COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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N° : N° RG 24/01836 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O2IN

Pôle Civil section 1

Date : 13 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. de la résidence « SUN CITY » dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son Syndic en exercice, la SARL CITYA COGESIM, sise [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège,

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.C.I. JULIANO, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 799854963, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité audit siège,

représentée par M^e Erik ROUXEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 08 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 13 Novembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI JULIANO est propriétaire du lot n°225 au sein de la copropriété située [Adresse 4] MONTEPLLIER.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 4] Montpellier, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA COGESIM a fait assigner la SCI JULIANO devant le tribunal judiciaire de Montpellier en paiement des charges de copropriété impayées.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 22 août 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 1231-1 du code civil, de :

— rejeter les conclusions et pièces notifiées le 11 août 2025 par la SCI JULIANO,

A défaut,

— ordonner le rabat de la clôture prononcée le 18 août 2025 et déclare ses conclusions notifiées post-clôture recevables,

— débouter la SCI JULIANO de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI JULIANO à lui payer la somme principale de 16.318,83 € pour les causes sus-énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 28 février 2024,

— condamner la SCI JULIANO à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la SCI JULIANO à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, il soutient notamment que

— aucun procès-verbal d’assemblée générale n’a été contesté par la SCI JULIANO ce qui rend la créance liquide et exigible,

— la SCI JULIANO conteste des sommes prescrites,

— il existe un acte modificatif faisant état de la nouvelle répartition des tantièmes depuis la division du lot 53 en deux lots 225 et 226,

— la répartition des charges a donc bien été effectuée conformément à ses tantièmes, soit 519/10.000èmes de la propriété au sol et des parties communes générales,

— un jugement du 26 janvier 2017 a condamné la SCI JULIANO aux charges antérieures pour la somme de 6.723,96€ dans lequel les charges relatives à la mise en place des convecteurs ont été retirées,

— les frais de remplacement de la moquette ont été répartis selon les tantièmes des parties communes pour chaque copropriétaire.

— les frais de réhausse de la clôture côté piscine concernent mur de clôture de l’immeuble « côté piscine »,

— toutes ces charges contestées sont prescrites et la présente procédure concerne les charges pour la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet.2025.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 11 août 2025, la SCI JULIANO, demande au tribunal de :

— déclarer recevable l’assignation du syndicat des copropriétaires,

— fixer la créance du syndicat de copropriété à hauteur maximum de 6.506.74 € €,

— lui accorder un report ou un échéancier de paiement de la dette de charges de copropriété invoquée par le syndicat requérant, sur une durée de 24 mois,

— rejeter la demande de dommages et intérêts et paiement d’article 700 du Code de procédure civile et statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, elle soutient notamment que

— elle est propriétaire du lot n°225 issu de la scission du lot n°53 en deux lots distincts (225 et 226),

— à défaut de modification du règlement de copropriété, il est impossible d’affecter les charges spéciales affectées antérieurement au lot n°53 entre les 2 nouveaux lots,

— elle n’est pas redevable des charges spéciales dont elle n’a pas l’utilité, et notamment celles relatives à la piscine, à l’ascenseur, à la VMC, au chauffage,

— la somme de 9.212,09 € est injustifiée,

— avoir effectué deux versements de 300 € en juin et juillet 2025 non pris en compte par le syndicat des copropriétaires,

— son retard de paiement résulte de difficultés financières rencontrées par sa locataire, placée en redressement judiciaire le 15 avril 2019 et des périodes de fermeture administratives liées à l’épidémie de COVID 19.

La clôture de la procédure a été ordonnée par décision du 18 août 2025.

A l’issue de l’audience du 8 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . SUR LA PROCÉDURE

➢ Sur le rabat de clôture

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue”.

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée le 18 août 2025.

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des conclusions déposées par la SCI JULIANO, aux motifs qu’elles n’ont pas été déposées en temps utile, à titre subsidiaire, il sollicite la révocation de cette ordonnance de clôture afin de voir accueillir ses écritures signifiées le 22 août 2025., étant précisé que les dernières écritures du syndicat des copropriétaires ont été signifiées après l’ordonnance de clôture.

La SCI JULIANO ne conclut pas sur ce point.

Il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et dans le souci du respect du principe du contradictoire de révoquer l’ordonnance de clôture du 18 août 2025 et de clôturer la procédure au jour de l’audience pour accueillir les conclusions tardives du syndicat des copropriétaires.

Les écritures au fond signifiées le 22 août 2025 par le syndicat des copropriétaires seront donc déclarées recevables.

II . SUR LE FOND

➢Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d’ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l’usage qu’ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges, d’apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel.

Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

A l’appui de sa demande en paiement de la somme de 16.318,83 € au titre de l’arriéré des charges arrêté au 1er juillet.2025 concernant la période du 1er janvier 2020 au 1er juillet.2025, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— un commandement de payer la somme de 12.399,48 € au titre de charges impayées au 1er février 2024 signifié à la SCI JULIANO le 28 février 2024,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 26 février 2020, 28 janvier 2021, 25 janvier 2022, 21 mars 2023, 19 septembre 2023 et 23 janvier 2024 desquels il ressort que les budgets ont été approuvés pour les exercices concernés,

— les décomptes des charges et appels de fonds de la période litigieuse, soit du 1er janvier 2020 au 1er juillet 2025,

— un relevé de compte en date du 25 mars 2024 mentionnant un solde débiteur de 13.470,09 €,

— un jugement du Tribunal d’instance de Montpellier du 26 janvier 2017 ayant notamment condamné la SCI JULIANO au paiement de la somme de 6.723,96 € au titre des charges échues exigibles arrêtées au 31 octobre 2016 comprenant les appels de charges du quatrième trimestre 2016,

— un relevé de compte en date du 1er juillet 2025 mentionnant un solde débiteur de 16.318,83 €,

Dans ses dernières écritures, la SCI JULIANO qui conteste une partie des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées, soit la somme de 9.212,09 €, invoque une mauvaise affectation des charges spéciales, estimant ne pas devoir participer aux frais suivants:

— mise en place de convecteur électrique dans les appartements selon le décompte des charges sur la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2014, soit la somme totale de 2.996,46€,

— réfection joints de la piscine, selon le décompte des charges sur la période du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2016, soit la somme de 208,42 € et le décompte des charges sur la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, soit la somme de 235,20 €,

— remplacement des moquettes, selon le décompte des charges sur la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, soit la somme totale de 2.852,73 €,

location de groupe de climatisation et de travaux y afférents, selon le décompte des charges sur la période du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, soit la somme totale de 1.524,18€,

— VMC, selon le décompte des charges sur la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, soit la somme totale de 119,25 €,

— travaux des ascenseurs pour la somme globale de 765,51 € sur la période du 10 novembre 2023 au 1er avril 2024,

Elle remet également en cause la validité de la répartition des charges générales, soutenant que son lot n°225 issu de la division du lot n°53 en deux lots n’a fait l’objet d’aucune modification de la répartition des charges votée à l’unanimité des copropriétaires, en violation de l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant la division du lot n°53 en deux lots distincts n°225 et 226:

Contrairement à ce que soutient la SCI JULIANO, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires et plus particulièrement de l’acte notarié en date du 28 février 2014, que l’état descriptif de division ainsi que le règlement de copropriété ont été modifiés dans les suites de la suppression du lot n°53 et de la division de ce lot en deux lots n°225 et 226, l’acte désignant :

— le lot n°53 ainsi : «Un local tous usages situé au sous-sol et au rez de chaussée figurant sous liseré violet sur les plans du sous-sol et du rez de chaussée, et les sept cent quatre vingt treize dix millièmes (793/10.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales».

— les lots n° 225 et 226 dans les termes suivants :«Un local tous usages situé au sous-sol et au rez de chaussée composé de une salle de restaurant, une cuisine, une réserve arrière cuisine, des toilettes et une réserve en sous sol, et les cinq cent dix neuf millièmes (519/10.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales. Un local tous usages situé au rez de chaussée composé d’une salle de réunion et les deux cent soixante quatorze millièmes (274/10.000èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales.

Il résulte de ce même document que le modificatif a été préalablement autorisé par l’assemblée générale du 12 avril 2012.

Il ressort par ailleurs de l’attestation notariale en date du 28 février 2014, que le lot acquis ce jour par la SCI JULIANO reprend dans les mêmes termes la désignation du lot n°225.

Dans ces conditions, l’argument selon lequel la répartition des charges n’aurait pas été modifiée à la suite de la division du lot n°53 ne peut prospérer, étant surabondamment relevé que la SCI JULIANO ne justifie pas avoir engagé une action en révision de la répartition, prévue à l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les charges contestée sur la période du 1er octobre 2013 au 30 septembre 2019

La SCI JULIANO conteste une partie des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées, et notamment des frais auxquels elle soutient ne pas être tenue.

Toutefois, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, ces sommes n’ayant pas été réclamées sur la période litigieuse, elles sont sans objet, étant précisé qu’une partie des frais contestés a fait l’objet du jugement du Tribunal d’instance de Montpellier du 26 janvier 2017, précité.

Les charges contestées sur la période litigieuse

La SCI JULIANO conteste sur cette période, les sommes réclamées au titre «des frais VMC», selon le décompte des charges sur la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, soit la somme totale de 119,25 €, alors qu’il est acquis depuis l’origine que son local possède une VMC autonome.

Au soutien de sa prétention, elle produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 14 mai 2013 (résolution n°20) l’ayant autorisée à ne plus participer aux charges relatives au chauffage et à la VMC, ainsi que le décompte des charges sur la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 (pièce n°11) sur lequel apparaît au titre des charges générales communes la somme totale de 213,05 € au titre d’un contrat VMC mettant à la charge de la SCI JULIANO la somme de 11,58 € correspondant à sa quote-part.

Il convient donc de déduire des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, qui n’a pas conclu sur ce point, la somme de 11,58 € et non celle de 119,25 €.

La SCI JULIANO conteste également sur cette période, les travaux des ascenseurs pour la somme globale de 765,51 € sur la période du 10 novembre 2023 au 1er avril 2024, soutenant avoir uniquement accès à un des deux ascenseurs.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la SCI JULIANO étant propriétaire d’un local sur deux niveaux (sous-sol et rez de chaussée), elle doit participer aux charges relatives aux ascenseurs.

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 septembre 2023, que les travaux de remplacement complet des deux ascenseurs pour un montant de 162.647,40 € TTC prévoyant un financement des travaux et frais annexes par des appels de fonds prévisionnels en trois trimestres (du 13 novembre 2013 au 1er avril 2024) selon «la clé de répartition ascenseurs», soit en fonction des millièmes attachés aux lots concernés par la dépense, a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés.

Il n’est au demeurant pas contesté l’usage d’un des ascenseurs par la SCI JULIANO, de sorte que la clé de répartition apparaissant sur le décompte, soit 44 tantièmes/10000 , correspond à l’utilité alléguée par la SCI JULIANO, celle-ci participant en fonction des millièmes attachés à son lot.

La somme réclamée par le syndicat des copropriétaires, soit la somme de 765,51 € sur la période du 10 novembre 2023 au 1er avril 2024 est justifiée.

Concernant les versements effectués par la SCI JULIANO

Justifiant de deux virements bancaires de 300 € chacun effectué au profit de la SARL CITYA COGESIM les 28 juin et 25 juillet 2025, la SCI JULIANO sollicite la déduction de la somme globale de 600 €, non prise en compte dans le dernier décompte du syndicat des copropriétaires.

Toutefois les versements effectués ne valant paiement que sous condition de leur encaissement, ils ne peuvent être déduits du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que toutes les sommes échues mentionnées dans le relevé de compte propriétaire en date du 1er juillet 2025 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés, de sorte qu’elles sont dues par la SCI JULIANO.

De ce décompte, il convient toutefois de déduire la somme de 11,58 € au titre des frais de VMC non justifiés.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires justifiant des sommes réclamées, il convient de condamner la SCI JULIANO au paiement de la somme de 16.307,25 € au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 1er juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2024 sur la somme de 12.399,48 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

➢Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat ne démontre pas par des documents spécifiques que le non-paiement par la SCI JULIANO de sa quote-part de charges de copropriété provoque des difficultés de trésorerie.

Faute d’établir le préjudice distinct du retard de paiement des provisions sur charges réclamées, réparé par les intérêts, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

➢Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, et compte tenu du contexte exposé par la SCI JULIANO, des versements effectués en cours de procédure, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

➢Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des dispositions de de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la SCI JULIANO qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la SCI JULIANO à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile applicable en l’espèce, l’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture prononcée le 18 août 2025 et FIXE une nouvelle clôture à la date du 8 septembre 2025 ;

DÉCLARE recevables les écritures signifiées le 22 août 2025 par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 4] [Localité 5], représenté par son syndic en exercice,

CONDAMNE la SCI JULIANO à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 4] Montpellier, représenté par son syndic en exercice, la somme de 16.307,25 € au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 1er juillet 2025, comprenant l’appel de fonds du troisième trimestre 2025

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 28 février 2024 sur la somme de 12.399,48 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

REJETTE la demande de dommages-intérêts par le syndicat des copropriétaires de la résidence SUN CITY ;

ACCORDE à la SCI JULIANO un délai de paiement, en l’autorisant à se libérer de sa dette en 24 mensualités égales et successives de 680 €, le premier versement intervenant au plus tard dans un délai de vingt jours à compter de la signification du présent jugement et le solde de la dette étant réglé lors de la vingt-quatre et dernière échéance ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à bonne date, la déchéance du terme sera acquise, la totalité du solde restant dû devenant immédiatement exigible,

CONDAMNE la SCI JULIANO à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] située [Adresse 4] Montpellier, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI JULIANO aux dépens ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE