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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MONTLUCON

[Adresse 4]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 25/00050 – N° Portalis DBWM-W-B7J-CPZZ

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/00227

ORDONNANCE

DU : 12 Novembre 2025

[H] [E] [O]

C/

[I] [S], [L], [Z] [C]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Valérie MOULIN

[I] [C]

copie exécutoire délivrée à :

M^e Valérie MOULIN

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

Le 12 Novembre 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [H] [E] [O]

née le 04 Mai 1969 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Marie-Astrid BOURDIER, avocat au barreau de MONTLUCON (service d’audience)

DEFENDEUR

Monsieur [I] [S], [L], [Z] [C]

né le 20 Mai 1984 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 juillet 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de [V] [W], assistante de justice, après avoir entendu le conseil de la partie demanderesse et le défendeur en leurs conclusions, explications et plaidoiries, a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 15 OCTOBRE 2025 prorogé au 12 NOVEMBRE 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 3 octobre 2024, Madame [H] [O] a donné à bail à Monsieur [I] [C] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 539, 00 euros toutes charges comprises.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 janvier 2025, Madame [H] [O] a fait notifier à Monsieur [I] [C] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1073 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 05 mai 2025, signifié à étude, Madame [H] [O] a fait assigner en référé Monsieur [I] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement, à titre provisionnel, de la somme de 1607 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail du 12 mars 2025 et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

La procédure a été dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 6 mai 2025.

La CCAPEX de l’ALLIER a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 30 janvier 2025.

A l’audience du 02 juillet 2025, Madame [H] [O] représentée, a maintenu les termes de son assignation, actualisant sa créance à la somme de 2680 euros comprenant l’échéance du mois de juin 2025 et s’est opposé à l’octroi de délais et au maintien dans les lieux du locataire. Il était mentionné dans ce décompte le paiement par le locataire du loyer du mois de mai 2025

Monsieur [I] [C], comparant, sollicitait l’octroi de délais de paiement et souhaitait rester dans les lieux. Il était employé au sein de l’entreprise ADC et déclarait percevoir 2400 euros par mois. Il indiquait que sa situation s’était stabilisée suite à la séparation d’avec sa conjointe.Il devait dans le cadre du délibéré adresser à la juridiction le justificatif du paiement du loyer du mois de juin 2025 ce qui n’a pas été le cas.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2025 -et prorogé au 12 novembre 2025 dans l’attente de l’envoi du défendeur- pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

➣ Sur la compétence du juge des référés

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 835 du Code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il entre ainsi dans les pouvoirs du juge des référés de constater l’application d’une clause résolutoire de plein droit. Le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

En l’espèce, le juge des référés est saisi d’une demande en constatation de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de bail. De plus, aucune contestation sérieuse n’a été soulevée.

Par conséquent, le juge des référés est compétent.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [I] [C] au paiement de la somme de 2680 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025 sur la somme de 1073 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 28 janvier 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1073 euros en principal.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de l’ALLIER par voie électronique avec accusé de réception en date du 6 mai 2025 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 30 janvier 2025 .

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 10 février 2025.

Toutefois, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, V°, en sa version en vigueur au 29 juillet 2023, dispose que : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Le VII° dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Ainsi, le juge peut à la demande d’une partie octroyer des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer avant la date de l’audience. De plus, le juge peut également, dès lors qu’il le lui a été expressément demandé, prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés dès lors que le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En l’espèce, Monsieur [I] [C] sollicitait l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. S’il ne produisait pas le justificatif du paiement du mois de juin, force est de constater que le paiement du loyer du mois de mai était justifié et que ses explications à l’audience apparaissaient vraisemblables.

Il convient alors d’accorder à Monsieur [I] [C] des délais pour le paiement de la dette locative selon les modalités décrites au dispositif ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, la résiliation du bail sera censée n’avoir jamais joué si les délais sont respectés.

Si toutefois, Monsieur [I] [C] ne respectait pas ces délais, la clause résolutoire reprendrait son plein effet dès le premier défaut de paiement d’une échéance ou d’un loyer avec les conséquences qui sont décrites au titre de l’indemnité d’occupation.

➣ Sur les délais de paiement

Le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Monsieur [I] [C] à se libérer de sa dette locative par vingt-quatre mensualités de 111 euros, en sus des loyers courants et en même temps, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Si Monsieur [I] [C] ne respecte pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Monsieur [I] [C] deviendra occupant sans droit ni titre et, à défaut de départ volontaire de sa part, il sera tenu de verser, à titre provisionnel, au bailleur une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à l’équivalent du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du Code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [C], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Monsieur [I] [C] , qui supporte les dépens, sera condamné au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de Madame [H] [O].

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 octobre 2024, à la date du 12 mars 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [I] [C] à payer à Madame [H] [O] la somme de 2680 euros (deux mille six cent quatre-vingt euros) ;

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et AUTORISONS Monsieur [I] [C] à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités d’un montant de 111 euros (cent onze euros), la dernière étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais ;

DISONS que les mensualités seront exigibles en sus du loyer courant assorti de l’avance sur charges et en même temps ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— que, à défaut pour Monsieur [I] [C] d’avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux délivré par le preneur, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— que, Monsieur [I] [C] sera tenu au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

— que, l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 05 du mois suivant

REJETONS tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [C] à verser à Madame [H] [O] la somme de 300,00 euros (trois cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

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CONDAMNONS Monsieur [I] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La présente décision, prononcée à la date indiquée en tête des présentes, est signée par le juge présidant l’audience qui l’a rendue et le greffier.

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT