, à savoir Monsieur [S] [I] et Madame [W] [H] se sont engagés à vendre à Madame [Z] [B] un ensemble immobilier aux termes d’une location allant jusqu’au 08 juillet 2031.

Partant, il convient de prononcer la nullité de l’offre de location-vente conclue le 08 juin 2020 entre Monsieur [S] [I] et Madame [Z] [B] qui est de nul effet.

II/ Sur les effets de la nullité :

L’article 1178 alinéas 2, 4 et 4 du code civil énonce que le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L’article 1352 du code civil prévoit que la restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution. L’article 1352-6 du Code civil dispose que la restitution d’une somme d’argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l’a reçue.

Monsieur [S] [I] sollicite l’octroi de la somme de 700 euros du 08 juin 2020 jusqu’à la libération effective des lieux, il ne fait aucune observation sur les restitutions. Or, sur la période du 08 juin 2020 jusqu’à la date de la présente décision l’occupation s’est faite en application d’un contrat qui a été annulé, les prestations qui se sont exécutées pendant donnent lieu à restitution. Monsieur [S] [I] a exécuté une prestation de mise à disposition des locaux et Madame [Z] [B] a payé, en contrepartie, la somme de 300 euros par mois.

Madame [Z] [B] doit restituer une chose qui est la jouissance du bien qu’elle a payé à hauteur de 300 euros par mois.

Monsieur [S] [I] ne justifie pas de l’augmentation du loyer à la somme de 700 euros qu’il réclame aujourd’hui, ni d’ailleurs de la valeur locative du bien immobilier alors que les parties avaient librement convenu du prix de 300 euros par mois. La période s’étend du 08 juin 2020 au 27 juin 2025 soit 60 mois 60X 300 = 18.000 euros, étant admis, sans être contredit, que cette somme a déjà été payée par Madame [Z] [B].

En effet, Monsieur [S] [I] ne conteste pas avoir perçu la somme de 300 euros par mois sur la même période en vertu d’un contrat annulé.

Le tribunal n’est par ailleurs pas saisi d’une demande de compensation et pour cause.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter Monsieur [S] [I] de sa demande à ce titre.

Monsieur [S] [I] sollicite en outre sur le fondement de la responsabilité délictuelle la somme de 700 euros par mois.

L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [S] [I] fait valoir que le bien a été occupé de façon illicite et qu’il doit être indemnisé au titre de l’occupation, des charges et consommations associées.

Madame [Z] [B] occupe un bien sans titre, toutefois Monsieur [S] [I] ne subit pas de préjudice pour la période du 08 juin 2020 au 27 juin 2025, date de la présente décision, puisque la jouissance des lieux a été indemnisée ; en revanche, il peut être indemnisé au titre de l’occupation à compter du 27 juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux si Madame [Z] [B] avait l’intention de se maintenir dans les lieux.

Monsieur [S] [I] ne produit aucune estimation de la valeur locative du bien, cette valeur avait été estimée librement par les parties à la somme de 300 euros par mois. Il convient de souligner que les deux parties au contrat n’ont pas respecté les prescriptions légales et ont conclu ensemble un contrat affecté de nullité, Madame [Z] [B] n’a pas fait preuve de déloyauté envers Monsieur [S] [I] de sorte que l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 300 euros par mois et ne sera pas augmentée.

Partant, Madame [Z] [B] sera condamnée à verser à Monsieur [S] [I] la somme de 300 euros par mois, mais uniquement à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux à titre de dommages et intérêts.

III/ Sur la demande d’expulsion :

L’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

Il convient de constater que le tribunal est saisi d’une demande d’expulsion d’un lieu d’habitation, compétence matérielle du juge des contentieux de la protection, cette demande n’est possible que par l’annulation du contrat qui rend l’occupation de Madame [Z] [B] sans droit ni titre, cette demande d’expulsion découle de la nullité du contrat et il convient de statuer sur la demande d’expulsion.

En l’espèce, le bien est la propriété exclusive de Monsieur [S] [I] depuis le 19 mai 2022. Le contrat qui constituait le titre de l’occupation de Madame [B] a été annulé, son occupation est désormais sans droit ni titre, dès lors il convient d’ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef.

IV/ Sur les demandes accessoires :

Madame [Z] [B], partie qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de la présente instance.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par Monsieur [S] [I] au titre de ses frais irrépétibles et dans les termes repris au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision publique prononcé par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et susceptible de recours devant la Cour d’appel de GRENOBLE,

PRONONCE la nullité de l’offre de location-vente conclue le 08 juin 2020 de nul effet entre Monsieur [S] [I] et Madame [Z] [B] ;

DEBOUTE Monsieur [S] [I] de sa demande tendant à se voir verser une quelconque somme à titre d’indemnité mensuelle d’occupation sur la période du 08 juin 2020 au 27 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] à verser à Monsieur [S] [I] la somme de 300 euros par mois, à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux sis 14, avenue Jean Jaurès sur la commune de ROUSSILLON, à titre de dommages et intérêts ;

DIT que Madame [Z] [B] est occupante sans droit ni titre de l’appartement, de la place de parking et des deux greniers sis 14, avenue Jean Jaurès à (38 150) Roussillon ;

ORDONNE, par conséquent, l’expulsion de Madame [Z] [B] et de tout occupant de son chef, de l’appartement, de la place de parking et des deux greniers sis 14 avenue Jean Jaurès à Roussillon (38150) et AUTORISE Monsieur [S] [I] à solliciter l’assistance de la force publique, outre celle de toutes personnes et matériels nécessaires à l’exécution de l’expulsion des personnes dont serrurier ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] à payer à Monsieur [S] [I] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Jugement remis au greffe en vue de sa mise à disposition des parties par Monsieur Frédéric UROZ, Président, qui l’a signé avec Madame Dominique ROUX, greffier ;

Le greffier Le Président