TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 3]

[Localité 5]

☎ [XXXXXXXX01]

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Référé civil

N° RG 24/00111 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IVWS

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 11 février 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.R.L. CREE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE

requérante

à l’encontre de :

S.A.S. OPTIA

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Baptiste BELZUNG, avocat au barreau de MULHOUSE

requise

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 17 décembre 2024, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte notarié en date du 10 mai 2016, la société CARAVELLE a vendu en l’état futur d’achèvement à la société CREE les lots n° 198, 234, 274 et 275 dépendant d’un ensemble immobilier dénommé “[Adresse 7]” sis [Adresse 9] à [Localité 6] et destiné à l’usage de résidence de tourisme avec services (bâtiment seniors et bâtiment para-hôtelier), moyennant le prix principal de 533 564 euros TTC.

Selon acte sous seing privé daté du 5 août 2015, la société CREE a consenti à la société OPTIA, pour une durée de 11 ans et 9 mois, un bail commercial portant sur des locaux les lots en question moyennant un loyer annuel de 22 232 HT, payable par échéances trimestrielles.

Par assignation signifiée le 20 février 2024, la société CREE a attrait la société OPTIA devant la juridiction des référés.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 août 2024 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société CREE demande à la juridiction des référés de bien vouloir :

— condamner la société OPTIA à lui régler à titre de provision la somme de 31 896,42 euros arrêtée au 1er trimestre 2024, majorée des intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 16 janvier 2024,

— condamner la société OPTIA aux entiers frais et dépens de la procédure ainsi qu’à payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la société OPTIA de sa demande reconventionnelle, comme irrecevable et mal fondée,

— débouter la défenderesse de sa demande de délai de grâce.

Suivant conclusions déposées le 6 septembre 2024 et reprises à l’audience, la société OPTIA demande à la juridiction des référés de bien vouloir :

— se déclarer incompétente par suite du défaut d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse,

— ordonner à la demanderesse d’attester de l’usage ou non d’un dispositif fiscal d’allègement, réduction ou crédit d’impôt lié au non-recouvrement de loyers afférent aux lots loués ou de produire tout justificatif comptable et fiscal à ce titre,

— dire et juger le demandeur à la présente procédure irrecevable et mal fondé en toutes ses demandes et l’en débouter,

— subsidiairement, en cas de condamnation pécuniaire, réduire celle-ci du fait du calcul erroné des montants des loyers réclamés, et d’accorder des délais de paiement sur une période de deux ans afin de ne pas mettre en péril son fonctionnement,

— reconventionnellement, ordonner une expertise judiciaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de provision formée par la société CREE à l’encontre de la société OPTIA :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, la société CREE sollicite une provision de 31 896,42 euros, correspondant au solde des loyers échus du deuxième trimestre 2016 au quatrième trimestre 2023.

Pour s’opposer à la demande, la société OPTIA soutient, d’une part, que les montants mis en compte antérieurement au 19 février 2019 seraient prescrits, et, d’autre part, que le calcul de l’indexation opéré par la société CREE serait erroné.

Elle ajoute que les montants mis en compte par la société CREE au titre de l’année 2018 seraient erronés.

Il est constant que l’action en paiement des loyers commerciaux est soumise à la prescription quinquennale de droit commun prévue à l’article 2224 du code civil, et ne peut être interrompue que par les cas limitativement prévus aux articles 2220, 2221 et 2224 du même code.

Pour écarter la prescription de l’action en paiement des loyers échus, la société CREE fait valoir que la société OPTIA n’a jamais contesté être redevable de l’ensemble des sommes impayées, et qu’elle a d’ailleurs intégralement réglé le loyer échu au titre du quatrième trimestre 2016. Elle se prévaut de l’article 2240 du code civil, aux termes duquel la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

Cependant, et contrairement à ce que soutient la société CREE, l’absence de contestation par la société OPTIA des sommes impayées ne saurait valoir reconnaissance d’une créance au profit du bailleur, et partant, un effet interruptif de prescription.

Ainsi, le délai de prescription ayant été interrompu le 20 février 2024 par la signification de l’assignation en justice, sa demande en paiement des loyers échus avant le 1er trimestre 2019, s’élevant à 6 766,18 euros (6113,77 + 2 445,51 – 896,55 – 896,55), apparaît sérieusement contestable et sera rejetée.

Il sera observé, à titre surabondant, qu’aux termes d’un avenant régularisé par les parties le 11 avril 2019, la société CREE et la société OPTIA avaient convenu de baisser le taux de rendement locatif HT de 5 % à 4,2 % à compter du 1er janvier 2019, soit un loyer trimestriel de 4 668,69 euros HT, sauf application de l’indexation contractuelle de loyer. Par ailleurs, la société CREE reconnaissait avoir obtenu le paiement d’un loyer équivalent à 4,5 % de rentabilité au titre de l’année civile 2018, qu’elle validait ce loyer et renonçait à en réclamer le solde.

Or, le décompte versé aux débats par le société CREE met en compte, au titre de l’année 2018, un loyer trimestriel équivalent à l’année 2016 et 2017, en l’occurence un loyer de 5 558 euros HT.

En second lieu, s’agissant des contestations invoquées sur le calcul de l‘indexation du loyer, le bail du 5 août 2015 stipule en son article 6 intitulé “Indexation du loyer” : “Les parties conviennent d’indexer le loyer sur l’indice de référence des loyers publiés trimestriellement par l’Institut [8] des Etudes Economiques, et de lui faire subir le réajustement tous les 3 ans à compter de la date de départ du bail (cf. Article 3 des présentes), étant précisé que la hausse de loyer sera plafonnée à 4,5 % pour chauqe période triennale.

L’indice de base retenu pour la fixation du loyer initial sera le dernier indice publié à la date de prise de départ du bail (…).”

La société CREE soutient que le loyer a varié selon les modalités suivantes, en application de la clause précitée :

— Nouveau loyer au 1er janvier 2019 selon les termes de l’avenant du 11 avril 2019 : 4 668,69 euros HT,

— Révision triennale du loyer au deuxième trimestre 2019 : 4 668,69 × 114,06 (indice quatrième trimestre 2018) ÷ 108,41 (indice quatrième trimestre 2015) = 4 912 euros HT,

— Révision triennale du loyer au deuxième trimestre 2022 : 4 912 × 118,59 (indice quatrième trimestre 2021) ÷ 114,06 (indice quatrième trimestre 2018) = 5 107 euros HT.

En l’espèce, force est de constater que la société CREE a manifestement commis une erreur sur l’indice publié lors de chaque révision trimestrielle, l’indice publié par l’INSEE au quatrième trimestre 2018 étant de 129,03 et non 114,06, au quatrième trimestre 2015 de 125,28 et non 108,41, et 132,62 au quatrième trimestre 2021 et non 118,59.

Le calcul de l’indexation, après ajustement des indices erronés, se présente comme suit :

— Révision triennale du loyer au deuxième trimestre 2019 : 4 668,69 × 129,03 / 125,28 = 4 808,43 euros HT

— Révision triennale du loyer au deuxième trimestre 2022 : 4 808,43 × 132,62 / 129,03 = 4 942,21 euros HT.

S’agissant d’une contestation sérieuse relative à la révision triennale des loyers, il y aura lieu de ne pas faire application de celle-ci et de retenir un loyer de 4 668,69 euros à compter du premier trimestre 2019, date de la première révision triennale, jusqu’à ce jour.

En l’occurence, en faisant abstraction de la révision triennale du loyer, la société CREE était fondée à réclamer la somme de 88 705,11 euros du deuxième trimestre 2019 au quatrième trimestre 2023.

Or, il ressort du décompte versé aux débats que la société CREE a réclamé à la société OPTIA la somme de 94 693 euros à titre de loyer du deuxième trimestre 2019 au quatrième trimestre 2023, soit une somme de 5 987,89 euros correspondant à l’indexation contestée (94 693 – 88 705,11).

Il convient dès lors de déduire la somme de 5 987,89 euros du montant de 31 556,86 euros réclamé par la société CREE au quatrième trimestre 2023, selon décompte versé au débats, outre la somme de 6 766,18 euros correspondant aux loyers échus avant le 1er trimestre 2019.

La société OPTIA reste donc redevable au bailleur de la somme non sérieusement contestable de 18 802,79 euros (31 556,86 – 6 766,18 – 5 987,89), correspondant au solde des loyers échus du premier trimestre 2019 au quatrième trimestre 2023.

Enfin, la société OPTIA ne saurait se prévaloir des dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020 qu’elle invoque pour échapper à son obligation de paiement durant la période d’état d’urgence sanitaire, dans la mesure où il résulte de ses propres écritures que l’action en justice tendant uniquement au paiement de loyers échus, ce qui est le cas en l’espèce, n’est pas prohibée.

Il en est de même s’agissant de l’article 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de la gestion de la crise sanitaire, selon lequel les personnes morales de droit privé exerçant une activité économique affectée par une mesure de police administrative ne peuvent, sous réserve du respect de certaines conditions, faire l’objet d’une action pour retard ou non-paiement de loyers, du 17 octobre 2020 jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une telle mesure.

En effet, l’activité exercée par la société OPTIA, à savoir l’exploitation d’une résidence de services, ne faisait pas partie des établissements recevant du public concernés par une fermeture provisoire administrative, suivant la liste figurant dans l’arrêté du 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus COVID-19.

L’absence de fermeture provisoire administrative exclut également la possibilité pour la société OPTIA de se prévaloir de la force majeure prévue à l’article 1218 du code civil.

La société OPTIA est également mal fondée à invoquer l’exception d’inexécution à l’égard du bailleur, aucun manquement à l’obligation de délivrance incombant à celui-ci en vertu de l’article 1719 (1°) du code civil n’étant caractérisé.

Ainsi, la société OPTIA n’a pas été empêchée, du fait de la société CREE, de jouir des lieux, y compris pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire.

En outre, l’obligation de délivrance n’a pas pour effet de contraindre le bailleur à garantir au preneur la fréquentation des lieux loués, ni la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité.

Au regard des développements qui précèdent, il y a lieu de considérer que l’obligation de paiement imputable à la société OPTIA n’est pas sérieusement contestable, et il y a lieu de la condamner à payer la somme précitée, outres les intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2024, date de la signification de l’assignation en justice.

Sur la demande de délais de paiement formée par la société OPTIA :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, anciennement 1244-1 dudit code, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La société OPTIA verse aux débats une pièce comptable au titre de l’année 2023, et expose avoir connu des difficultés financières dont elle indique qu’elles sont en voie de résorption. Il est établi qu’elle a procédé à des versements de loyers sur la période réclamée.

En conséquence, il conviendra, dans les termes du dispositif ci-après, de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’occurence, la société OPTIA envisage de solliciter la révision à la baisse du loyer commercial, en vertu de l’article L. 145-38 du code de commerce.

Dès lors, la demande d’expertise sollicitée ne peut s’exercer que dans le respect des règles procédurales fixées aux articles R. 145-20 du code de commerce.

En conséquence, en l’état, il y a lieu de débouter la société OPTIA de sa demande reconventionnelle.

Sur les frais et dépens :

Il s’avère inéquitable de laisser à la charge de la société CREE la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Aussi, il y a lieu de condamner la société OPTIA à lui payer la somme de 1 200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

De plus, au regard des développements qui précèdent, la société OPTIA sera condamnée également aux dépens de la présente procédure, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la société OPTIA à payer à la société CREE, à titre de provision, la somme de 18 802,79 € TTC (dix huit mille huit cent deux euros et soixante dix neuf centimes), outre les intérêts de droit au taux légal à compter du 20 février 2024, date de l’assignation en justice ;

AUTORISONS la société OPTIA à s’acquitter de cette provision, en neuf mensualités égales et continues, et d’une dixième mensualité, qui sera majorée du solde en principal et intérêts, payables le 5 de chaque mois à partir de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance, l’intégralité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible sans mise en demeure préalable ;

DEBOUTONS la société OPTIA de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS la société OPTIA à payer à la société CREE la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société OPTIA aux dépens ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,