N°Minute:25/00472

N° RG 24/02200 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHX7

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 3]

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DEMANDEUR:

Association -ADAGES – MAISON DU LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [M] [X] (Juriste)

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Sabine CORVAISIER, première Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 09 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 03 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Février 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Association ADAGES MAISON DU LOGEMENT

Copie certifiée delivrée à : M. [P] [J]

Le 03 Février 2025

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 07 juillet 2022 ayant pris effet le même jour, conclu pour une durée de 12 mois, renouvelable, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail glissant à l’association ADAGES un logement situé [Adresse 2]. Monsieur [P] [J] a signé ce bail en qualité de sous-locataire.

Par courrier en date du 04 décembre 2023, l’association ADAGES a accordé à Monsieur [P] [J] un renouvellement du bail glissant pour 12 mois à compter du 07 juillet 2023, soit jusqu’au 07 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 03 janvier 2024, l’association ADAGES a informé Monsieur [P] [J] de la résiliation du contrat de bail en raison d’impayés de loyers, et l’a également mis en demeure de restituer le logement occupé dans un délai d’un mois.

Un échéancier a été mis en place et signé par l’ensemble des parties en date du 13 mars 2024, prévoyant un échelonnement de la dette sur la période de mai 2024 à mars 2026.

L’échéancier n’ayant pas été respecté, l’association ADAGES MAISON DU LOGEMENT a, par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, fait signifier à Monsieur [P] [J] une sommation de payer la somme principale de 2 327,40 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, l’association ADAGES MAISON DU LOGEMENT a fait assigner Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 09 décembre 2024, notamment sur le fondement des dispositions de la loi du 06 juillet 1989, et sollicite :

la résiliation judiciaire du contrat de sous-location bail glissant conclu entre ADAGES MAISON DU LOGEMENT et Monsieur [P] [J] en date du 07 juillet 2022 et portant sur le logement situé [Adresse 2],

l’expulsion de Monsieur [P] [J] et de celle de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [P] [J] au paiement de celle-ci,

la condamnation de Monsieur [P] [J] au paiement de la somme de 2 258,97 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 juillet 2024,

la condamnation de Monsieur [P] [J] au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamnation de Monsieur [P] [J] aux dépens,

l’exécution provisoire de droit.

A la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [P] [J], daté du 18 novembre 2024. La conclusion est que Monsieur n’a pas répondu à la convocation du travailleur social.

A l’audience du 09 décembre 2024, l’association ADAGES MAISON DU LOGEMENT, représentée par Madame [M] [X], juriste au sein de l’association bénéficiant d’une délégation temporaire de pouvoir, a maintenu ses demandes telles que portées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a par ailleurs accepté que des délais de paiement soient accordés au locataire pour l’apurement de la dette, tout en précisant maintenir sa demande d’expulsion.

Monsieur [P] [J] a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle. Il a indiqué avoir repris le paiement des loyers courants et a précisé souhaiter quitter les lieux en raison d’un loyer trop élevé au regard de ses ressources. Il a sollicité que des délais de 36 mois lui soient accordés pour apurer la dette.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 03 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de sous-location bail glissant et ses conséquences

L’article 8, alinéa 3, de la loi du 06 juillet 1989 dispose que, à l’exception des alinéas 1 et 2 dudit article, les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1741 du même code précise que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, l’association ADAGES sollicite que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de sous location bail glissant en raison du non-respect des obligations de Monsieur [P] [J], sous locataire.

La convention tripartite en vue du glissement de bail, signée par Monsieur [P] [J], stipule que « le sous-locataire devra […] payer régulièrement et à la date convenue les loyers et charges nets réclamés par l’association ».

Il convient de constater que, malgré la mise en demeure en date du 03 janvier 2024 et la mise en place d’un échéancier de paiement signé en date du 13 mars 2024, Monsieur [P] [J] n’a pas apuré la dette locative et n’a pas respecté ledit échéancier.

Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que, au 09 décembre 2024, la dette locative s’élevait à la somme de 2 070,82 euros, soit plus de quatre fois le montant mensuel du loyer augmenté des charges.

Monsieur [P] [J] ayant manqué à son obligation de payer les loyers et charges il convient par conséquent de prononcer la résolution judiciaire du contrat de sous location bail glissant conclu avec l’association ADAGES en date du 07 juillet 2022 et portant sur le logement situé [Adresse 2].

L’expulsion de Monsieur [P] [J], sans droit ni titre à compter de la résiliation, sera par suite ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

En tout état de cause, il convient de constater que Monsieur [P] [J] souhaite quitter le logement.

À compter de la résiliation du contrat, Monsieur [P] [J] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le contrat n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la condamnation à la dette

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des documents produits que Monsieur [P] [J] se trouve redevable de la somme de 2 070,82 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 09 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 comprise, selon décompte établi par l’association ADAGES.

Monsieur [P] [J] sera par conséquent condamné à verser à l’association ADAGES la somme de 2 070,82 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 09 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 compris.

Sur les délais de paiement

L’article 8, alinéa 3, de la loi du 06 juillet 1989 dispose que, à l’exception des alinéas 1 et 2 dudit article, les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la mise en place de délais de paiement sur 36 mois.

Saisi d’une demande de résolution judiciaire le juge des contentieux de la protection n’a cependant la possibilité d’accorder des délais de paiement que dans la limite de deux années.

Dès lors, au vu de l’accord des parties, et eu égard à la situation financière et personnelle de la locataire, il convient d’octroyer à Monsieur [P] [J] des délais de paiement sur 24 mois dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [J], partie perdante sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité et la situation financière des parties commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’association ADAGES sera par conséquent déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience contradictoire, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de sous location bail glissant conclu entre l’association ADAGES et Monsieur [P] [J] en date du 07 juillet 2022 portant sur le logement situé [Adresse 2] à compter de la présente décision ;

DECLARE en conséquence Monsieur [P] [J] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la présence décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par l’association ADAGES ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [P] [J] devra payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à l’association ADAGES ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à l’association ADAGES l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à l’association ADAGES la somme de 2 070,82 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 09 décembre 2024, mensualité de novembre 2024 comprise ;

AUTORISE Monsieur [P] [J] à apurer la dette en 23 mensualités de 86 euros, au plus tard le 10 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE l’association ADAGES de sa demande à ce titre ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La Greffière La Juge