N°Minute:25/02114

N° RG 25/00681 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PQRR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 31 Octobre 2025

DEMANDEUR A L’INJONCTION DE PAYER

DEFENDEUR A L’OPOSITION:

S.C.I. -FRANKYS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [O] [V] (Gérant)

DEFENDEUR A L’INJONCTION DE PAYER

DEMANDEUR A L’OPOSITION:

Madame [P], [L] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Karine DELAVEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [A] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Karine DELAVEAU, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 01 Septembre 2025

Affaire mise en deliberé au 31 Octobre 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 31 Octobre 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : S.C.I. -FRANKYS

Copie certifiée delivrée à : M^e Karine DELAVEAU

Le 31 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 02 mars 2015 ayant pris effet le 01 mars 2015, la SCI FRANKYS a donné à bail à Madame [P] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 430 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 60 € et un dépôt de garantie à hauteur de 430 €.

Par acte sous seing privé séparé en date du 09 février 2015, Monsieur [A] [M] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [P] [N].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 juin 2022, réceptionné le 20 juin 2022, Madame [P] [N] a délivré congé, avec effet à 3 mois.

Par courrier en date du 05 août 2022, la SCI FRANKYS a, par l’intermédiaire de son mandataire, sollicité le règlement de charges locatives auprès de Madame [P] [N].

Madame [P] [N] a restitué les clés dans la boite aux lettres le 27 août 2022, sans qu’un état des lieux de sortie ne soit établi.

A la suite de sa saisine par Madame [P] [N] en date 23 mai 2022 en raison du différend l’opposant à la SCI FRANKYS relatif aux charges locatives, la Commission départementale de la conciliation de l’Hérault a, lors de sa séance du 30 septembre 2022, déclaré qu’aucune conciliation n’était possible en l’absence de l’auteur de la saisine ou de son représentant.

Par acte de commissaire de justice en date des 09 et 13 février 2023, la SCI FRANKYS a par la suite fait délivrer à Madame [P] [N], en qualité de locataire, et Monsieur [A] [M], en qualité de caution solidaire, une sommation de payer la somme principale de 3 233,24 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 28 août 2022.

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 07 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de Montpellier a enjoint à Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] de payer la somme principale de 3 233,24 €, outre la somme de 321,81 € au titre des frais accessoires, à la SCI FRANKYS.

Cette ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à Monsieur [A] [M] et Madame [P] [N] par actes de commissaire de justice en date des 08 janvier 2025 et 23 janvier 2025, délivrés à étude.

Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] ont formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 14 février 2025.

Le 07 mars 2025, les parties ont été convoquées par le greffe du Tribunal judiciaire de Montpellier à l’audience du 19 mai 2025.

Après un renvoi contradictoire lors de l’audience du 19 mai 2025, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 01 septembre 2025.

A cette audience, la Juge des contentieux de la protection a mis dans le débat la recevabilité de l’opposition à injonction de payer.

La SCI FRANKYS, représentée par son gérant, Monsieur [O] [V], a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure pour un plus ample exposé de ses moyens. Elle a expliqué solliciter une régularisation des charges sur le chauffage en application d’un bail de 2015, et a souligné que la locataire n’a jamais été à jour des loyers. Elle a également précisé que la locataire avait quitté les lieux le 27 août 2022, en envoyant simplement les clés par courrier sans qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été réalisé, et qu’elle ne s’était pas acquittée des deux derniers mois de loyer. Elle a enfin justifié l’absence de restitution du dépôt de garantie à la locataire par des travaux effectués à ses frais à la suite au départ de la locataire du logement.

En défense, Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] étaient représentés par leur avocat qui a déposé des conclusions auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Ils ont sollicité in limine litis que les demandes portant sur la période du 01 octobre 2017 au 07 avril 2021 soient déclarées prescrites. A titre principal, ils ont demandé que la SCI soit déboutée de l’intégralité de ses demandes et condamnée au paiement de la somme de 1 920 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, et à titre subsidiaire qu’il leur soit octroyé des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de la somme de 348 € due au titre du loyer du mois de juillet 2022. Ils ont indiqué avoir sollicité à plusieurs reprises les justificatifs des charges, et précisé que des compteurs individuels avaient été installés pour le chauffage et l’eau. Ils ont enfin souligné ne pas avoir été remboursés du dépôt de garantie.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer

Selon les dispositions de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition à ordonnance portant injonction de payer est formée dans le délai d’un mois qui suit la signification de l’ordonnance.

Toutefois si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 07 janvier 2025 par le Tribunal judiciaire de Montpellier a été signifiée à Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] par actes de commissaire de justice en date des 08 janvier 2025 et 23 janvier 2025, délivrés à étude.

La SCI FRANKYS ne justifie d’aucun acte signifié à personne ou de mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou en partie les biens des débiteurs.

Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M], défendeurs, ont formé opposition le 14 février 2025. L’opposition a ainsi été formée dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable.

Sur la prescription

En vertu de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point de départ de la prescription est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif versé aux débats que les charges pour 2019 et 2020 ont été régularisées le 05 août 2022, celles pour 2021, le 25 août 2022 et celles pour 2022, le 01 septembre 2022. Le délai de prescription de trois ans a ainsi commencé à courir à partir de ces dates.

Il convient par ailleurs de noter que, à défaut de précision, les versements effectués par la locataire se sont imputés sur les loyers et provisions sur charges les plus anciens. Le premier loyer non régularisé est ainsi le loyer du mois d’avril 2022.

La requête ayant été reçue au greffe du Tribunal judiciaire en date du 17 avril 2024, soit moins de trois ans après la régularisation des charges et du premier loyer impayé non régularisé, il y a donc lieu de débouter Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] de leur demande d’irrecevabilité des demandes portant sur la période du 01 octobre 2017 au 07 avril 2021 au titre de la prescription.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte locatif versé aux débats que Madame [P] [N] serait redevable de la somme de 3 233,24 € au titre des loyers et charges impayés, dont 846,18 € au titre de la régularisation des charges pour 2019 et 2020, 184,03 € au titre de la régularisation des charges pour 2021 et 111,25 € au titre de la régularisation des charges pour 2022.

Il convient toutefois de constater que la SCI FRANKYS ne produit aucune facture, ni taxe d’ordures ménagères, permettant de vérifier les montants demandés.

Il convient par ailleurs de noter que les comptes de résultats établis par Monsieur [U] [R], expert-comptable, pour la SCI FRANKYS ne précisent aucunement la ou les adresses de distribution pour l’électricité, le gaz et l’eau, ni le nombre d’appartement total détenus par la SCI. Les sommes indiquées au sein desdits comptes de résultats ne correspondent en outre pas à celles sollicitées par l’agence immobilière DEMEURES DU MIDI dans ses courriers de régularisation des charges en date des 05 août 2022, qui ne sont pas accompagnés des justificatifs mais simplement de tableaux établis par le mandataire du bailleur.

Il convient ainsi de déduire de la somme de 3 233,24 € sollicitée les sommes de 846,18 € au titre de la régularisation des charges pour 2019 et 2020, 184,03 € au titre de la régularisation des charges pour 2021 et 111,25 € au titre de la régularisation des charges pour 2022, soit la somme totale de 1 141,46 €.

Il ressort cependant des factures SIEL et des taxes d’ordures ménagères produites par les défendeurs que Madame [P] [J] reste néanmoins bien tenue des sommes de 146,75 € au titre de la taxe ordures ménagères pour 2019 (587/4), 148,25 € au titre de la taxe ordures ménagères pour 2020 (593/4), 133,26 € au titre de l’assainissement pour 2019 et 2020 et 162,14 € au titre de la consommation d’eau pour 2019 et 2020, soit la somme totale de 590,40 €.

Madame [P] [N] justifie en revanche de l’installation d’un compteur d’eau individuel depuis avril 2020 et d’un compteur d’électricité individuel depuis mai 2020. Il convient ainsi de déduire également de la somme indiquée sur le décompte locatif produit par la bailleresse la somme de 1 560 € au titre des provisions sur charges versées par la locataire et non justifiées pour la période postérieure à mai 2020.

Madame [P] [N] reste donc redevable de la somme de 1 122,18 € (3 233,24 – 1 141,46 + 590,40 – 1 560) au titre des loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire de ce montant la somme de 430 € versée lors de son entrée par la locataire et conservée par la SCI LE FRANKYS, cette dernière ne produisant aucun justificatif des dépenses liées aux frais de remise en état du logement.

Madame [P] [N], en qualité de locataire, et Monsieur [A] [M], en qualité de caution solidaire, seront par conséquent condamnés à payer à la SCI FRANKYS la somme de 692,18 € au titre des loyers et charges impayés.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation de la débitrice caractérisée par la diminution de ses ressources faisant suite à un arrêt maladie longue durée et le faible montant de la dette locative justifient l’octroi de délais de paiement à Madame [P] [N], ainsi qu’à Monsieur [A] [M] en sa qualité de caution solidaire, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de constater que la SCI FRANKYS ne forme aucune demande à ce titre, et ainsi de dire n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition :

DECLARE recevable l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer en date du 7 janvier 2025, formée par Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] et statuant à nouveau ;

RAPPELLE que le présent jugement se substitue à l’ordonnance d’injonction de payer ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] à payer à la SCI FRANKYS la somme de 692,18 € au titre des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie conservé par la bailleresse ;

AUTORISE Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] à apurer la dette en 23 mensualités de 30 € au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, outre une dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE Madame [P] [N] et Monsieur [A] [M] de leur demande à ce titre ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection,