N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 23/01287

N° Portalis DBWM-W-B7H-CJNI

N.A.C. : 31B

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

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AUDIENCE DU 08 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [G], [H] [U]

[Adresse 8]

[Localité 9]

comparant en personne assisté de M^e Muriel CASANOVA, avocat au barreau de MONTLUCON

DEFENDEUR :

Madame [V] [S] divorcée [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocats au barreau de MONTLUCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE UNIQUE

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Président : Chloé FLEURENT, siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : lors des débats : Corinne LALANDE et du prononcé : Karine FALGON.

DEBATS :

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 09 mai 2025, lors de laquelle les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries ,

Le Juge a avisé les parties à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le HUIT AOUT DEUX MILle VINGT CINQ.

EXPOSE DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte reçu par Maître [B] [A], notaire associé à [Localité 10], en date du 28 septembre 2022, Monsieur [U] a vendu à Madame [S] deux locaux à usage commercial et divers locaux communs cadastrés Commune de [Localité 10] – [Adresse 6], section CH [Cadastre 7], d’une surface de 15ares 32centiares, correspondant : d’une part au lot n°150 dans le Bâtiment E2, escalier D, au 14 ème étage, couloir gauche, porte face droite comprenant un appartement de type 3b avec une entrée, dégagement, cuisine, salle de séjour, salle de bains, WC, deux chambres, rangement, et les 743/100.000èmes des parties communes générales et d’autre part au lot n° 241 dans le Bâtiment E2, escalier D comprenant une cave au sous-sol et les 10/10.000èmes des parties communes générales, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11][Adresse 2] [Adresse 5], ledit ensemble ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 10], le 15 janvier 1977, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10], le 15 mars 1977 volume 3983 numéro 23, moyennant le prix de 29.500 euros, payable au comptant à hauteur de 5.000 euros, le solde, soit 24.500 euros, étant converti en l’obligation de servir une rente annuelle et viagère de 3.600 euros créée au profit et sur la tête du vendeur, les parties convenant que ladite rente serait payable mensuellement en douze termes égaux d’un montant de 300 euros, tous les premiers du mois, révisable annuellement à la date anniversaire du premier versement sur la base de l’indice des prix à la consommation des ménages urbains.

Suite à des impayés, par acte du 18 octobre 2023, Monsieur [U] a fait délivrer par Maître [W], commissaire de justice à [Localité 10], un commandement de payer de la somme de 1.610,76 € correspondant aux échéances de janvier 2023, juin 2023, août 2023 septembre 2023 et octobre 2023.

De nouveaux impayés sont par la suite intervenus.

C’est dans ce contexte que le 21 décembre 2023, aux termes d’une assignation délivrée par Maître [W], commissaire de justice à MONTLUÇON, Monsieur [U] a assigné Madame [S] devant le tribunal judiciaire de MONTLUÇON sollicitant notamment l’expulsion de Madame [S] ainsi que tous occupants de son chef ; la condamnation de Madame [S] au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter du 18 novembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de son échéance à la somme mensuelle de 300 € outre la condamnation au dépens et aux frais irrépétibles de Madame [S].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024 et le dossier a été fixé à l’audience de plaidoirie du 9 mai 2025, date à laquelle il a été retenu.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Selon conclusions en réponse, en date du 14 août 2024, Monsieur [T] [G] [H] [U] sollicite du tribunal de :

— Débouter Madame [S] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente du 28 septembre 2022 et la résolution de plein droit de la vente immobilière, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 19 octobre 2022 volume 2022 P n°13209, des deux locaux à usage commercial et divers locaux communs cadastrés Commune de [Localité 10] – [Adresse 6], section CH [Cadastre 7], d’une surface de 15ares 32centiares, correspondant : d’une part au lot n°150 dans le Bâtiment E2, escalier D, au 14 ème étage, couloir gauche, porte face droite comprenant un appartement de type 3b avec une entrée, dégagement, cuisine, salle de séjour, salle de bains, WC, deux chambres, rangement, et les 743/100.000èmes des parties communes générales et d’autre part au lot n° 241 dans le Bâtiment E2, escalier D comprenant une cave au sous-sol et les 10/10.000èmes des parties communes générales, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11][Adresse 1] et [Adresse 5], ledit ensemble ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 10], le 15 janvier 1977, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10], le 15 mars 1977 volume 3983 numéro 23,

— Ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 12],

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [S] ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions de l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter de la date des effets de la clause résolutoire, c’est-à-dire à compter du 18 novembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux outre intérêts au taux légal à compter de son échéance, à la somme mensuelle de 311,96 euros,

— Condamner Madame [S] au paiement de ladite indemnité,

— Dire et juger que les arrérages et le capital versés ainsi que les embellissements et améliorations apportés au bien resteront acquis à Monsieur [U] sans recours ni répétition au profit de Madame [S] à titre de dommages et intérêts,

— Condamner Madame [S] à payer et porter à Monsieur [U] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner la même aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement et de publication au service de la publicité foncière,

Selon conclusions, en date du 03 juillet 2024, Madame [V] [S] divorcée [X] demande au tribunal de :

— Statuer ce que de droit sur la demande de constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente du 28 septembre 2022,

— Statuer ce que de droit sur les conséquences en découlant en termes de publicité foncière,

— Statuer ce que de droit sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation,

— Condamner Madame [S] en deniers ou quittances compte tenu des règlements effectués,

— Débouter Monsieur [U] de sa demande tendant à lui permettre d’acquérir le bouquet versé,

— Condamner Monsieur [U] à rembourser à payer et porter à Madame [S] la somme de 5.000 € à titre de remboursement de ce bouquet,

— Débouter Monsieur [U] de toutes demandes plus amples ou contraires,

— Débouter Monsieur [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Statuer ce que de droit sur les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un exposé plus complet des moyens des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 1103 du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon la clause résolutoire mentionnée dans l’acte de vente du 28 septembre 2022, les parties ont en outre prévu: « par dérogation des dispositions de l’article 1978 du Code civil, il est convenu qu’à défaut de paiement à son échéance, d’un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit, purement et simplement résolue, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le crédirentier de son intention d’user du bénéfice de la présente clause».

En l’espèce, il ressort que Madame [S] a manqué à ses obligations dans le versement de la rente.

Ainsi par acte du 18 octobre 2023, Monsieur [U] a fait délivrer par Maître [W], commissaire de justice à [Localité 10], un commandement de payer la somme de 1.610,76 € correspondant aux échéances de janvier 2023, juin 2023, août 2023 septembre 2023, et octobre 2023.

En outre, depuis le mois de novembre 2023, Madame [S] n’a effectué que 3 versements l’un de 300 euros le 29 janvier 2024, l’autre de 600 euros, le 30 avril 2024 et un dernier de 300 euros au mois de juin de sorte qu’à la date du 1er août 2024, l’arriéré s’élève à 3.000 euros, outre rappel sur indexation d’octobre 2023 à août 2024, soit 131,56 euros (11,96 € x 11).

Il ressort que Monsieur [U] est donc bien fondé à se prévaloir de la clause résolutoire insérée dans l’acte du 28 septembre 2022 et que les effets de la clause résolutoire sont acquis sur le bien sis [Adresse 6] à [Localité 10], cadastré section CH n°[Cadastre 7].

Par conséquent il convient d’ordonner la restitution dudit bien à Monsieur [R] et ordonné l’expulsion de Madame [S] ainsi que de tous occupants de son chef et de la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 311,96 euros à compter du 18 novembre 2023 jusqu’à parfaite restitution des lieux ainsi que d’ordonner la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 12].

— Sur l’acquisition des arrérages, capital, embellissements et améliorations apportés à titre de dommages et intérêts :

L’article 1304-7 du code civil dispose que : « L’accomplissement de la condition résolutoire éteint rétroactivement l’obligation, sans remettre en cause, le cas échéant, les actes conservatoires et d’administration. La rétroactivité n’a pas lieu si telle est la convention des parties ou si les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat ».

L’article 1978 du Code civil précise que « Le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n’autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n’a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l’emploi d’une somme suffisante pour le service des arrérages ».

La clause résolutoire insérée dans l’acte de vente 28 septembre 2022 est ainsi rédigée : Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés au bien seront de plein droit et définitivement acquis au crédirentier, sans recours ni répétition de la part du débirentier défaillant, et ce à titre de dommages et intérêts et d’indemnités forfaitairement fixés. (…) »

« En cas de résolution des présentes, et quel qu’en soit le motif, et compte tenu du caractère alimentaire du contrat, les arrérages versés ainsi que le capital versé le cas échéant, resteront acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts.».

Il est constant que la restitution de la chose et du prix constituent une conséquence légale de la résolution du contrat. La condition résolutoire entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat ainsi que des restitutions réciproques qui en constituent des conséquences légales. Il est constant que la clause résolutoire existant dans la vente en viager est d’interprétation stricte et que le bouquet doit être restitué en cas de résolution même pour motifs d’impayés.

Cependant, les parties peuvent par convention déroger à ce principe.

En l’espèce, les parties ont décidé que quel qu’en soit le motif et compte tenu du caractère alimentaire du contrat, les arrérages versés ainsi que le capital versé et les embellissements et améliorations apportés au bien resteront acquis au vendeur à titre de dommages et intérêts. C’est-à-dire qu’en cas de résolution de la vente, le bouquet versé à la signature sera conservé par le vendeur.

En conséquence, conformément à la loi des parties, les arrérages et le capital versés ainsi que les embellissements et améliorations apportés au bien resteront acquis à Monsieur [U] sans recours ni répétition au profit de Madame [S].

Sur les frais du procès

1°)Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [V] [S] divorcée [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de commandement de publication au service de la publicité foncière.

2°)Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [V] [S] divorcée, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer à Monsieur [G] [H] [U], une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros.

3°)Sur l’exécution provisoire :

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au regard de la nature du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée à l’acte de vente du 28 septembre 2022,

CONSTATE la résolution de plein droit de la vente immobilière, publiée au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 19 octobre 2022 volume 2022 P n°13209, des deux locaux à usage commercial et divers locaux communs cadastré Commune de [Localité 10] – [Adresse 6], section CH [Cadastre 7], d’une surface de 15ares 32centiares, correspondant : d’une part au lot n°150 dans le Bâtiment E2, escalier D, au 14 ème étage, couloir gauche, porte face droite comprenant un appartement de type 3b avec une entrée, dégagement, cuisine, salle de séjour, salle de bains, WC, deux chambres, rangement, et les 743/100.000èmes des parties communes générales et d’autre part au lot n° 241 dans le Bâtiment E2, escalier D comprenant une cave au sous-sol et les 10/10.000èmes des parties communes générales, dépendant d’un ensemble immobilier situé à [Localité 11][Adresse 2] [Adresse 5], ledit ensemble ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [O] [P], notaire à [Localité 10], le 15 janvier 1977, publié au service de la publicité foncière de [Localité 10], le 15 mars 1977 volume 3983 numéro 23,

ORDONNEla publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 12],

ORDONNE en conséquence, la restitution dudit bien à Monsieur [T] [G] [H] [R] et l’expulsion de Madame [V] [S] divorcée [X], ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions de l’article L.511-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due, à compter de la date des effets de la clause résolutoire, c’est-à-dire à compter du 18 novembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de son échéance, à la somme mensuelle 311,96 euros,

CONDAMNE Madame [V] [S] divorcée [X] au paiement de ladite indemnité,

DIT que les arrérages et le capital versés, soit le bouquet, ainsi que les embellissements et améliorations apportés au bien resteront acquis à Monsieur [T] [G] [H] [U] sans recours ni répétition au profit de Madame [V] [S] divorcée [X] et ce à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [V] [S] divorcée [X] de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

CONDAMNE Madame [V] [S] divorcée [X] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [V] [S] divorcée [X] à payer à Monsieur [T] [G] [H] [U] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ainsi fait et jugé les jour, mois et an susdits la présente décision a été signée par la présidente et sa greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Chloé FLEURENT