COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

demandeurs

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 23/01920 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OHKN

Pôle Civil section 1

Date : 21 Mars 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [V]

né le 19 Juin 1981 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Madame [E], [R] [M]

née le 24 Août 1983 à [Localité 4] ( CANADA), demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Francine SIAD FREDIANI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [J] [C] [D]

né le 05 Juillet 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [L] [X] [U] épouse [D]

née le 18 Août 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Christian CAUSSE, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Assesseurs : Emmanuelle VEY,

Romain LABERNEDE

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 04 Novembre 2024

MIS EN DELIBERE au 23 janvier 2025, prorogé au 21 Mars 2025

JUGEMENT :rédigé parRomain LABERNEDE, juge et signé par le Christine CASTAING, première vice-présidente et le greffier et mis à disposition le 21 Mars 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 18 juin 2021, M. [I] [V] et Mme [E] [M] ont acquis auprès de M. [T] [D] et Mme [A] [D] [U] une maison à usage d’habitation à [Localité 6] (Hérault) moyennant un prix de 280.000 €.

Les consorts [H] ont pris possession des lieux le lendemain de la vente, soit le 19 juin 2021.

Le 20 juin 2021, les consorts [H] ont fait état d’infiltrations en toiture et ont déclaré le sinistre auprès de leur assureur, la société BANQUE POSTALE IARD, qui a refusé sa prise en charge au motif que les désordres étaient antérieurs à la prise d’effet du contrat.

A la demande des acquéreurs, une expertise judiciaire a été ordonnée le 24 février 2022 par le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Montpellier. L’expert judiciaire a remis son rapport le 29 décembre 2022.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, les consorts [H] demandent au tribunal, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de :

« – HOMOLOGUER le rapport d’expertise

— Ce faisant , constater que les consorts [V] – [M] sont des acquéreurs profanes qui ne pouvaient mesurer l’ampleur et les conséquences des désordres affectant la toiture,

— Constater l’existence d’un vice caché affectant la toiture et nécessitant sa réfection totale,

En conséquence ,

— Dire et juger que les consorts [V]- [M] sont en droit d’obtenir une diminution du prix du bien à concurrence des sommes exposées pour la réfection totale de la toiture.

— Condamner conjointement et solidairement les requis à porter et payer à Monsieur [V] et Madame [M] les sommes de :

—  28 600 Euros au titre de la diminution du prix de vente du bien correspondant aux travaux exposés pour la réfection de la toiture litigieuse.

—  3000 Euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance et les tracas subis.

— Condamner les requis solidairement à verser à la requérante la somme de 4000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

— Condamner les requis aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise ordonnée en Référé .

— Ordonner l’ exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, les consorts [D] [U] demandent au tribunal de :

« À titre principal,

JUGER que les « fuites » invoquées dès le lendemain de la prise de possession des lieux n’a en réalité été causée que par la mauvaise fermeture du velux central par Monsieur [I] [V] et Madame [E] [M]

JUGER que le défaut invoqué par Monsieur [I] [V] et Madame [E] [M] a été causé par l’intervention des entreprises mandatés par leurs soins après la vente.

Par conséquent,

DÉBOUTER Monsieur [I] [V] et Madame [E] [M] de leurs demandes en raison de l’absence d’existence de vice lors de la vente.

À titre subsidiaire,

JUGER que les désordres constatés lors de l’expertise résulte totalement ou a minima en partie de l’intervention des entreprises mandatées après la vente.

Par conséquent,

RAMENER a plus juste mesure la demande de réduction de prix de vente formulée par Monsieur [I] [V] et Madame [E] [M]

JUGER que le prix de vente ne pourra être réduit pour un montant supérieur à 10.000 €.

En tout état de cause,

DÉBOUTER Monsieur [I] [V] et Madame [E] [M] de leur demande en dommages-intérêts.

CONDAMNER Monsieur [I] [V] et Madame [E] [M] à payer la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [I] [V] et Madame [E] [M] aux entiers dépens ».

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2024, fixant l’audience de plaidoiries au 4 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 avant prorogation au 21 mars 2025..

MOTIFS

A titre liminaire, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes des parties lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien de véritables prétentions.

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

Les demandeurs sollicitent l’homologation du rapport d’expertise.

Toutefois, le rapport d’expertise judiciaire n’étant ni un accord entre les parties ni une transaction susceptible d’être homologuée par un juge sur le fondement de l’article 1565 du code de procédure civile, mais un outil technique contenant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties, les consorts [H] seront déboutés de leur demande.

Sur l’existence d’un vice caché

L’article 1641 du code civil dispose :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que la maison était affectée, au moment de la vente litigieuse et indépendamment de la position ouverte de la poignée du vélux, d’infiltrations en sous face de la couverture de la maison. Selon l’expert judiciaire, si « les vices étaient apparents au moment de la vente », les acquéreurs, profanes, « ne pouvaient en apprécier la portée » (page 27).

S’agissant de la gravité du vice, si l’expert judiciaire estime que « l’état actuel de la couverture de la maison la rend impropre à sa destination », il relève par ailleurs que les interventions diligentées par les acquéreurs après la vente « l’ont inévitablement dégradée » en raison de son mode constructif en flexotuile « mal posé » (page 23) exécuté en 2000-2004 (page 28). Toutefois, l’expert judiciaire, qui n’a pas incriminé les interventions en elles-mêmes, ajoute que l’emploi de la solution Flexotuile est « la source du litige entre les parties » car cette utilisation « interdit toute circulation y compris celles pour un entretien courant inévitable ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la maison litigieuse était, au moment de la vente, affectée d’infiltrations en sous-face de la couverture de la maison et que, par ailleurs, l’endommagement de la couverture après la vente n’est pas lié aux interventions diligentées par les acquéreurs mais à la fragilité du mode constructif ainsi qu’à « l’extrême vétusté » de la couverture (page 23) qui ne résiste pas à une circulation nécessaire à l’entretien courant de la toiture.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la maison était affectée, au moment de la vente, d’un vice caché la rendant impropre à l’usage.

Sur les demandes de condamnation

L’article 1643 du code civil dispose :

« Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

L’article 1644 du code civil dispose :

« Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ».

L’article 1645 du code civil dispose :

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que les vendeurs, qui « ont eu à subir quelques menues infiltrations, qu’ils ont vraisemblablement réparé ou fait réparer ponctuellement au titre de l’entretien courant de leurs biens » (page 28 du rapport d’expertise), avaient connaissance de l’état de la couverture et du problème d’infiltrations en toiture.

S’agissant de la demande de restitution d’une partie du prix, les demandeurs justifient, par la production d’une facture, de travaux de réfection pour un montant de 26.800 € (et non 28.600 € comme demandé), sans que les défendeurs ne sollicitent une minoration du coût des travaux au titre d’une prise en compte de la vétusté. Il en résulte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de ce montant.

S’agissant de la demande en réparation du préjudice de jouissance, les acquéreurs sollicitent la condamnation des vendeurs à leur payer la somme de 3.000 €. Toutefois, il résulte du rapport d’expertise que la mise en place d’une bâche a permis efficacement, avant les travaux de réfection réalisés, de mettre fin aux infiltrations (page 28). Dans ces conditions, le préjudice de jouissance est nécessairement limité dans son étendue de sorte qu’il sera évalué à la somme totale de 500 € que les défendeurs seront condamnés à payer.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Les consorts [D] [U], qui succombent, supporteront les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et seront condamnés in solidum à payer aux consorts [H] une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE M. [I] [V] et Mme [E] [M] de leur demande d’homologation di rapport d’expertise ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [A] [D] [U] à payer à M. [I] [V] et Mme [E] [M] la somme de 26.800 € au titre de la restitution d’une partie du prix de vente immobilière en date du 18 juin 2021 ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [A] [D] [U] à payer à M. [I] [V] et Mme [E] [M] la somme de 500 € en réparation du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [A] [D] [U] à payer à M. [I] [V] et Mme [E] [M] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [A] [D] [U] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE