TRIBUNAL JUDICIAIRE N° RG 21/30598 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NC47

DE […]

Date: 07 Octobre 2021

AUDIENCE PUBLIQUE DES RÉFÉRÉS TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule 1 exécutoire AVOCAT

ORDONNANCE COPIE CERTIFIÉE 2 CONFORME AVOCAT

COPIE REVÊTUE formule exécutoire partie comparante

COPIE CERTIFIÉE CONFORME partie comparante

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE COPIE EXPERT DULTRIBUNAL JUDICIAIRE DE […]

COPIE DOSSIER 1

rendue le 07 Octobre 2021, par mise à disposition au greffe, après débats à l’audience du 16 Septembre 2021, par Fanny BROCHARD, Juge, as[…]tée de Delphine NOGUERA, Greffier,

ENTRE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. DG2 – RCS 533271045, prise en la personne de son représentant legal M. X Y, dont le siège social est […] 1027, rue de la Croix Verte – Parc Euromédecine – 34000 […]

représentée par Maître Hedy SAOUDI de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Valérie VERNET SIBEL de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de […]

ET

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SUPEXAM – RCS 315711945, prise en la personne de son représentant legal M. Z AA, dont le siège social est […] 1027, rue de la Croix Verte – Parc Euromédecine – 34000 […]

représentée par Maître Emmanuelle MASSOL de la SELARL AMMA AVOCATS, avocats au barreau de […]

1

---

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 9 avril 2010, la SARL SUPEXAM a donné à bail commercial à la société SARL DG 34 un local d’une superficie d’environ 800 m² et 15 places de parking […] 1027 rue de la Croix verte, parc Euromédecine à […], cadastrés section TC, numéro 129. La destination des lieux est limitée à l’exploitation d’un «< centre de remise en forme, fitness, gymnastique, musculation, vente de produits cosmétiques et esthétiques '>.

Le 10 février 2012, le droit au bail a été cédé par voie d’une cession notariée de branche à la société DG2.

Le 23 octobre 2019, suite à des intempéries, la toiture du bâtiment s’est partiellement effondrée, occasionnant de nombreux dommages. Depuis cette date, l’établissement n’a pas pu être réouvert au public.

La société SUPEXAM a déclaré le sinistre auprès de son assureur, la société AXA, qui a rejeté sa garantie après une visite sur site le 24 octobre 2019 au motif que le sinistre aurait été causé par un défaut d’entretien des conduites d’évacuation des eaux pluviales en toiture.

Sur assignation de la SARL DG2, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier a, par décision du 16 juillet 2020, ordonné une expertise, débouté la SARL DG2 de ses demandes portant sur l’instauration de mesures conservatoires, la suspension des loyers et de paiement des provisions, la mise sous séquestre des loyers, la condamnation de la compagnie d’assurance SWISS LIFE à garantir le paiement des loyers et débouté la SARL SUPEXAM de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme provisionnelle au titre des loyers.

Par acte d’huissier du 21 septembre 2020, la SARL SUPEXAM a fait délivrer à la SARL DG2 un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 72.538,86 euros.

Par exploit d’huissier du 15 octobre 2020, la SARL DG2 a fait assigner la SARL SUPEXAM aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience du 16 septembre 2021, la SARL DG2 a présenté oralement des moyens au soutien de ses prétentions, énoncés également dans des conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Elle demande de voir : à titre principal, constater l’existence d’un sinistre en date du 23 octobre 2019 dans les locaux de la salle de sport de Monsieur Y qui a occasionné de nombreux désordres, dire et juger que la société SUPEXAM a procédé à la délivrance d’un commandement de payer en date du 21 septembre 2020,

- dire et juger que le commandement en date du 21 septembre 2020 ne peut produire son effet,

- dire et juger que la demande de la société SUPEXAM portant sur l’acquisition de la clause résolutoire doit être écartée, ainsi que les demandes afférentes,

- dire et juger que la société DG2 ne peut pas jouir du local qui lui a été donné à bail par la société SUPEXAM,

- dire et juger que la société DG2 est en droit d’invoquer l’exception d’inexécution en ce que la société ŠUPEXAM manque à son obligation de délivrance,

- dire et juger que la force majeure justifie pour la société DG2 de suspendre l’exécution de ses obligations contractuelles et notamment le paiement de ses loyers et charges,

- en conséquence, rejeter l’ensemble des demandes de la société SUPEXAM,

• à titre subsidiaire,

- ordonner que la requise bénéficiera des dispositions protectrices prévues en l’espèce,

- accorder des délais de paiement à la société DG2 et ce dans la limite de deux années, au titre des loyers mensuels dus à la société SUPEXAM pour la location des locaux à ce jour inexploitables afin de lui permettre d’apurer sa dette locative,

- dire et juger qu’il ne sera pas fait droit aux effets de la clause résolutoire,

- dire et juger que la demande de résiliation du contrat de location entre les parties ne sera pas effective, dire et juger que l’équité commande que soit rejetée toute demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et que chacune des parties conserve ses propres dépens à sa charge pour ne pas fragiliser la situation de la concluante.

2

---

En défense, la SARL SUPEXAM a présenté oralement des moyens à l’appui de ses demandes, énoncés également dans des conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Elle demande de voir :

- dire et juger que les dispositions de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 invoqué par la société DG2 sont inapplicables en l’espèce, le commandement de payer ayant été délivré bien postérieurement à l’expiration du délai de protection instauré par les dispositions de cet article,

- en conséquence, dire et juger que le commandement de payer visant clause résolutoire du 21 septembre 2020 est parfaitement régulier et de plein effet,

-dire et juger que la société SUPEXAM a parfaitement rempli ses obligations en sa qualité de bailleur,

- dire et juger qu’en l’état de la cause, la responsabilité du sinistre relatif à la toiture ne peut être imputée à la société SUPEXAM, les opérations expertales étant à ce stade toujours en cours et aucun rapport ou pré-rapport n’ayant été déposé,

--dire et juger que la société DG2 est défaillante à rapporter la preuve d’un cas de force majeure de nature à suspendre l’exécution de ses obligations, en conséquence, dire et juger la juridiction de céans incompétente à statuer sur l’exception d’inexécution opposée par la société DG2 à l’encontre de la société SUPEXAM,

- rejeter toute exception d’inexécution opposée par la société DG2 à l’encontre de la société SUPEXAM, dire et juger que la société DG2, débiteur, ne justifie pas d’une situation financière difficile,

-

dire et juger que depuis novembre 2019, et alors qu’elle disposait des fonds suffisants, aucun

-

règlement de loyer ou proposition de règlement partiel n’est intervenu de la part de la société DG2 auprès du bailleur,

- dire et juger la mauvaise foi de la société DG2 caractérisée,

- dire et juger que le comportement de la société DG2 est abusif et engendre non seulement une aggravation constante de sa dette locative, mais compromet en sus, la situation financière de son bailleur, étant lui-même obligé vis-à-vis d’autres créanciers,

- en conséquence, dire et juger que les conditions d’octroi de délais de paiement au débiteur sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ne sont pas remplies,

- débouter purement et simplement la société DG2 de sa demande de délais de paiement,

- condamner la société DG2 à payer à la société SUPEXAM à titre de provision:

* la somme de 123.589,31 euros correspondant à l’arriéré des loyers et provisions pour charges arrêtés au 1er mai 2021, au taux légal avec intérêts, à compter de la décision à intervenir,

* la somme de 397,49 euros correspondant aux frais judiciaires, en tout état de cause,

- débouter purement et simplement la société DG2 de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

-condamner la société DG2 à payer à la société SUPEXAM la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de la présente instance.

Dans le cadre d’une note en délibéré transmise au greffe du tribunal de céans, la partie défenderesse a produit un décompte actualisé de la dette locative de la SARL DG2, la fixant à la somme de 117.141,31 euros au 18 septembre 2021, outre la somme de 397,49 euros au titre des frais d’huissier.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2021.

MOTIFS

Sur la validité du commandement de payer du 21 septembre 2020

L’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 dispose:

< II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires.

Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. >>

3

---

Sur le fondement de ces dispositions, la SARL DG2 estime que son bailleur ne pouvait . lui délivrer le commandement de payer en date du 21 septembre 2020 visant la clause résolutoire dès lors qu’il portait sur les loyers impayés des 2ème et 3ème trimestres 2020. Elle estime que ledit article 14 suspend toutes sanctions liées au non paiement des loyers jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle l’activité cesse d’être affectée par une mesure de police.

Il est en effet constant que le dispositif de suspension des sanctions du défaut de paiement des loyers professionnels a été reconduit avec certains aménagements par la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire. Il est applicable rétroactivement à compter du 17 octobre 2020. Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par la mesure de police, les preneurs éligibles ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée.

Cependant, les critères d’éligibilité sont précisés par le décret n°2020-1766 du 30 décembre 2020, lequel détermine les seuils d’effectifs et de chiffre d’affaires des personnes concernées ainsi que le seuil de perte de chiffre d’affaires constatée du fait de la mesure de police administrative.

Il est observé à cet égard que la SARL DG2 ne produit aucune pièce justificative de nature à démontrer son éligibilité au dispositif.

En outre, les dispositions légales précitées, qui ont pour effet de suspendre les poursuites et sanctions à l’encontre du débiteur pour défaut de paiement des loyers, ne s’appliquent que jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle la société a cessé d’être affectée par une mesure de police administrative.

En l’espèce, la SARL DG2 se situant en zone verte, lui était applicable la réouverture générale des salles de sport en date du 2 juin 2020, soit plus de trois mois avant la date à laquelle a été délivré à ladite société le commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par conséquent, il ne saurait être retenu une quelconque irrégularité susceptible de constituer une contestation sérieuse du commandement de payer du 21 septembre 2021.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 1218 du Code civil, «il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Il résulte de l’article 1219 du Code civil qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. >>

L’article 1719 du même code prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. >>

En l’espèce, la SARL DG2 argue de son impossibilité de jouir du local dont elle est preneuse en raison de l’effondrement de la toiture des locaux et impute ce sinistre à un manquement par son bailleur à son obligation de délivrance. Elle fait par ailleurs état d’un cas de force majeure pour justifier l’inexécution de son obligation de paiement.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’une expertise a été ordonnée par le juge des référés du tribunal de céans en date du 16 juillet 2020 aux fins de voir déterminer les causes et les responsabilités du sinistre.

---

L’expertise est à ce jour encore en cours, en l’état d’une ordonnance du juge des référés du présent tribunal du 12 mai 2021 ayant rendu les opérations expertales communes et opposables à la société BATIMAP, société venderesse à l’origine de la construction du bâtiment. Si des accédits ont eu lieu et que l’expert a d’ores et déjà transmis plusieurs notes aux parties, l’imputation du sinistre n’a pas été définitivement établie.

S’agissant de la force majeure, il convient d’observer que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

Par conséquent, en l’absence de rapport d’expertise, aucune responsabilité n’ayant à ce stade été déterminée, la SARL DG2 ne saurait valablement opposer une exception d’inexécution.

Sur la demande reconventionnelle en paiement provisionnel des loyers et charges

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il est de principe que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En l’espèce, la SARL SUPEXAM sollicite reconventionnellement la somme de 117.141,31 euros au titre de l’arriéré des loyers et provisions pour charges arrêtées au 18 septembre 2021. A l’appui de sa demande, elle joint un décompte actualisé de la dette locative de la SARL DG2.

La SARL DG2 conteste devoir ces sommes et invoque le même moyen que développé précédemment s’agissant de la régularité du commandement de payer, soit son éligibilité au dispositif de protection instauré par la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020.

Il sera rappelé à cet égard que la SARL DG2 ne justifie pas de son éligibilité au dispositif. L’obligation n’est dès lors pas sérieusement contestable. Il y a donc lieu de condamner la SARL DG2 à payer à la SARL SUPEXAM une provision de 117.141,31 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtées au 18 septembre 2021.

Il convient par ailleurs de débouter la SARL SUPEXAM de sa demande de condamnation de la SARL DG2 au paiement de la somme de 397,49 euros au titre des frais judiciaires.

Sur la demande de délais de paiement

Les dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce prévoient que les juges, sai[…] d’une demande sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, peuvent en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets des clauses de résolution, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Il convient de relever à titre liminaire que la SARL SUPEXAM ne demande au juge ni de constater l’acquisition de la clause résolutoire ni d’ordonner l’expulsion de la preneuse.

La SARL DG2 sollicite de son côté des délais de paiement. Elle expose avoir subi des difficultés financières liées à l’impossibilité d’exploiter la salle de sport et met en avant sa bonne foi.

En réplique, la SARL SUPEXAM fait valoir que la SARL DG2 n’a réglé aucun loyer depuis novembre 2019 et n’a procédé à aucune proposition de règlement partiel de sa dette, et a par ailleurs bénéficié de dispositifs d’aides financières mis en place par l’État durant la crise sanitaire.

La SARL DG2 ne produit aucune pièce de nature à rapporter la preuve de sa situation financière et de ses difficultés. Il convient au demeurant d’observer que la compagnie d’assurance SA SWISS LIFE a réglé à son assurée, la SARL DG2, la somme de 60.000 euros au titre de la prise en charge du sinistre sus-évoqué.

5

---

Au regard de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de la

SARL DG2.

Sur les autres demandes

Au stade des référés, et au regard de la nature du litige, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SARL DG2 sera condamnée aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise

à disposition au greffe,

Déclarons que le commandement de payer du 21 septembre 2020 ne comporte pas d’irrégularités susceptibles de constituer une contestation sérieuse,

Rejetons l’exception d’inexécution soulevée par la SARL DG2,

Condamnons la SARL DG2 à payer à la SARL SUPEXAM une provision de 117.141,31 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtées au 18 septembre 2021,

Déboutons la SARL SUPEXAM de sa demande de condamnation de la SARL DG2 au paiement de la somme de 397,49 euros au titre des frais judiciaires,

Déboutons la SARL DG2 de sa demande de délais de paiement,

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons la SARL DG2 aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

La Greffière La Présidente Pour copie certifiée conforme Le greffier JUDICIAIRE E MONTA

R

*

E

I

R.F.

* 567

6