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TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX04]

N° RG 24/01468 – N° Portalis DBWM-W-B7I-COEG

Contentieux de la protection

MINUTE N°25/000120

JUGEMENT

DU : 04 Juin 2025

Société ÉVOLÉA

C/

[J] [C]

Le :

copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Nicolas SABATINI

[J] [C]

copie exécutoire délivrée à :

M^e Nicolas SABATINI

JUGEMENT

Le 04 Juin 2025, au siège du Tribunal, sous la Présidence de Céline DUGAT, Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ÉVOLÉA

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Nicolas SABATINI de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocats au barreau de MONTLUCON

DEFENDERESSE

Madame [J] [C]

[Adresse 13]

[Adresse 8]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

DÉBATS

L’affaire appelée à l’audience du 2 avril 2025, Céline DUGAT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire conformément à l’article L.121-3 du code de l’organisation judiciaire, assistée de Christine LAPLAUD, Greffier, en présence de Pascaline [X], assistante de justice, après avoir constaté l’absence de la défenderesse et entendu le conseil de la partie demanderesse en ses conclusions, explications et dépôt de dossier, a avisé la partie à l’issue des débats que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 04 JUIN 2025

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat en date du 24 septembre 1980, l’Office public d’habitation à loyer modéré de [Localité 9], aux droits de laquelle vient la société ÉVOLÉA, a donné à bail à Monsieur [E] [C] un logement situé [Adresse 15] à [Localité 10] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 437,20 francs.

Madame [G] [R] et Monsieur [E] [C] ont divorcé.

Un avenant au contrat de bail a modifié le bail, les locataires étant désormais Madame [G] [R] et Monsieur [U] [Y]. Puis Monsieur [U] [Y] a quitté le logement.

Madame [G] [R] est décédée le 26 mai 2024.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 17 juillet 2024, la société ÉVOLÉA a fait sommation à Madame [J] [C] de manifester ses intentions quant à la libération du logement et à ce titre de convenir d’une date d’état des lieux de sortie et, à défaut, de justifier des conditions lui permettant de bénéficier d’une transmission du bail et de s’acquitter de la dette locative.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 1er août 2024, la société ÉVOLÉA a fait notifier à Madame [J] [C] un commandement de payer les sommes dues au titre des loyers et charges à hauteur de 1 429,78 euros en principal.

Suivant exploit de Commissaire de Justice en date du 04 novembre 2024, signifié à domicile, la société ÉVOLÉA a fait assigner Madame [J] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTLUCON afin d’obtenir :

— la constatation du transfert du contrat de bail à Madame [J] [C] suite au décès de Madame [G] [R],

— la constatation de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le paiement de la somme de 2 402,94 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26 septembre 2024, outre loyers échus entre la date de l’assignation et la date d’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la fixation d’une indemnité d’occupation, équivalente au montant du loyer et charges, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux,

— le paiement de la somme de 600,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût de la sommation interpellative.

La procédure a été dénoncée à Madame la Préfète de l'[Localité 7] par voie électronique avec accusé de réception en date du 05 novembre 2024.

La CCAPEX de [Localité 11] a été avisée de la situation d’impayé locatif par courrier du bailleur en date du 05 août 2024.

L’enquête sociale a été réalisée. Madame [J] [C] était titulaire d’une pension d’invalidité de deuxième catégorie. Elle vivait dans le logement que louait sa mère, cette dernière était décédée au mois de mai 2024. Depuis lors, Madame [J] [C] et sa sœur résidaient dans le logement. Aucune démarche n’avait été entreprise afin de régulariser la situation et les deux sœurs ne réglaient aucunes charges liées au logement. Madame [J] [C] avait des ressources, contrairement à sa sœur dont le revenu de solidarité active avait été suspendu. Le bailleur aurait refusé à Madame [J] [C] de signer un contrat de bail à son nom. Les deux sœurs ne souhaitaient pas rester dans le logement.

A l’audience du 02 avril 2025, la société ÉVOLÉA, représentée, a déposé son dossier, maintenant les termes de son assignation et actualisant sa créance à la somme de 6 179,50 euros au 26 mars 2025. Le bailleur avait signé un contrat de bail avec la mère de Madame [J] [C], or, celle-ci était décédée et Madame [J] [C] occupait toujours le logement.

Madame [J] [C] ne s’est pas présentée et n’était pas représentée.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juin 2025 pour y être prononcé le présent jugement par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

➣ Sur la transmission du bail au descendant du locataire décédé

Aux termes de l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier ».

Ainsi, en cas de décès du locataire, le bail peut être transmis, notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l’espèce, le bailleur produit un extrait d’acte de décès attestant du décès de Madame [G] [R] le 26 mai 2024.

Le bailleur produit également l’avis de situation déclarative de Madame [J] [C] attestant que celle-ci résidait chez Madame [G] [R] au 1er janvier 2024. De plus, le bailleur produit une attestation émanant de Madame [G] [R], celle-ci attestant héberger sa fille depuis le mois de janvier 2023 à titre gratuit.

Ainsi, Madame [J] [C] est la descendante directe de Madame [G] [R], puisqu’elle est sa fille. Madame [J] [C] vivait avec Madame [G] [R] depuis le mois de janvier 2023, soit plus d’un an avant le décès de Madame [G] [R], intervenu le 26 mai 2024.

Par conséquent, le contrat de location a été transféré à Madame [J] [C] à la suite du décès de sa mère, Madame [G] [R], de telle sorte que Madame [J] [C] a la qualité de locataire et doit assumer les obligations qui découlent de cette qualité.

➣ Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que :

— toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

— à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 1er août 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 429,78 euros.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Madame la Préfète de [Localité 11] par voie électronique avec accusé de réception en date du 05 novembre 2024 ainsi qu’à la CCAPEX par courrier du 05 août 2024.

Le commandement de payer, la saisine de la Préfète et la saisine de la CCAPEX étant régulièrement intervenus dans les délais, la demande aux fins de constat d’acquisition de la clause résolutoire est recevable.

Suivant décompte produit par le bailleur, il apparaît que les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois dudit commandement et que le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à compter du 2 octobre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [J] [C] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l’huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Conformément à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

A défaut de quoi, conformément à l’article L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles seront mis en vente aux enchères publiques après autorisation du juge de l’exécution.

➣ Sur les loyers et charges impayés

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur produit, au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré locatif, le commandement de payer et le décompte actualisé de sa créance.

Le bailleur a demandé dans son assignation la condamnation de la locataire au paiement de la dette locative, et au paiement des loyers postérieurs. Cela lui permet donc de réactualiser la dette locative à l’audience et de réclamer la somme de 6 179,50 euros au titre de l’arriéré restant dû sur les loyers et charges.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [J] [C] au paiement de la somme de 6 179,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 sur la somme de 1 429,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

➣ Sur l’indemnité d’occupation

Madame [J] [C] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité est due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Il convient toutefois de préciser que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 2 octobre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 26 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 6 179,50 euros allouée au bailleur par le présent jugement.

Le bailleur sera autorisé à procéder à la révision du loyer conformément aux prévisions contractuelles et sera autorisé à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989, cette régulation étant faite sur justificatifs.

Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Il convient de rappeler que, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités échues à ce jour produiront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

➣ Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [C], partie succombante, doit supporter les dépens qui comprendront les frais de la sommation interpellative, les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, les droits de plaidoirie, les débours et les frais de signification de la présente décision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès est condamnée à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

A ce titre, Madame [J] [C], qui supporte les dépens, sera condamnée au paiement de la somme de 300,00 euros, au bénéfice de la société ÉVOLÉA.

La présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE le transfert du contrat de bail à Madame [J] [C] suite au décès de sa mère, Madame [G] [R] le 26 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre l’Office public d’habitation à loyer modéré de [Localité 9], aux droits de laquelle vient la société ÉVOLÉA, et Monsieur [E] [C], aux droits et aux obligations duquel vient Madame [J] [C], concernant le logement situé [Adresse 14] à [Localité 10], ce à compter du 2 octobre 2024 ;

DIT qu’à défaut pour Madame [J] [C] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à la société ÉVOLÉA la somme de 6 179,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 sur la somme de 1 429,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [J] [C] à payer à la société ÉVOLÉA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, étant précisé que les indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail, soit le 2 octobre 2024, et jusqu’à la date d’arrêté du dernier décompte, soit le 26 mars 2025, sont intégrées dans la somme de 6 179,50 euros allouée au bailleur par le présent jugement pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir ;

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DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ;

DIT que la société ÉVOLÉA sera autorisée à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles,

DIT que la société ÉVOLÉA sera autorisée à obtenir remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi de 1989 ;

REJETTE tous les autres chefs de demande ;

CONDAMNE Madame [J] [C] à verser à la société ÉVOLÉA la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [J] [C] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais de son assignation et les frais de signification de la présente décision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement, prononcé à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier

Le greffier, le Juge des contentieux de la protection,

Christine LAPLAUD Céline DUGAT