N°Minute:25/00093

N° RG 24/01827 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PE2J

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2025

DEMANDEUR:

S.A. -ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son – Centre de gestion de [Localité 3], [Adresse 1]

représentée par M^e Christel DAUDE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [V] [G] épouse [H], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Emmanuelle SERRE, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 02 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 13 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 13 Janvier 2025 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à : Mme [V] [G] épouse [H]

Le 13 Janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 31 juillet 2015, la SA ERILIA a consenti à Madame [V] [H] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 444,73 €, outre 63,86 € à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer du 11 août 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2023, dénoncé le 09 août 2023 au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SA ERILIA a assigné Madame [V] [H] épouse [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

prononcer la résiliation du contrat de location du garage du 12 octobre 2016,

ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2896,48 € au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31 mai 2024 pour le logement,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer.

Une enquête sociale a été réalisée et révèle que Madame [H] est retraiteé et explique que les impayés sont liés à l’accueil sur plusieurs mois de sa famille et aux frais liés à l’obligation alimentaire de sa mère qui vivait en en EHPAD. Une mesure de ASLL serait mise en place avec le l’UDAF.

À l’audience du 2 décembre 2024, la SA ERILIA, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Elle s’est opposée au délai sollicité expliquant n’avoir pas été informée de l’existence d’un plan et que de surcroît celui-ci ne serait pas respecté.

A cette audience, Madame [V] [H] épouse [G] a comparu et était assistée de l’UDAF. Elle expose avoir recueilli son frère pendant une période de temps et qu’actuellement elle a recueilli sa mère qui se trouvait en EHPAD et qu’ainsi, elle a dû assumer des frais de nourriture pour son frère mais également actuellement pour sa mère. Elle précise également que la société ERILIA lui a fait un courrier électronique indiquant que le paiement du loyer est repris depuis juin 2024 et qu’elle règle 50 € en plus pour la dette.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux termes de l’assignation pour l’expose des moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences :

Sur la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 11 août 2023, la SA ERILIA a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de 2573,56 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et Madame [V] [H] épouse [G] n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 12 octobre 2023, date de résiliation dudit bail.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] fait valoir la précarité de sa situation financière et ce alors qu’elle a recueilli sa mère qui était placée en EHPAD. Elle expose que ses revenus sont de l’ordre de 2000 € et que ses charges cumulées représentent environ 1950 €. Elle sollicite en conséquence des délais pour régler sa dette et la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du décompte versé aux débats qu’effectivement Madame [G] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de juin 2024 et verse la somme de 50 € en plus pour régler sa dette.

Dès lors, il convient d’octroyer des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

À compter de la résiliation des baux, Madame [G], devenus occupante sans droit ni titre, sera alors également tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA ERILIA produit un décompte arrêté au mois du 29 novembre 2024 inclus, qui indique que la dette de Madame [V] [H] épouse [G] s’élève à 2101,96 € en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation de la défenderesse, la demande en paiement apparaît justifiée

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [H] épouse [G] , partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 juillet 2015 entre la SA ERILIA et Madame [V] [H] épouse [G] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [G] à payer à la SA ERILIA la somme de 2101,96 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement, dus selon décompte daté du 29 novembre 2024, loyers octobre 2024 inclus ;

AUTORISE Madame [V] [H] épouse [G] à se libérer de la dette, outre les loyers et les charges courants, en 35 versements mensuels de 58 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISE que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et au titre du logement ou du garage, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet, de sorte que, les baux étant résiliés, Madame [V] [H] épouse [G] :

— sera tenu de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Madame [V] [H] épouse [G] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

— devra payer des indemnités mensuelles d’occupation égales aux montants des loyers, augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit des baux le 12 octobre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SA ERILIA de sa demande en paiement sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [H] épouse [G] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,