Tribunal Judiciaire de Montpellier, 15 avril 2021, n° 21/30092

TJ Montpellier 15 avril 2021

Arguments

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Accepté
Inexécution de l'obligation de paiement par le preneur
La cour a jugé que la société ODALYS ne pouvait pas invoquer la force majeure pour se soustraire à son obligation de paiement des loyers, car les mesures sanitaires n'ont pas empêché la jouissance des locaux.
Rejeté
Droit à l'information des bailleurs
La cour a estimé que la demande de communication de pièces n'était pas justifiée par un trouble manifestement illicite et que la société ODALYS avait soulevé une contestation sérieuse sur la nécessité de produire ces documents.
Rejeté
Faute du preneur
La cour a jugé que les éléments présentés ne prouvaient pas une faute de la société ODALYS, et que le simple fait de contester en justice n'était pas constitutif d'un abus de droit.
Accepté
Existence d'une obligation non contestable
La cour a jugé que les demandes de provision étaient fondées, car l'obligation de paiement n'était pas sérieusement contestable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, 15 avr. 2021, n° 21/30092
Numéro :	21/30092

Sur les parties

Avocat(s) :	Aurélie NALLET
Cabinet(s) :	SOCIETE D'AVOCATS INTERBARREAUX SANGUINEDE DI FRENNA ET ASSOCIES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE N° RG 21/30092 – N° Portalis

DBYB-W-B7F-M6NV

BJ MONTPELLIER Date : 15 Avril 2021

TOTAL COPIES 4 AUDIENCE PUBLIQUE BJS RÉFÉRÉS COPIE REVÊTUE formule

1 exécutoire AVOCAT ORDONNANCE COPIE CERTIFIÉE

2 CONFORME AVOCAT

COPIE REVÊTUE formule exécutoire partie comparante

COPIE CERTIFIÉE CONFORME partie comparante

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER 1

rendue le 15 Avril 2021, par mise à disposition au greffe, après débats à l’audience du 25 Mars 2021, par Karine ANCELY, Vice-Présidente, assistée de Madame Delphine NOGUERA, Greffier,

ENTRE

BJMANBJURS

Monsieur X Y né le […] à LYON (69000), demeurant 14 bis rue de l’Eglise – 33500 ARVEYRES Monsieur Z AA

né le […] à TOULOUSE (31000), demeurant […] Monsieur AB AC né le […] à LONGWY (54400), demeurant […]

Monsieur AD AE né le […] à BEZIERS (34500), demeurant 16 quai […]Alger – 34200 SETE

Monsieur AF AG né le […] à MONTLUCON (03100), demeurant […]. […] […]

Monsieur AH AI né le […] à MAROC (99353), demeurant […]

Madame AJ AK née le […] à STRASBOURG (67000), demeurant […] Monsieur AL AM né le […] à ARRAS (62000), demeurant […]

Madame AN AO épouse AM née le […] à ARRAS (62000), demeurant […]

Monsieur AP AQ né le […] à COMMERCY (55200), demeurant […]

Monsieur AR AS né le […] à […], demeurant […]

Monsieur AT AU né le […] à CCJRMONT FERRAND (63000), demeurant 14 rue de l’Enclos de la rencontre – 63200 MARSAT

Monsieur AV AW né le […] à BOULOGNE SUR MER (62200), demeurant […]

Monsieur AX AY né le […] à BJCINES CHARPIEU (69150), demeurant […]

Madame AZ BA née le […] à SAINT PRIEST (69795), demeurant […]

Madame BB BC BD BE veuve BF, ès qualité […]ayant-droit et de donataire universel de M. AD BG BH BF née le […] à BAYONNE (64100), demeurant […]

Madame BI BJ BK née le […] à , demeurant […]

Monsieur BL BJLOR né le […] à MARSEILCJ (13000), demeurant […]

Monsieur BN BO né le […] à ISSOUDUN (36100), demeurant […]

Monsieur BP BQ né le […] à SAINTE CLOTILBJ (97494), demeurant Le Chogal allées […]Arbère

- […]

Madame BR BS née le […] à LYON (69000), demeurant Le Chogal allées […]Arbère – […]

Monsieur BT BU né le […] à BOULOGNE BILLANCOURT (92100), demeurant […]

Monsieur BV BW né le […] à COGNAC (16100), demeurant […]

Madame BX BY épouse BW née le […] à POITIERS (86000), demeurant […]

Madame BZ CA née le […] à DIJON (21000), demeurant […]

Monsieur CB CC , propriétaires indivis né le […] à DIJON (21000), demeurant […]

Madame CD CE née en […] à BOURGOIN JALLIEU (38300), demeurant […]

Monsieur BH CF né le […] à MONTBELIARD (25200), demeurant 17 bis rue […]Alsace – 90100 JONCHEREY

Madame CG CH, demeurant […]

Madame CI CJ GUELCJC née le […] à BREST (29200), demeurant […]

Monsieur CL CM né le […] à BREST (29200), demeurant […]

Monsieur CN CO né le […] à TOULON (83000), demeurant 439 chemin de l’Anglore – 34200 SETE

Madame CP CO née le […] à LA ROCHE SUR YON (85000), demeurant 439 chemin de l’Anglore – 34200 SETE

Monsieur CQ CRCS né le […] à […], demeurant 1 passage de nouveau logis – 60600 CCJRMONT

Monsieur CT CU CV né le […] à IRLANBJ (13001), demeurant […] 2nd floor festival tower

- DUBAI PO BOX 1[…] – EMIRATS ARABES UNIS

Monsieur CW CX né le […] à OUCJD SLAMA – MAROC, demeurant […] – […]

Monsieur CY CZ né le […] à PESSAC (33600), demeurant 16 route de Beaune – 21200 BLIGNY CJS BEAUNE

Monsieur DA DB né le […] à SAINT ETIENNE (42055), demeurant […]

Madame DC DD née le […] à SAINT ETIENNE (42055), demeurant […]

Monsieur DE DF né le […] à […], demeurant […]

Madame DG DH épouse DF née le […] à CONDRIEU (69420), demeurant […]

Monsieur DI DJ, demeurant 11 rue des thermes – 23110 EVAUX CJS BAINS

Madame DK DJ, demeurant 11 rue des thermes – 23110 EVAUX CJS BAINS

Monsieur DL DM né le […] à SAINT CLAUBJ, demeurant […]

Monsieur BT DN, demeurant […]

Madame DN, demeurant […]

Monsieur CB DO, demeurant […]

Madame DP HOBJN, propriétaires indivis, demeurant […]

Monsieur DR DS né le […] à LYON (69000), demeurant Lotissement les grives – 1 montée du Phénix

- 38230 CHARVIEU CHAVAGNEUX

Monsieur DT VANBJVELBJ né le […] à VENISSIEUX (69200), demeurant […]

Monsieur DV DW né le […] à […], demeurant […]

Monsieur DX DY – intervenant volontaire né le […] à VENISSIEUX (69200), demeurant […]

Monsieur BL LAGABJC – intervenant volontaire né le […] à TOULON (83000), demeurant 56 avenue Rachidi – La pergola 86360

- DCHEIRA – MAROC

Madame EA EB épouse LAGABJC – intervenant volontaire née le […] à LANBJRNEAU (29800), demeurant […]

Monsieur AF EC – intervenant volontaire né le […] à LIMOGES (87000), demeurant […]

Monsieur ED EE – intervenant volontaire né le […] à LYON (69000), demeurant […]

Madame EF EE-PAGNON – intervenant volontaire née le […] à LYON (69000), demeurant […]

Monsieur CN EH – intervenant volontaire né le […] à VILCJNEUVE CJS AVIGNON (30400), demeurant […]

Monsieur EI EJ – intervenant volontaire né le […] à COURNONTERRAL (34660), demeurant […]

Madame EK EL épouse EJ – intervenant volontaire née le […] à MONTPELLIER (34000), demeurant […]

Monsieur DA MAUBJT – intervenant volontaire né le […] à AURAY (56400), demeurant […]

Madame EN EO – intervenant volontaire née le […] à ARCACHON (33120), demeurant […]

Monsieur EP VIALCJT – intervenant volontaire né le […] à ISSOIRE (63500), demeurant 218 rue du faubourg Saint Antoine

- 75012 PARIS

représentés par M^e DC NALCJT, avocat plaidant, de la SELARL CJXAVOCATS avocats barreau de LYON représentés par M^e BN DI FRENNA, avocat postulant, de la SCP SANGUINEBJ – DI FRENNA & ASSOCIES,avocats au barreau de MONTPELLIER,

BJFENBJRESSE

S.A.S. ODALYS RESIBJNCES - RCS 487696080, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis […] – […]

représentée par M. AD-Pierre BLATTER, avocat plaidant, de la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS représentée par M^e BN BABOIN, avocat postulant, de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER,

EXPOSE DU LITIGE

M. X Y, M. Z AA, M. AB AC, M. AD AE, M. AF AG, M. AH AI, M^me AJ AK, M. AL AM et son épouse M^me ER AO, M. AP AQ, M. AR AS, M. AT AU, M. AV AW, M. AX AY, M^me AZ BA, M^me BB BE veuve BF ès qualité […]ayant droit et de donataire à titre universel de M. AD BF, M^me BI BJ BK, M. BL BJLOR, M. BN BO, M. BP BQ, M. BT BU, M. ES BW et son épouse M^me BX BY, M^me BZ CA et M. CB CC, propriétaires indivis, M^me ET CE, M. BH CF, M^me CG CH, M^me CI CJ GUELCJC et M. EU CM, M. CN CO et M^me CP CO, M. CQ CRCS, M. CT EV, M. CW CX, M. CY CZ, M. DA DB et M^me DC DD, M. DE DF et M^me DG DH épouse DF, M. DI DJ et M^me DK DJ, M. DL DM, M. et M^me BT DN, M. CB DO et M^me DP HOBJN, propriétaires indivis, M. DR DS, M. DT VANBJVELBJ, ainsi que M. DV EW sont propriétaires-bailleurs de logements au sein de la réisdence de tourisme « TERRA GAIA » située à Sète, dont l’exploitation est assurée par la SAS ODALYS RESIBJNCES.

Par lettres des 23 et 30 mars 2020, le groupe ODALYS a informé l’ensemble des propriétaires bailleurs qu’il annulait les loyers et charges pendant toute la durée du premier confinement, voire au-delà, c’est-à-dire à compter du 14 mars 2020 « et jusqu’à ce que les conditions normales de marché se soient pleinement rétablies », invoquant la force majeure ou « l’impossibilité totale » […]utiliser les biens conformément à leur destination.

Par lettre du 12 juin 2020 adressée à l’ensemble des propriétaires, le groupe ODALYS a maintenu sa position juridique relative à l’interruption du paiement des loyers en période de fermeture des établissements.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 juillet 2020, le conseil des propriétaires bailleurs de la résidence TERRA GAIA ci-avant nommés, a indiqué le caractère « garanti » du loyer, souligné la nature purement unilatérale de sa décision de fermer les résidences exploitées par ses soins, rejeté l’argument de la force majeure et l’inapplicabilité […]autres notions juridiques invoquées, rappelé la situation économique solide du groupe ODALYS et que le risque […]exploitation de la résidence pèse sur l’exploitant seul et non sur les bailleurs. Les propriétaires bailleurs ont également mis en demeure la société ODALYS RESIBJNCES de s’acquitter du règlement des loyers et des charges échus pour la période du 1er et du 2ème trimestre 2020, […]avoir à communiquer les comptes […]exploitation exhaustifs de la résidence pour l’année écoulée, et précisant de manière ventilée les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, […]avoir à justifier de la nature et du montant des aides étatiques dont elle a bénéficié et des polices assurantielles souscrites en matière de risques liés aux pertes […]exploitation.

Suite à de nouveaux échanges, le Groupe ODALYS a pris l’engagement de régler les loyers et charges dus aux bailleurs pour la période ante COVID, de régler instamment les taxes sur les ordures ménagères demeurées en souffrance et de communiquer les comptes […]exploitation de la résidence. La société ODALYAS a toutefois maintenu son refus de régler les loyers correspondant au confinement.

Exposant qu’aucun paiement relatif aux loyers dus n’est intervenu, les propriétaires bailleurs ci-avant dénommés ont fait assigner, par acte du 5 janvier 2021, la SAS ODALYS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier.

A l’audience du 25 mars 2021, ils ont présenté oralement des moyens au soutien de leurs prétentions, énoncés également dans des conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. M. DX DY, M. BL LAGABJC et M^me EA EB épouse LAGABJC, M. AF EC, M. ED EE et M^me EX EE-PAGNON, M. CN EH, M. EI EJ et M^me EK EL épouse EJ, M. DA MAUBJT et M^me EN EO, propriétaires indivis, et M. EP VIALCJT sont intervenus volontairement dans l’instance aux fins de soumettre des demandes similaires.

Ils demandent de voir :

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

- juger recevables l’action et l’intégralité des prétentions des demandeurs,

- débouter la société ODALYS RESIBJNCES de l’intégralité de ses moyens et prétentions en conséquence :

- condamner la société ODALYS RESIBJNCES à payer en deniers ou quittances valables, la somme provisionnelle, de :

2 242,94 Euros à titre […]arriéré de loyers et 344,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur Y ;

* 2.640,45 Euros à titre […]arriéré de loyers et 160,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur AA ;

* 3.235,70 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur AC ;

* 2.480,17 Euros à titre […]arriéré de loyers et 719,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M. au profit de Monsieur AE ;

* 3.049,24 Euros à titre […]arriéré de loyers et 264,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M. au profit de Monsieur AG ;

* 2.632,62 Euros à titre […]arriéré de loyers et 192,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M. au profit de Monsieur AI ;

* 2.088,85 Euros à titre […]arriéré de loyers et 56,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M au profit de Madame AK ;

* 2.825,36 Euros à titre […]arriéré de loyers et 355,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur et Madame AM ;

* 2.064,22 Euros à titre […]arriéré de loyers et 249,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur AQ ;

* 2.342,65 Euros à titre […]arriéré de loyers et 265,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur AR AS ;

* 3.482,87 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur AU ;

* 2.816,86 Euros à titre […]arriéré de loyers et 390,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur AW ;

* 2.272,07 Euros à titre […]arriéré de loyers et 241,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur AY ;

* 2.039,54 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Madame BA ;

* 3.764,07 Euros à titre […]arriéré de loyers et 214,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Madame BE veuve BF, ès qualité […]ayant-droit et de donataire universel de Monsieur AD BG BH BF ;

* 2.131,69 Euros à titre […]arriéré de loyers et 175,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Madame BJ BK ;

* 3.053,56 Euros à titre […]arriéré de loyers et 321,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur BJLOR ;

* 3.040,53 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur BO ;

* 2.693,32 Euros à titre […]arriéré de loyers et 457,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur BQ et Madame BS ;

* 5512,70 Euros à titre […]arriéré de loyers et 678,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur BT BU ;

* 2.414,53 Euros à titre […]arriéré de loyers et 172,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur et Madame BW ;

* 2.039,54 Euros à titre […]arriéré de loyers et 241,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Madame CA et Monsieur CC ;

* 2.754,90 Euros à titre […]arriéré de loyers et 458,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Madame CE ;

* 3.582,25 Euros à titre […]arriéré de loyers et 382,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur CF ;

* 1.910,25 Euros à titre […]arriéré de loyers et 312,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Madame CH ;

* 2.562,97 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Madame CJ GUELCJC et Monsieur CM ;

* 2.851,57 Euros à titre […]arriéré de loyers et 750,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur et Madame CO ;

* 3.086,71 Euros à titre […]arriéré de loyers et 78,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur CRCS ;

* 3.458,77 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur EV ;

* 2.813,74 Euros à titre […]arriéré de loyers et 508,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur CX ;

* 2.899,83 Euros à titre […]arriéré de loyers et 112,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur CZ ;

* 1.674,75 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur DB et Madame DD ;

* 2.263,20 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur DF ;

* 2.178,58 Euros à titre […]arriéré de loyers et 258,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur et Madame DI DJ ;

* 2.039,54 Euros à titre […]arriéré de loyers et 241,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur DL DM ;

* 2.014,30 Euros à titre […]arriéré de loyers et 160,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur et Madame DN ;

* 2.817,27 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur CB DO et Madame DP HOBJN ;

* 2.181,77 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur DR DS ;

* 2.025,03 Euros à titre […]arriéré de loyers et 296,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M. au profit de Monsieur VANBJVELBJ ;

* 2.839,10 Euros à titre […]arriéré de loyers et 250,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur DV DW ;

* 3.006,88 Euros à titre […]arriéré de loyers et 105,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur DX DY ;

* 3.053,56 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur BL LAGABJC et Madame EA LAGABJC ;

* 3.569,67 Euros à titre […]arriéré de loyers et 944,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur AF EC ;

* 2.067,32 Euros à titre […]arriéré de loyers et 243,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur ED EE et Madame EF EE-PAGNON ;

* 2.747,95 Euros à titre […]arriéré de loyers et 76,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur CN EH ;

* 1.473,05 Euros à titre […]arriéré de loyers au profit de Monsieur EI EJ et Madame EK EJ ;

* 2.050,21 Euros à titre […]arriéré de loyers et 296,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur DA MAUBJT et Madame EN EO ;

* 2.748,94 Euros à titre […]arriéré de loyers et 458,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur EP VIALCJT

- condamner la société ODALYS RESIBJNCES à payer à chacun des demandeurs susvisés la somme provisionnelle de 500,00 Euros à valoir sur la réparation de leur(s) préjudice(s)

- ordonner la production par la société ODALYS RESIBJNCES, sous astreinte de 50,00 Euros par jour de retard, des documents suivants :

* les comptes […]exploitation exhaustifs de la résidence TERRA GAÏA pour l’année écoulée, et précisant de manière ventilée les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence ;

* la nature et le montant des aides étatiques dont la société ODALYS RESIBJNCES a bénéficié à raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 ;

* les conditions générales et particulières des polices […]assurance que la société ODALYS RESIBJNCES a souscrites en matière de risques liés aux pertes […]exploitation

- condamner la société ODALYS RESIBJNCES à payer à chacun des requérants la somme de 500,00 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

- se réserver la liquidation de l’astreinte provisoire

- condamner la société ODALYS RESIBJNCES aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BN DI FRENNA, cabinet SANGUINEBJ DI FRENNA & Associés, Avocat au Barreau de MONTPELLIER, sur son affirmation de droit.

En défense, la SAS ODALYS a présenté oralement des moyens au soutien de ses prétentions, énoncés également dans des conclusions déposées auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des motifs. Elle demande de voir :

Vu l’article 750-1 du code de procédure civile :

- déclarer Monsieur Y, Monsieur AA, Monsieur AC, Monsieur AE, Monsieur AG, Monsieur AI, Madame AK, Monsieur et Madame AM, Monsieur AQ, Monsieur AS, Monsieur AU, Monsieur AW, Monsieur AY, Madame BA, Madame BF, Madame BJ BK, Monsieur BJLOR, Monsieur BO, Monsieur BQ,

Monsieur BU, Monsieur et Madame BW, Madame CA et Monsieur CC, Madame CE, Monsieur CF, Madame CH, Madame CJ GUELCJC et Monsieur CM, Monsieur et Madame CO, Monsieur CRCS, Monsieur EV, Monsieur CX, Monsieur CZ, Monsieur et Madame DD, Monsieur et Madame DF, Monsieur et Madame DJ, Monsieur DM, Monsieur et Madame DN, Monsieur DO et Madame HOBJN, Monsieur DS, Monsieur VANBJVELBJ, ainsi que Monsieur EW, irrecevables en leurs demandes pécuniaires,

- déclarer Monsieur DY, Monsieur et Madame LAGABJC, Monsieur EC, Monsieur et Madame EE, Monsieur EH, Monsieur et Madame EJ, Monsieur MAUBJT et Madame EO, ainsi que Monsieur VIALCJT, intervenants volontaires, irrecevables en leurs demandes pécuniaires,

A titre subsidiaire, vu l’article 835 du code de procédure civile :

- constater que la preuve […]un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée et que des contestations sérieuses s’opposent aux demandes des demandeurs et des intervenants volontaires tendant à la condamnation de la société ODALYS RESIBJNCES à leur payer des provisions au titre des loyers, de la taxe […]enlèvement des ordures ménagères et en réparation de leur préjudice, et dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

Sur les demandes tendant à la condamnation sous astreinte de la société ODALYS RESIBJNCES de communiquer aux demandeurs et intervenants volontaires les comptes […]exploitation de la résidence TERRA GIAIA pour l’année écoulée précisant de manière ventilée les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recette de la résidence, la nature et le montant des aides étatiques dont la société ODALYS RESIBJNCES a bénéficié en raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 et les conditions générales et particulières des polices […]assurance que la société ODALYS RESIBJNCES a souscrites en matière de risques liés aux pertes […]exploitation et vu l’article 835 du code de procédure civile :

- constater que la preuve […]un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée et que des contestations sérieuses s’opposent à ces demandes, et dire n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

Sur les demandes accessoires :

- condamner in solidum Monsieur Y, Monsieur AA, Monsieur AC,

Monsieur AE, Monsieur AG, Monsieur AI, Madame AK,

Monsieur et Madame AM, Monsieur AQ, Monsieur AS,

Monsieur AU, Monsieur AW, Monsieur AY, Madame BA, Madame BF, Madame BJ BK, Monsieur BJLOR, Monsieur BO, Monsieur BQ, Monsieur BU, Monsieur et Madame BW, Madame CA et Monsieur CC, Madame CE, Monsieur CF, Madame CH, Madame CJ GUELCJC et Monsieur CM,

Monsieur et Madame CO, Monsieur CRCS, Monsieur EV, Monsieur CX, Monsieur CZ, Monsieur et Madame DD, Monsieur et Madame DF, Monsieur et Madame DJ, Monsieur DM, Monsieur et Madame DN, Monsieur DO et Madame HOBJN,

Monsieur DS, Monsieur VANBJVELBJ, Monsieur EW, Monsieur DY,

Monsieur et Madame LAGABJC, Monsieur EC, Monsieur et Madame EE,

Monsieur EH, Monsieur et Madame EJ, Monsieur MAUBJT et Madame EO, ainsi que Monsieur VIALCJT aux dépens de l’instance,

- condamner les mêmes, in solidum, à payer à la société la société ODALYS RESIBJNCES la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2021.

MOTIFS BJ LA BJCISION

- Sur l’irrecevabilité invoquée en défense au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile : L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que :

« A peine […]irrecevabilité que le juge peut prononcer […]office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, […]une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, […]une tentative de médiation ou […]une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement […]une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire. Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation […]un accord ;

2° Lorsque l’exercice […]un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application […]une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ».

En l’espèce, chaque demandeur sollicite paiement […]une somme inférieure à 5 000 euros en vertu des dispositions contractuelles liant chacun […]entre eux à la SAS ODALYS. C’est donc un intérêt distinct et personnel que chaque demandeur fait valoir en application […]un contrat singulier.

Or, il résulte de la combinaison des articles 35 et 36 que, lorsque dans une même instance, des prétentions sont émises par plusieurs demandeurs dépourvus de titre commun, le taux est déterminé à l’égard de chacun par la valeur de ses prétentions, de sorte qu’en l’espèce, la tentative obligatoire de conciliation aurait vocation à s’appliquer eu égard au taux prévu par l’article 750-1 précité.

Cependant, les demandeurs font valoir un motif légitime au sens du 3° du même article en ce que plusieurs demandeurs sont domiciliés à l’étranger à savoir M. BJLOR, M. EY EZ, M. DY et M. et M^me LAGABJC et que l’acte introductif de la présente instance a été précédé de plusieurs échanges ayant valeur de tentative de conciliation.

En conséquence, l’irrecevabilité soulevée par la défenderesse tirée […]un défaut de tentative de conciliation, médiation ou procédure participative préalable à l’assignation, doit être rejetée.

- Sur la demande en paiement provisionnel des loyers et charges et de la taxe sur les ordures ménagères :

Il convient de relever que la présente demande de paiement provisionnel doit être examinée à l’aune de l’article 835 alinéa 2.

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit […]une obligation de faire, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, les provisions réclamées portent sur la partie des échéances des premier, deuxième et quatrième trimestres de 2020 correspondant, prorata temporis, aux périodes du 14 mars 2020 au 1er juin 2020 et du 30 octobre 2020 au 15 décembre 2020.

En réponse, la SAS ODALYS RESIBJNCES soutient qu’il n’appartient au juge des référés de trancher des questions qui impliquent un examen portant sur le fond du droit.

Il est en effet de principe que le montant de la provision allouée en référé n’a […]autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le Juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient […]allouer au requérant.

Il convient donc […]examiner les moyens avancés par la partie défenderesse aux fins de savoir si elle invoque une contestation susceptible […]être qualifiée de sérieuse.

Celle-ci évoque en premier lieu l’inexécution par les bailleurs de leur obligation de délivrance et de jouissance paisible et l’exception […]inexécution du preneur, au visa de l’article 1719 du code civil, soulignant n’avoir pu recevoir de la clientèle.

Mais, l’exception […]inexécution ne peut être invoquée par le preneur pour la période de confinement car il n’a jamais été privé de la jouissance de ses locaux par le bailleur.

En page 12 de ses conclusions, la SAS ODALYS évoque la force majeure. Mais, le débiteur […]une obligation contractuelle de somme […]argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure. Le débiteur qui pourrait offrir une solution satisfactoire pour le créancier ne peut se prévaloir de la force majeure, ce qui est le cas en l’espèce.

La SAS ODALYS fait également valoir la perte partielle des lots loués et son droit à obtenir la réduction du loyer due à concurrence de la perte de la chose louée, au visa de l’article 1722 du code civil.

Mais, même si l’accès du lieu loué a été temporairement interdit au public, les mesures sanitaires n’ont pas fait cesser sa mise à disposition par le bailleur ni la possibilité pour le locataire […]en jouir puisqu’il pouvait toujours y accéder physiquement et en cela, l’assimilation du cas […]espèce à la perte de la chose louée visée par l’article 1722 du Code civil est manifestement inopérante.

Enfin, la SAS ODALYS fait valoir la bonne foi dans l’exécution du contrat et l’article 1104 du code civil.

Des circonstances exceptionnelles peuvent rendre en effet nécessaire une adaptation des modalités […]exécution des obligations. L’exception […]inexécution est alors appréciée en considération du principe […]exécution de bonne foi.

Mais, la mauvaise foi des propriétaires n’est pas établie au cas […]espèce. Ces derniers n’ont fait que répliquer, par courrier du 26 août 2020, à la décision unilatérable du groupe ODALYS de ne pas payer les loyers, le preneur ayant quant à lui adressé des lettres générales datées dès les 23 et 30 mars 2020 puis le 12 juin 2020, imposant sa décision.

Il résulte de la lecture de ces pièces que les bailleurs ont au contraire exécuté le contrat de manière parfaitement et manifestement loyale, en invoquant par ailleurs la clause de garantie du prix de loyer, de sorte que le moyen tiré de la bonne foi dans l’exécution du contrat doit être écarté.

En conséquence, le preneur n’opposant aucune contestation sérieuse, il sera fait droit aux demandes en paiement provisionnelles en précisant, que les condamnations sont dues, à la demande des parties, en deniers ou quittances pour tenir compte des paiements intervenus depuis l’assignation ou en cours de règlement s’agissant de la taxe sur les ordures ménagères.

- Sur la demande de communication de pièces

Les demandeurs sollicitent communication de différents documents. Ainsi, ils souhaitent connaître la nature et le montant des « aides étatiques » dont la société ODALYS RESIBJNCES a bénéficié à raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19. Ils demandent également la production des conditions générales et particulières des polices […]assurance que la société ODALYS a souscrites en matière de risques liés aux pertes […]exploitation.

La société défenderesse réplique n’avoir bénéficié […]aucune « aide étatique », mais avoir du souscrire un prêt garanti par l’État qu’elle doit rembourser, ce prêt ne pouvant être assimilé à une aide étatique. Par ailleurs, elle a produit, annexé à un courrier adressé au conseil des demandeurs le 30 novembre 2020, une attestation […]assurance relative à la police […]assurance responsabilité civile qu’elle a souscrite en application des stipulations contractuelles.

Force est de constater que les demandeurs ne donnent aucune base légale ou contractuelle à cette demande de communication de pièces et n’apportent pas la preuve […]un trouble manifestement illicite et l’existence de l’obligation de communiquer les documents considérés est sérieusement contestable.

S’agissant de la demande de communication des comptes […]exploitation pour l’année écoulée précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, les demandeurs visent l’article L 321-2 du code du tourisme.

Mais, la société ODALYS élève une contestation sérieuse en ce que les documents sollicités n’ont pas encore été communiqués aux bailleurs car ils sont en cours […]élaboration.

En conséquence, les demandes de communication de pièces seront rejetées.

- Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros par demandeur

Au soutien de cette demande, les bailleurs font valoir la faute commise par le preneur constituée par son attitude, proche du mépris, et les manquements assumés et systématiques du gestionnaire ODALYS RESIBJNCES. Ils exposent un préjudice lié au retard de paiement des loyers dus, rappelant que leur surface financière n’est pas comparable à celle du gestionnaire ODALYS RESIBJNCES.

Mais, les débats et les pièces produites ne permettent pas […]établir avec l’évidence requise devant le juge des référés, la preuve […]une faute commise par la défenderesse de nature à entraîner une quelconque indemnisation des demandeurs sur ce fondement, étant au surplus rappelé que le simple fait […]ester en justice ou […]assurer une défense n’est pas constitutif […]un abus de droit en l’absence […]intention de nuire ou de légèreté blâmable.

En conséquence, il convient de débouter les demandeurs de leur demande de dommages et intérêts provisionnels.

- Sur les autres demandes

La SAS ODALYS qui succombe sera condamnée à supporter les dépens dont

Associés, Avocat au Barreau de MONTPELLIER, sur son affirmation de droit.

Pour des raisons identiques et tirées de l’équité, la SAS ODALYS sera également condamnée à verser à chaque demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et en dernier ressort ;

Recevons l’intervention volontaire de M. DX DY, M. BL LAGABJC et M^me EA EB épouse LAGABJC, M. AF EC, M. ED EE et M^me EX EE-PAGNON, M. CN EH, M. EI EJ et M^me EK EL épouse EJ, M. DA MAUBJT et M^me EN EO, propriétaires indivis, et M. EP VIALCJT ;

Déclarons recevables M. X Y, M. Z AA, M. AB AC, M. AD AE, M. AF AG, M. AH AI, M^me AJ AK, M. AL AM et son épouse M^me ER AO, M. AP AQ, M. AR AS, M. AT AU, M. AV AW, M. AX AY, M^me AZ BA, M^me BB BE veuve BF ès qualité […]ayant droit et de donataire à titre universel de M. AD BF, M^me BI BJ BK, M. BL BJLOR, M. BN BO, M. BP BQ, M. BT BU, M. ES BW et son épouse M^me BX BY, M^me BZ CA et M. CB CC, propriétaires indivis, M^me ET CE, M. BH CF, M^me CG CH, M^me CI CJ GUELCJC et M. EU CM, M. CN CO et M^me CP CO, M. CQ CRCS, M. CT EV, M. CW CX, M. CY CZ, M. DA DB et M^me DC DD, M. DE DF et M^me DG DH épouse DF, M. DI DJ et M^me DK DJ, M. DL DM, M. et M^me BT DN, M. CB DO et M^me DP HOBJN, propriétaires indivis, M. DR DS, M. DT VANBJVELBJ,

M. DV EW, M. DX DY, M. BL LAGABJC et M^me EA EB épouse LAGABJC, M. AF EC, M. ED EE et M^me EX EE-PAGNON, M. CN EH, M. EI EJ et M^me EK EL épouse EJ, M. DA MAUBJT et M^me EN EO, propriétaires indivis, et M. EP VIALCJT en leurs demandes ;

Condamnons la SAS ODALYS RESIBJNCES à payer, en deniers ou quittances valables, la somme provisionnelle de :

* 2 242,94 Euros à titre […]arriéré de loyers et 344,00 Euros à titre […]arriéré de T.E.O.M., au profit de Monsieur Y ;