COUR D’APPEL DE [Localité 7]

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N° RG 24/04454 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PFA6

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Juin 2025

EXPERT : Mme [Z]

Minute N° 25/00019

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PIOCH RENARD

RCS [Localité 7] 410 607 899,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de son gérant, Monsieur [D] [C], domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Société SODIFRO

RCS [Localité 7] 383 386 950,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Julie PERRIN, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et par Maître Perrine CORU, avocat plaidant au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal

assisté de Philippe LE CORRE, greffier lors des débats et de Marjorie NEBOUT greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 06 Mai 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Juin 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 1985, la Société AGDE DISTRIBUTION, aux droits de laquelle est venue la société PIOCH RENARD, a donné à bail à la société SODIFRO, un ensemble immobilier sis lieudit « [Adresse 8] » à [Localité 5] comprenant un terrain sur lequel est construit un immeuble à usage de supermarché aménagé conformément à la destination susvisée, comprenant notamment des chambres froides et l’installation de chauffage, à l’exception du matériel mobile.

Le bail était consenti à destination d’un usage de supermarché alimentaire et tout commerce s’y rapportant moyennant un loyer annuel de base, indexé chaque année en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, d’un montant de 60 979, 60 € (400 000 francs) payable par trimestre.

Le bail était conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 1er juin 1985 pour se terminer le 31 mai 1994.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 18 mai 1994, les parties ont convenu de renouveler le bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années, soit jusqu’au 31 mai 2003.

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2004, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf années à compter rétroactivement du 1er juin 2004 jusqu’au 31 mai 2013.

Par acte sous seing privé du 1er juin 2013, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf années, pour un loyer annuel de 464 250 € HT/HC, à compter du 1er juin 2013 pour se terminer au 31 mai 2022.

Par acte sous seing privé du 22 septembre 2015, la société PIOCH RENARD et la société SODIFRO ont convenu un renouvellement anticipé du bail à compter de la date de livraison des travaux liés à l’agrandissement de l’ensemble immobilier donné à bail ainsi que d’une répartition des coûts et une augmentation du loyer du montant du loyer du bail renouvelé de 10 % du montant des dépenses exposées pour les besoins de l’opération d’agrandissement plafonnée à 132 825 € HT.

Par visite contradictoire du 12 juin 2017, les parties ont convenu de cette date comme celle de la prise d’effet du bail renouvelé et du nouveau loyer.

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2017, les parties ont accepté le renouvellement du bail pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter rétroactivement du 12 juin 2017 pour se terminer le 11 juin 2026 pour un loyer de 598 775 € HT/HC/an indexé à compter du 12 juin 2018 chaque année en fonction de la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’INSEE, payable par trimestre ainsi qu’un dépôt de garantie de 149 694 €.

Par acte extrajudiciaire du 15 juillet 2024, la société PIOCH RENARD a signifié à la Société SODIFRO une demande de révision du loyer par effet des dispositions de l’article L145-39 du Code de commerce du fait de l’évolution du loyer indexé pour le voir porter à la somme de 1 082 903,88 €.

Par mémoire du 19 juillet 2024, la société a fait valoir les moyens au soutien de ses demandes.

***

Par acte de commissaire de justice signifié le du 12 septembre 2024, la société PIOCH RENARD a assigné la société SODIFRO devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la société PIOCH RENARD demande au juge des loyers commerciaux de :

Au visa des articles L145-39, L145-33, R145-3 et suivants du Code de commerce,

— de DÉBOUTER la société SODIFRO de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— la FIXATION du bail révisé à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 1 082 903,88 € à effet de la date de la demande, soit le 15 juillet 2024,

— le PAIEMENT des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à partir de l’assignation délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, ainsi que leur capitalisation dans les conditions posées par l’article 1343-2 du même code,

— la CONDAMNATION de la société SODIFRO d’avoir à lui payer la somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

SUBSIDIAIREMENT, et au visa de l’article R 145-30 du Code de commerce,

— INSTAURER une mesure d’expertise judiciaire, l’expert désigné devant recevoir pour missions de fournir tous éléments de nature à permettre d’apprécier la valeur locative des biens loués à effet au 15 juillet 2024,

— RÉSERVER les frais et dépens.

Pour l’essentiel, la société PIOCH RENARD soutient que les lieux loués comportent une bonne visibilité et accessibilité et constituent d’un environnement commercial de « premier choix », situé sur un axe majeur entre le centre-ville et la Peyrade et sur une commune située à proximité de la mer et accueille une clientèle touristique importante ; que la situation des biens loués, au regard de la concurrence directe, dans la zone primaire de chalandise, est excellente.

Elle expose que la sous-location des boutiques en galerie représente la somme de 165 992,04 € HT et qu’en conséquence, la valeur locative de ces locaux doit être retenus à cette valeur et non à celle fixée par les deux expertises privées du défendeur.

Elle s’appuie sur une expertise non judiciaire sur la valeur locative des biens loués qu’elle produit pour justifier du montant sollicité.

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la société SODIFRO demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L 145-39 du Code de Commerce,

A TITRE PRINCIPAL

— DÉBOUTER la Société PIOCH RENARD de sa demande de révision du loyer à la hausse,

— FIXER le loyer du bail révisé au 15 juillet 2024 à la somme de 733 600€ HT/HC/AN,

— CONDAMNER la Société PIOCH RENARD à supporter les frais et dépens de l’instance.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— DESIGNER tel expert qu’il plaira au juge aux fins d’apprécier et chiffrer la valeur locative du bien loué à effet au 15 juillet 2024 dans sa consistance telle qu’elle existait au jour de l’acte de renouvellement de bail commercial du 31/07/2017, en y excluant les travaux non acquis au bailleur, et ce aux frais avancés de ce dernier,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— CONDAMNER la Société PIOCH RENARD à payer à la Société SODIFRO la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la Société PIOCH RENARD aux entiers dépens.

La société SODIFRO estime, en application des dispositions législatives et contractuelles relatives à l’accession différée, que le bailleur ne peut se prévaloir des constructions édifiées ou aménagements réalisés par le preneur pour obtenir le déplafonnement et leur prise en compte dans l’appréciation de leur valeur locative.

Elle soutient donc que l’expertise privée du demandeur est biaisée, notamment en ce qu’elle a procédé à une évaluation sans écarter les travaux d’agrandissements, aménagements et améliorations réalisées par ses soins qui auraient dû être écartées de l’assiette et en omettant de pondérer les surfaces.

Elle propose de retenir comme montant de loyer révisé la moyenne des deux valeurs retenues par les deux experts mandatés par ses soins.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 3 juin 2025.

***

MOTIFS

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-37 de ce même code dispose que « les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État ».

Enfin, l’article L145-38 du même code prévoit que « la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours ».

Ainsi, il convient de rappeler que les améliorations apportées par le preneur, sans porter atteinte au bail et non financées par le bailleur, n’entrent pas dans le calcul de la valeur locative. Plus particulièrement, si l’accession n’intervient qu’en fin de jouissance, le bailleur ne peut jamais se prévaloir des travaux d’amélioration qui ont été effectués par le preneur, en tant que motif de déplafonnement, ou comme éléments de fixation de la valeur locative, puisqu’il n’en devient propriétaire qu’au jour du départ du locataire.

En l’espèce, le dernier renouvellement du bail est en date du 12 juin 2017.

Or, il est constant que depuis cette date le loyer n’a pas été révisé.

Plus de trois ans s’étant écoulés depuis la dernière fixation du loyer, la bailleresse est recevable à solliciter la révision du loyer à compter de la demande qu’elle a adressée en ce sens au preneur par acte extra judiciaire le 15 juillet 2024.

Concernant le montant du loyer révisé, les parties s’entendent sur une augmentation de la valeur locative de plus de 25 % mais s’opposent sur la somme à retenir, chacune se prévalant de leurs propres expertises.

Compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées concernant le loyer révisé, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour en fixer le montant, il convient en conséquence, conformément aux dispositions de l’article R145-30 du code de commerce et des demandes subsidiaires des parties, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés de la bailleresse, demanderesse à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Déclare l’action recevable,

Dit que le loyer doit être révisé à la date du 15 juillet 2024,

Ordonne avant dire droit une expertise ;

Commet pour y procéder Mme [B] [Z] ([Adresse 9] – tél : [XXXXXXXX01] – mob : [XXXXXXXX02] – mél [Courriel 6]), avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués, en présence des parties et de leurs conseils ou ceux-ci dûment convoqués,

2) décrire et photographier les locaux commerciaux, donner les caractéristiques des locaux et de l’activité exercée, et sauf accord écrit des parties, déterminer la surface des locaux, le cas échéant en s’adjoignant un sapiteur,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la valeur locative des locaux, déterminée conformément aux stipulations contractuelles et légales,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— décrire les différents travaux réalisés, leur teneur, leur date,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

8) de répondre aux dires des parties ;

9) en cas de conciliation des parties, constater que la mission est devenue sans objet et en dresser rapport dans les meilleurs délais,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 4 novembre 2025 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la Société PIOCH RENARD devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 5 août 2025, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer révisé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO