TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTBÉLIARD

JUGEMENT CIVIL du 19 novembre 2025

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N° RG 23/00279 – N° Portalis DBXR-W-B7H-DR45

Décision n° 086/2025

Autres demandes en matière de location-gérance du fonds de commerce

DEMANDEUR :

Madame [T] [M] épouse [I], née le 10 septembre 1980 à [Localité 8] (Turquie)

demeurant [Adresse 3]

entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [X], immatriculé au RCS de [Localité 9] sous le n°

908 129 661, dont le siège social était situé [Adresse 2]

représentée par M^e Sofia OULAD HAMMOU, avocat au barreau de MONTBELIARD

DÉFENDEURS :

S.C.I. HOLDING LITTLE CHERRY, société civile immobilière inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n° 879 649 044, dont le siège est situé [Adresse 6] à [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en sa qualité audit siège.

représentée par M^e Jérôme ROY, avocat au barreau de MONTBELIARD

Madame [J] [H] épouse [C], née le 13 mars 1978 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jérôme ROY, avocat au barreau de MONTBELIARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Didier FERRY

Assesseur : Claudine MONNERET

Assesseur : Nathalie TARBY

Greffier : Laurence ROUSSEY

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 octobre 2025, Didier FERRY, juge rapporteur chargé d’instruire l’affaire a entendu les avocats en leurs plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Il en a rendu compte au tribunal dans son délibéré et l’affaire a été mise en délibéré pour mise à disposition de la décision au greffe le 19 novembre 2025

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 novembre 2025 et signé par Didier FERRY, Président, assisté de Laurence ROUSSEY, greffier

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [I] née [M] est entrepreneur individuel dans le secteur d’activité de la restauration de type rapide.

La S.C.I. HOLDING LITTLE CHERRY était propriétaire d’un local situé dans un immeuble à usage mixte de commerce et d’habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 12]. Les fonctions de gérant de la S.C.I HOLDING LITTLE CHERRY sont exercées par Madame [J] [H] née [C].

Le 30 novembre 2021, la SCI HOLDING LITTLE CHERRY, en la personne de Madame [H], a signé une attestation de mise à disposition de locaux, à l’adresse précitée, au bénéfice de Madame [I], sous l’enseigne [X].

Madame [I] a été immatriculée au Répertoire des métiers au 20 décembre 2021, avec une activité déclarée au 1er décembre 2021.

Le 13 décembre 2021, la SCI HOLDING LITTLE CHERRY a encaissé un chèque de 1 400 euros établi par Madame [I].

Une attestation de la Compagnie d’assurance ALLIANZ, datée du 20 décembre 2021, indique que "[X] SNACK" représenté par Madame [I] est assuré pour son activité de KEBAB à l’adresse précitée. Une deuxième attestation datée du 20 janvier 2022, indique que "[X]" est également assuré pour l’activité de traiteur et de vente à emporter.

Le 07 mars 2022, alors que Madame [I] occupait les locaux depuis le 1er décembre 2021, la SCI HOLDING LITTLE CHERRY a changé la serrure de la porte d’entrée principale du local.

Un document intitulé « AVIS D’EXPULSION » aurait, selon Madame [I], été affiché sur le local commercial. Cet avis versé aux débats porte les mentions suivantes :

« Société Civile Professionnelle [W] [S] – [N] [R] – huissiers de justices associés

AVIS D’EXPULSION

Interdiction est faite à toute personne non autorisée de pénétrer dans les lieux sous peine de poursuites pénales.

Il a été constaté le Samedi 26 février à 8H50, l’occupation illégale du local commercial situé au [Adresse 1] à [Localité 11]. Suite à quoi autorisation a été donnée d’ouvrir les accès au susdit local par un serrurier afin de procéder à l’évacuation du Mobilier entreprosé.

Fait à [Localité 11], le lundi 26 février 2022"

Sollicitée par Madame [I], la SCP mentionnée dans l’avis précité a nié avoir rédigé celui-ci.

Madame [I] a déposé une plainte au commissariat de police de [Localité 11] pour ces faits.

Par courrier daté du 16 mars 2022, et distribué le 19 mars 2025, Madame [I] a mise en demeure la SCI HOLDING LITTLE CHERRY de lui verser 6 000 euros en réparation de ses préjudices, y compris la restitution du dépôt de garantie, ainsi que la restitution du mobilier lui appartenant.

N’obtenant pas satisfaction, par acte du 06 avril 2023, Madame [I] a assigné la SCI HOLDING LITTLE CHERRY et Madame [H] devant le tribunal judiciaire de Montbéliard.

Par ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 13 mai 2025, Madame [I] demande au tribunal de :

— Juger Madame [T] [I] née [M] recevable en ses demandes ;

— Juger que la S.C.I HOLDING LITTLE CHERRY, avec le concours fautif de Madame [J] [H], a rompu de manière illicite le bail consenti à Madame [T] [I] portant sur le local sis [Adresse 1] à [Localité 4], unilatéralement, sans raison légitime, et brutalement ;

— Juger que Madame [J] [H] a personnellement commis des fautes au sens de l’article 1240 du Code civil ;

— Juger que les manquements et fautes commises par la S.C.I HOLDING LITTLE CHERRY et par Madame [J] [H] ont causé des préjudices à Madame [T] [I] entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [X], dont elles sont entièrement responsables.

En conséquence,

— Condamner la S.C.I HOLDING LITTLE CHERRY à payer à Madame [I] une indemnité d’éviction fixée à la somme de 10 000 € ;

— Condamner la SCI HOLDING LITTLE CHERRY à restituer à Madame [I] entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne [X], la somme de 1 400 € correspondant au dépôt de garantie ;

— Condamner solidairement la SCI HOLDING LITTLE CHERRY et Madame [J] [H] d’avoir à payer à Madame [I] :

— la somme de 1 500 € de dommages et intérêt au titre des dégradations constatées sur le matériel et le mobilier d’exploitation restitués,

— la somme de 4 500 € au titre du préjudice de jouissance subis, il sera rappelé les tentatives de la concluante de récupérer son mobilier, mais aussi le fait que les défenderesses l’ont de manière totalement illicite retenue durant une période importante,

— la somme de 742,56 € correspondant aux frais déboursés pour la réalisation du procès- verbal de constat.

— Condamner solidairement la SCI HOLDING LITTLE CHERRY et Madame [J] [H] à payer à Madame [I] la somme de 7 200 € en réparation de ses investissements financiers et humains, laquelle se décompose comme suit :

—  1 200 € au titre de l’investissement afférent au nettoyage du local pris à bail,

—  4 000 € au titre de l’investissement afférent aux travaux d’aménagement et d’installation de son exploitation,

—  2 000 € au titre de l’investissement afférent aux frais de publicité engagés pour la promotion de son restaurant [X].

— Condamner solidairement la S.C.I HOLDING LITTLE CHERRY et Madame [J] [H] à payer à Madame [I] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; et ce, avec intérêts au taux légal et courant à compter du 19 mars 2022, date de distribution de la mise en demeure comme le permet l’article 1231-7 du code civil.

En tout état de cause,

— Débouter la S.C.I HOLDING LITTLE CHERRY et Madame [H] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles.

— Condamner la S.C.I HOLDING LITTLE CHERRY à payer à Madame [T] [I] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame [J] [H] à payer à Madame [T] [I] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner solidairement la S.C.I HOLDING LITTLE CHERRY et Madame [J] [H] aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de Maître Sofia OULAD HAMMOU, avocat au Barreau de Montbéliard, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— Juger le caractère exécutoire du jugement à intervenir est tout aussi nécessaire que compatible avec la nature de l’affaire et en conséquence, rejeter la demande formée par les défenderesse tendant à avoir écarter le bénéfice de l’exécution provisoire de droit.

Par leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 février 2025, la SCI HOLDING LITTLE CHERRY et Madame [J] [H] demandent au tribunal de :

— Juger Madame [T] [I] tant irrecevable que mal fondée en ses demandes et la débouter ;

— Juger Madame [T] [I] irrecevable et mal fondée en sa demande d’indemnité d’éviction ;

A titre très infiniment subsidiaire,

— Ordonner une expertise comptable à la charge de Madame [T] [I] pour chiffrer le montant de l’indemnité d’éviction ;

— Débouter Madame [T] [I] de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [J] [C] épouse [H], et en l’absence de faute de gestion au sens de l’article 1850 du Code Civil ;

— Débouter Madame [T] [I] de ses demandes au titre de la demande de dommages et intérêts pour dégradation, au titre du préjudice de jouissance, au titre des frais du procès-verbal de constat, de l’investissement pour le nettoyage du local, l’investissement afférent aux travaux d’aménagement et l’investissement afférent aux frais de publicité, ainsi que des dommages et intérêts ;

— La Débouter de sa demande au titre du dépôt de garantie ;

— Débouter Madame [T] [I] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 et des dépens ;

— Juge recevables la SCI HOLDING LITTLE CHERRY et Madame [J] [C] épouse [H] en leurs demandes reconventionnelles ;

— Condamner Madame [T] [I] à payer à la SCI HOLDING LITTLE CHERRY la somme de 2.100 € au titre des loyers impayés, outre les intérêts de retard au taux légal à compter de la signification des présentes conclusions ;

— Condamner Madame [T] [I] à payer à la SCI HOLDING LITTLE CHERRY la somme de 10.000 € pour le préjudice subi ;

— Condamner Madame [T] [I] à payer à la SCI HOLFING LITTLE CHERRY la somme de 4.500,00 € pour les frais d’entrepôt du matériel ;

— Condamner Madame [T] [I] à payer à Madame [J] [H] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

— Ordonner la compensation des sommes éventuellement dûes par la SCI HOLDING LITTLE CHERRY à Madame [T] [I] avec les sommes sollicitées à titre de dommages et intérêts ;

ECARTER l’exécution provisoire.

— Condamner Madame [T] [I] à régler à la SCI HOLDING LITTLE CHERRY la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame [T] [I] à régler à Madame [J] [H] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame [T] [I] aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

Les parties étaient représentées à l’audience de plaidoiries du 22 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2023.

MOTIFS

Sur la demande d’indemnité d’éviction

L’article L145-14 du code de commerce dispose : "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre."

L’article 1715 du code civil dispose : "Si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Le serment peut seulement être déféré à celui qui nie le bail."

Les défenderesses soutiennent l’irrecevabilité de la demande d’indemnité d’éviction, au motif que les articles invoqués par la demanderesse ne sont pas applicables. Cependant, le défaut de fondement d’une demande ne constitue pas un motif d’irrecevabilité, et la demande sera donc déclarée recevable.

Madame [I] vise, pour l’ensemble de ses demandes, y compris la demande d’indemnité d’éviction, concernant la SCI HOLDING LITTLE CHERRY, sur les articles L 145 et suivants du Code de commerce, et les articles 1103, 1104, 1217, 1231-1 et suivants du Code Civil ; concernant la personne de Madame [H], sur l’article 1240 du Code civil.

Elle soutient que la SCI HOLDING LITTLE CHERRY, avec le concours fautif de Madame [H], a rompu abusivement le bail commercial qui les liait. Elle estime que l’existence de ce bail est démontrée par la production d’un contrat de bail daté du 1er décembre 2021, par le versement d’un dépôt de garantie de 1 400 euros, et par l’attestation de mise à disposition de locaux, datée du 30 novembre 2021, signé par la SCI HOLDING LITTLE CHERRY, en la personne de Madame [H].

Les défenderesses contestent l’existence dudit bail, et rappellent que la preuve de ce bail incombe à la demanderesse. Elles soutiennent que la remise des clés a été faite pendant la phase pré-contractuelle sur les discussions relatives à l’étendue et aux modalités du bail commercial. Elles relèvent que ladite attestation n’a pas de valeur contractuelle, et a été fourni dans l’unique but de permettre à Madame [I] son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).

Elles relèvent qu’aucun loyer n’a été payé, et citent deux arrêts de la Cour de cassation, qui considère que la seule occupation des lieux est insuffisante à prouver l’existence d’un bail commercial (Cass. Civ. 3 ème n°4.2-1975), et que le commencement d’exécution suppose de la part de celui qui s’en prévaut non seulement l’exercice des droits mais aussi l’accomplissement des obligations en découlant et notamment le paiement du loyer. (Cass. 3 ème Civ. 29-4-1970 n° 68-14.194).

Il y a lieu de constater que le document intitulé bail versé aux débats, daté du 1er décembre 2025, n’est pas signé par les parties, et qu’il ne constitue donc pas un bail, les parties n’ayant exprimé aucun consentement à la conclusion dudit contrat.

Si le versement d’un dépôt de garantie de 1 400 euros et la remise des clefs ne sont pas contestés, il ne saurait à eux seuls être considérés comme un commencement d’exécution, en l’absence de toute preuve, a minima, d’un accord sur les obligations essentielles des parties, et en particulier sur le montant du loyer. Aucun loyer n’ayant été versé après la remise des clefs, et aucun accord sur le montant de ce loyer n’étant prouvé, il y a lieu de considérer que les parties n’ont jamais dépassé le stade des pourparlers précontractuels.

Dès lors, l’indemnité d’éviction supposant la rupture d’un bail, et l’existence de ce bail n’étant pas démontrée, la demande d’une indemnité d’éviction sera rejetée.

La SCI ayant rompu les pourparlers, et changé le 07 mars 2022 la serrure d’entrée du local, sans faire état de dégradation, c’est sans aucun fondement contractuel ou légal que la SCI a conservé le dépôt de garantie.

Les fondements pouvant être invoqués pour exiger la restitution demandée pourraient être l’article 1302 relatif à la répétition de l’indû, ou l’article 1303, relatif à l’enrichissement injustifié.

Ces articles n’étant pas cités par la demanderesse, il y aura lieu de mettre dans les débats leur application, conformément à l’article 16 du code de procédure civile.

Sur les demandes d’indemnisation de la conservation des meubles du loueur par le preneur et de réparations des divers préjudices liés aux investissements perdus

Ces demandes sont formulées, à l’encontre de la SCI, sur le fondement de textes relatifs à la responsabilité contractuelle, la demanderessse estimant qu’il y a eu une rupture abusive du bail.

Puisqu’il n’existe aucun bail, lesdites demandes pourraient être fondées, concernant la SCI HOLDING LITTLE CHERRY, sur l’article 1240 et sur l’article 1112.

L’article 1240 n’étant cité pas cité pour fonder les demandes à l’encontre de la SCI HOLDING LITTLE CHERRY, et l’article 1112 n’étant aucunement cité, il y aura lieu de mettre dans les débats leur éventuelle application, conformément à l’article 16 du code de procédure civile.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire,

DECLARE recevable la demande d’indemnité d’éviction ;

DECLARE qu’il n’existe aucun bail liant les parties ;

DEBOUTE Madame [I] de sa demande d’indemnité d’éviction ;

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du Juge de la mise en état en date du 10 septembre 2025 ;

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE les parties à présenter leurs observations et tout document utile sur l’éventuelle application à l’espèce, pour apprécier l’éventuelle responsabilité de la SCI HOLDING LITTLE CHERRY, des articles 1302, 1303, 1240 et 1112 du code civil ;

FIXE la poursuite des débats à l’audience de mise en état électronique du 14 janvier 2026 ;

SURSOIT A STATUER sur l’ensemble des demandes ;

RÉSERVE les dépens.

La greffière

Laurence ROUSSEY

Le président

Didier FERRY