COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TOTAL copies

COPIE REVÊTUE

formule exécutoire avocat

COPIE CERTIFIEE

CONFORME : AVOCAT

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER

MINUTE N°:25/

N° RG 21/05297 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NO3O

LOYERS COMMERCIAUX

le : 02 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. DE THAU

SCI inscrite sous le numéro RCS 320 316 771,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Jean-Christophe LEGROS de la SCP LEGROS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.S. SOCIETE D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER,

RCS [Localité 5] 301 859 286

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assisté de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 07 Octobre 2025

MIS EN DELIBERE au 02 Décembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 02 Décembre 2025

Rappel des faits et de la procédure :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er janvier 2007, la SCI DE THAU a donné à bail à la société d’exploitation du garage ROUTIER, un ensemble immobilier à usage commercial ZI [Adresse 4] à SETE (Hérault), pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2007 pour se terminer le 1er janvier 2016, moyennant un loyer annuel de 24 000 €, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier signifié le 16 mars 2020, le bailleur a notifié au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail commercial pour une nouvelle durée de neuf années à effet au 1er octobre 2020 aux charges et conditions initiales hormis le montant du loyer annuel dont il sollicite qu’il soit fixé à 145 000 €.

Par mémoire notifié le 25 septembre 2020, le preneur a contesté le montant du loyer proposé par le bailleur et sollicité la fixation du loyer à la somme de 20 000 € annuels.

La bailleresse a adressé son mémoire préalable à la saisine du juge des loyers le 9 novembre 2020,

La commission départementale de conciliation des baux commerciaux de l’Hérault a été saisie par les parties et constatait le 8 janvier 2021 qu’aucun accord amiable ne pouvait aboutir entre les parties, tenant leurs propositions trop éloignées.

***

Par acte d’huissier signifié le 14 décembre 2021, la SCI DE THAU a fait assigner la société d’exploitation du garage ROUTIER devant le juge des loyers commerciaux.

***

Par jugement du 1er mars 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné avant dire droit une expertise et commis Madame [R] [P] pour y procéder.

Par ordonnance du 29 mai 2024, Madame [S] [T] a été désignée en remplacement.

Le 7 mars 2025, le rapport d’expertise a été déposé.

***

Suivant les termes de son mémoire, la SCI DE THAU demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L 145-33 et L145-34 du Code de commerce

Vu le rapport d’expertise judiciaire

FIXER à compter du 1er octobre 2020 le loyer annuel hors taxes et hors charges, du bail portant sur les lieux sis [Adresse 7] loués à la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER à la somme de 108 500 € (CENT HUIT MILLE CINQ CENT EUROS),

CONDAMNER la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER à payer à la SCI DE THAU la somme de 8 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

DÉBOUTER la SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER de toutes ses demandes,

PRÉSERVER l’exécution provisoire.

Pour l’essentiel, la SCI DE THAU expose que la durée du bail a excédé douze années au moment du renouvellement du bail de telle sorte que le principe du plafonnement est exclu. Elle sollicite, en l’absence d’accord entre les parties, de retenir la valeur locative fixée par l’expert.

Concernant la demande de lissage du déplafonnement du défendeur, elle estime que le juge des loyers n’a pas compétence pour le fixer et surtout que ce dispositif ne s’applique pas au-delà de 12 ans.

Elle reproche au rapport d’expertise amiable produit par le défendeur son caractère non contradictoire mais également le fait que la valorisation par capitalisation se fonde sur le montant des locaux de la déclaration de succession. Enfin, il conteste l’affirmation selon laquelle le preneur n’utiliserait plus la station de lavage alors même qu’il a investi 300 000 € de mise aux normes.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les dispositions des articles L 145–33 et suivants du code de commerce,

Vu les pièces visées,

A TITRE PRINCIPAL :

REJETER toute demande d’augmentation du montant du loyer renouvelé,

FIXER le montant du loyer renouvelé à compter du 30 septembre 2020 à la somme annuelle de 62 640 euros HT et hors charges, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

A TITRE SUBSIDIAIRE

FIXER le montant du loyer renouvelé à compter du 30 septembre 2020 à la somme annuelle de 72 000 EUROS HT et hors charges, toutes les autres charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

ORDONNER que la variation du loyer à venir ne puisse conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente,

REJETER la demande du bailleur de fixation d’un loyer de 108 500 euros annuel hors taxe et hors charges à compter du 1er octobre 2020,

CONDAMNER le bailleur à la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens,

REJETER les demandes du bailleur au titre de l’article 700 du CPC et au titre des dépens,

LAISSER les frais d’expertise à la charge du bailleur

Pour l’essentiel, la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER expose qu’il convient de faire application des dispositions de l’article L145-34 qui prévoit un plafonnement de l’augmentation.

Il souhaite voir retenue la valorisation du bien à celle déclarée par le bailleur lui-même auprès de l’administration fiscale et non pas celle retenue par l’expert qui y a inclus les transactions réalisées dans le secteur d'[Localité 3] et donc hors territoire.

Il expose que son activité de lavage de poids lourds est dérisoire suite à la réorientation de nature du trafic du port vers le fret.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 septembre 2025.

***

Par jugement du 2 septembre 2025, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 7 octobre 2025 afin que la partie la plus diligente adresse l’avis de valeur établi par Maître [O], notaire, dans le cadre de la succession.

À l’audience du 7 octobre 2025, les parties ont communiqué la pièce sollicitée et l’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

Sur le déplafonnement du loyer

En l’espèce, il est constant que le bail a pris effet au 1er janvier 2007 puis s’est tacitement prolongé à compter du 1er janvier 2016, et enfin a été renouvelé suivant demande de renouvellement du 16 mars 2020 pour le 1er octobre 2020, soit plus de douze années après la prise d’effet du bail.

Les parties s’accordent sur ce point qui ne pose aucune difficulté.

Dès lors, conformément aux dispositions de l’article L145-34 du code de commerce, le plafonnement du loyer n’est pas applicable.

Sur l’application du plafonnement du déplafonnement

Le 3e alinéa de l’article L. 145-34 prévoit que les dispositions relatives au plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans».

Conformément aux dispositions précitées, l’augmentation par paliers annuels de 10 % en cas de déplafonnement n’est pas applicable si la durée effective du bail est supérieure à douze années.

Dès lors la demande du défendeur, à ce titre, sera rejetée.

Sur la détermination de la valeur locative

Sur les caractéristiques du local

L’article R145-3 du code de commerce prévoit que « les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. »

L’article R111-22 du code de l’urbanisme prévoit que « la surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :1° Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;

2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;

3° Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;

4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres ;

5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;

6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets ;

7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;

8° D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »

Le bail n’indique pas la surface louée.

Les surfaces réelles du local retenues par l’expert judiciaire, avant pondération, sont celles mesurées, à savoir, pour la partie administrative, 213,41 m² et, pour la partie atelier, 1 458,49 m², soit un total de 1 671 m². L’expert retient en surface pondérée 163,41 m² pour la partie administrative et 1 354,39 m² pour la partie atelier, soit un total de 1 550,78 m².

Les parties ne contestent pas ces surfaces réelles qui seront retenues.

Néanmoins, la SAS D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER conteste la surface pondérée retenue en sollicitant une pondération différente, soit 1 566 m², sans n’y apporter aucune explication. Or, la simple communication d’un rapport d’expertise privé qui retient des coefficients différents « compte tenu de leur nature et utilité » sans précision ne peut suffire à remettre en cause la pondération retenue par l’expert.

Dès lors, la surface pondérée retenue sera, en conséquence de 1 550,78 m² conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire.

De plus, l’expert retient une vétusté maximale de 27 %, de telle sorte qu’aucune dépréciation ne doit être envisagée.

Les parties ne contestent pas ce point de l’expertise.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon l’article R 145-7 du code de commerce « les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. »

L’expert a retenu, comme locaux de comparaison, des locaux loués sur la commune de [Localité 6], dans la zone des Eaux Blanches, zone au sein de laquelle sont situés les locaux de la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER.

Il a exactement justifié son choix de limiter la sélection des éléments de comparaison aux baux concernant des locaux d’activité. Il y a lieu de retenir ces références de comparaison et qui concernent des locaux disposant des mêmes caractéristiques que les locaux objet du bail et situés sur la commune de [Localité 6], tout en écartant celles relatives à des locaux issus d’un programme neuf, qui donc, par définition, ne répondant pas aux caractéristiques de vétusté relevé par l’expertise.

De même, il convient d’inclure dans les références retenues les trois premières qui concernent des biens qui possèdent des caractéristiques communes et situés également sur la commune de [Localité 6].

Dès lors, la valeur locative moyenne apparaît à 64,3 €/m².

Compte tenu de la situation et des caractéristiques du bien notamment de la vétuste, qui ont fait retenir une valeur moindre par l’expert, il convient de retenir la valeur locative à 60 €/m², soit 60 € x 1 550 m² = 93 000 €

Sur les facteurs locaux de commercialité

Selon l’article R145-6 du code de commerce « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. »

Les facteurs locaux de commercialité ne sont pas un élément déterminant en l’espèce dans la mesure où le bail s’étant poursuivi tacitement au-delà de 12 ans, le prix du loyer de renouvellement doit être fixé au montant de la valeur locative peu importe la variation des facteurs locaux de commercialité.

d) Sur la valeur vénale du bien

L’expert détermine une valeur vénale du bien afin de reconstituer la valeur locative des locaux. Pour ce faire, l’expert propose deux méthodes de calcul :

— la méthode comparative par sol+construction qui porte la valeur vénale à la somme de 1 581 770 € ;

— et la méthode comparative bâti-terrain intégré qui porte cette même valeur à la somme de 1 360 000 €.

Néanmoins, il apparaît que la SCI DE THAU, aux termes d’un acte notarié du 4 juillet 2019, a vu ses 200 parts sociales évaluées, en plein propriété, à la somme unitaire de 4 500 €, ce qui représente une valeur totale de 900 000 €.

Il est précisé par l’expert que cette évaluation notariée n’a été portée à sa connaissance que postérieurement à l’établissement de son rapport et donc de la valeur selon les deux méthodes précitées.

Le défendeur sollicite que cette valeur vénale soit retenue et le demandeur souhaite que cette valeur soit écartée au profit de celle retenue par l’expert tout en restant taisant sur son argumentation.

En l’absence de tout argument contraire et dans un seul souci de détermination de la valeur vénale réelle du bien qui comporte des caractéristiques particulières tenant tant à sa surface qu’à ses installations, cette valeur successorale, qui avait retenu l’approbation du bailleur lors de la signature de l’acte authentique et validée par l’administration fiscale sera retenue.

Il convient d’y appliquer le taux de capitalisation fixé par l’expert à 8 %, ce qui correspond à une valeur locative annuelle de 72 000 €.

e) Sur le loyer du bail renouvelé

Au vu de l’ensemble de ce qui précède, il y a lieu de retenir la valeur unitaire locative médiane déterminée de 53 €/ unité de surface / an soit une valeur locative annuelle de 53 € x 1 550 m2 = 82 150 €.

Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la somme de 82 150 € / an hors charges et hors taxes à compter du 1er octobre 2020.

II – Sur les autres demandes

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les parties supporteront par moitié la charge des dépens et chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

***

Par ces motifs :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé liant la SCI DE THAU et la SAS SOCIÉTÉ D’EXPLOITATION DU GARAGE ROUTIER à compter du 1er octobre 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 82 150 €,

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles,

DIT que les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire seront partagés par moitié entre les parties,

ORDONNE l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO