N°Minute:25/01327

DOSSIER : N° RG 25/01044 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P4Q3

Copie exécutoire à

la SELARL BPG AVOCATS

expédition à

M. [F] [I]

le 12 Novembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Novembre 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier, lors des débats

et de Mélanie GARCIA, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [N] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [F] [I], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 07 Octobre 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Novembre 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 23 avril 2019, Madame [N] [D], représentée par l’agence FDI services immobiliers, a donné à bail à Monsieur [F] [I] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 400 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Par acte sous seing privé en date du 23 avril 2019, Monsieur [K] [P] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [F] [I] dans le cadre du bail précité.

Par courrier recommandé avec avis de réception, l’agence FDI services immobiliers a mis en demeure Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] de payer la somme de 1366,34 euros au titre des impayés de loyers.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [D] a fait signifier à Monsieur [F] [I], par acte de commissaire de justice en date du 6 novembre 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 221,34 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 28 octobre 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, Madame [N] [D] a dénoncé ledit commandement à Monsieur [K] [P] en sa qualité de caution solidaire.

***

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 16 juin 2025 concernant Monsieur [F] [I] et le 18 juin 2025 concernant Monsieur [K] [P], notifiés au représentant de l’État dans le département, Madame [N] [D] les a fait assigner pour l’audience du 7 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [F] [I] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] à payer la somme de 221,33 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [F] [I], daté du 7 août 2025. La conclusion est que Monsieur a repris le paiement du loyer depuis plusieurs mois. Un FSL maintien a été accordé. La dette est soldée.

***

À l’audience du 7 octobre 2025, Madame [N] [D] était représentée par son conseil qui a déposé son dossier. Monsieur [F] [I] a comparu et Monsieur [K] [P], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

Madame [N] [D] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 779,24 euros. Elle a indiqué qu’un FSL a été perçu en juin.

Monsieur [F] [I] a indiqué que son contrat saisonnier se terminait fin octobre. Il a expliqué qu’il travaillait à [Localité 5] mais qu’il était difficile de trouver du travail, en hors saison. Il a par ailleurs sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 18 ou 36 mois pour apurer l’arriéré, précisant que s’il pouvait payer plus, il le ferait mais soulignant que des délais de 36 mois seraient plus prudents.

La décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la dette était supérieure à trois fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [N] [D] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [N] [D] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 6 novembre 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] , en sa qualité de caution, se trouvent solidairement redevables de la somme de 779,24 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 7 octobre 2025, mensualité du mois d’octobre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 779,24 euros à Madame [N] [D].

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation financière de Monsieur [F] [I], exposée à l’audience, notamment le fait qu’il dispose actuellement d’un emploi rémunéré 1 700 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement des loyers courants, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] devront alors également solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P], parties perdantes, seront donc condamnés solidairement aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [F] [I] à payer à Madame [N] [D] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2019 entre Madame [N] [D] et Monsieur [F] [I] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 décembre 2024,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] à payer à Madame [N] [D] la somme provisionnelle de 779,24 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 7 octobre 2025, mensualité du mois d’octobre comprise,

AUTORISONS Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants, en 35 versements mensuels de 22 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement à intervenir le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance au plus tard, et les autres tous les 15 de chaque mois,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que, le bail étant résilié, Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] :

— seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

— qu’à défaut pour Monsieur [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

— devront solidairement payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS Madame [N] [D] de ses autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [F] [I] et Monsieur [K] [P],

CONDAMNONS Monsieur [F] [I] à payer à Madame [N] [D] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS