TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

N° RG 19/58716 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQPJK mb-N° : 5

Assignation du : 20 août 2019

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2 copies exécutoires délivrées le:

Jugement rendu en la forme des référés le 29 septembre 2021

par le Tribunal judiciaire de Paris, composé de :

Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, Marie-Hélène PENOT, Juge, Caroline FAYAT, Juge, as[…]tées de Marjorie BERNABÉ, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE PARIS […] représentée par M^e Stéphane DESFORGES, avocat au barreau de PARIS – #K0131

DEFENDERESSE

S.A.S. X

représentée par M^e Sébastien DUFAY, avocat au barreau de PARIS – #B0265

DÉBATS

A l’audience du 02 juin 2021 présidée par Maïté GRISON-PASCAIL, 1er Vice-président, tenue publiquement,

LE TRIBUNAL,

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Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’huissier délivré le 20 août 2019, la Ville de Paris prise en la personne de Mme la Maire de Paris a fait assigner la SAS X en la forme des référés devant le président du tribunal de grande instance de Paris, devenu tribunal judiciaire de Paris, aux fins notamment de condamnation de la défenderesse à lui payer une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement constituant le lot n°14 au X.

Par ordonnance du 8 novembre 2019, le président du tribunal a sur[…] à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l’attente de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

La Cour de justice de l’Union européenne a statué par arrêt du 22 septembre 2020 considérant la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 2 juin 2021.

La Ville de Paris représentée par son conseil a déposé des conclusions développées oralement à l’audience, sollicitant de :

- écarter les écritures tardives de la défenderesse ;

- dire et juger que la société X a commis une infraction aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé bâtiment B au rez-de-chaussée de l’immeuble X ;

- condamner la société X à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à la Ville de Paris conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

- ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, d’une superficie de 22 m2 et correspondant au lot n° 14, sous astreinte de 388 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant le délai qu’il plaira à Mme ou M. le Président de fixer ;

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— se réserver la liquidation de l’astreinte ;

- condamner la société X au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions la Ville de Paris expose que la SAS X a donné en location meublée de courte durée à une clientèle de passage l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble […] du mois de janvier 2018 au mois de mars 2021. Elle prétend que cet appartement n’est pas la résidence principale de la défenderesse, qu’il est à usage exclusif d’habitation et que la location meublée de courte durée à une clientèle de passage, sans autorisation préalable, est un changement d’usage qui doit être sanctionné.

La société X, se réfèrant oralement à ses écritures, sollicite à titre principal le rejet des prétentions adverses et la condamnation de la Ville de Paris à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société X soutient en substance que l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble […] constitue sa résidence principale et que par conséquent aucun manquement aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation ne peut lui être reproché.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 15 septembre 2021, délibéré prorogé au 29 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à écarter les écritures tardives de la défenderesse

L’article 446-2 du code de procédure civile dispose : "Lorsque les débats sont renvoyés à une audience ultérieure, le juge peut organiser les échanges entre les parties comparantes. Après avoir recueilli leur avis, le juge peut ainsi fixer les délais et, si elles en sont d’accord, les conditions de communication de leurs prétentions, moyens et pièces.

[…] Le juge peut écarter des débats les prétentions, moyens et pièces communiqués sans motif légitime après la date fixée pour les échanges et dont la tardiveté porte atteinte aux droits de la défense."

L’article 16 du code de procédure civile énonce : "Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci

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ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations."

Au cas présent, si la défenderesse a communiqué ses écritures tardivement, eu égard au calendrier de procédure fixé préalablement, la Ville de Paris ne démontre pas en quoi cette communication tardive porte atteinte à ses droits de la défense.

En conséquence, la demande de la Ville de Paris tendant à écarter des débats les écritures de la société X doit être rejetée.

Sur les demandes fondées sur les articles L.[…].651-2 du code de la construction et de l’habitation

Sur le changement d’usage

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation que ces dispositions sont applicables aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1 du même code, soumis à autorisation préalable.

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Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation des dispositions précitées.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

- l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

- un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale pour une durée n’excédant pas 4 mois par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de Paris a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, dont il n’est pas allégué qu’elle ait été mise en oeuvre dans le cadre de la présente procédure.

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S’agissant de l’existence du local à usage d’habitation, il appartient à la Ville de Paris de rapporter la preuve qui lui incombe, en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant précisé que le texte précise que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

A cet égard, il y a lieu de relever :

- que le fait que le relevé de propriété mentionne la lettre « H » pour habitation dans la case « Af » pour affectation n’a pas pour effet d’établir la nature de l’usage du bien au 1er janvier 1970 ;

- que la fiche modèle R produite par la Ville de Paris datée du 15 octobre 1970 se borne à indiquer que l’immeuble […] comporte 12 biens ayant fait l’objet d’une déclaration H2, sans apporter davantage de précision ;

Il convient de relever que la fiche modèle R se rapporte à l’ensemble des lots composant l’immeuble […]. S’il est possible de déduire de cette fiche que l’appartement en cause a fait l’objet d’une fiche H2, cette dernière n’est pas produite par la Ville de Paris.

En outre, la fiche modèle R n’ayant pour objet que de décrire la situation de l’immeuble à la date de la souscription, en l’espèce au 15 octobre 1970, aucun élément ne permet d’en déduire l’usage des lieux au 1er janvier 1970.

Il en résulte que la Ville de Paris échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970 ce local était utilisé à usage d’habitation.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, la Ville de Paris sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la société X au paiement d’une amende civile de 50.000 euros.

Dans la mesure où le manquement aux dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé, il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation des locaux.

Sur la qualification de résidence principale ou secondaire

La SAS X soutient que l’appartement situé au rez-de-chaussée de l’immeuble […] […] constitue sa résidence principale et que, dès lors, les dispositions de l’article L.[…].651-2 du code de la construction et de l’habitation seraient inapplicables au litige.

A cet égard, il convient de relever que la qualification de résidence principale ou secondaire est inopérante en l’espèce dès lors que l’usage d’habitation n’est pas établi et étant observé que la Ville de Paris n’a pas formulé de demande à titre subsidiaire sur le régime applicable aux locations de courte durée lorsque celles-ci concernent la résidence principale du propriétaire.

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Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant en ses prétentions principales, la Ville de Paris supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la Ville de Paris devra verser à la société X une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu en la forme des référés, contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déboute la Ville de Paris de sa demande tendant à écarter les écritures tardives de la SAS X ;

Déboute la Ville de Paris de sa demande aux fins de condamnation de la SAS X au paiement d’une amende civile de 50.000 euros ;

Déboute la Ville de Paris de sa demande tendant à ordonner le retour à l’habitation des locaux;

Déboute la Ville de Paris du surplus de ses demandes ;

Condamne la Ville de Paris à payer à la SAS X la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la Ville de Paris aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 29 septembre 2021

Le Greffier, Le Président,

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Marjorie BERNABÉ

Maïté GRISON-PASCAIL

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