REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE

DU 14 JANVIER 2026

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N° RG 25/07394 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K4E2

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 03 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Janvier 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Réputée contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

DEFENDEUR

Monsieur [B] [L], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 octobre 2023 ayant pris effet le 1er novembre 2023, VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR a consenti à Monsieur [B] [L] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 350,61 €, outre une provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2025, VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR a fait signifier à Monsieur [B] [L] un commandement de payer pour un montant de 2 259,33 € en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025, VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR a fait assigner Monsieur [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement à la date du 7 juillet 2025

En conséquence,

— Constater que Monsieur [B] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L],

— Le condamner à payer à l’OPH du VAR – VAR HABITAT à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, soit la somme mensuelle de 465,78 euros,

— Le condamner à lui payer à titre de provision la somme de 4.273,05 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 23 septembre 2025 avec intérêts au taux légal,

— Le condamner à 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 29 septembre 2025.

À l’audience du 3 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 118,23 € arrêtée au 24 novembre 2025 (mois de novembre inclus).

Monsieur [B] [L] n’est ni présent ni représenté, bien que régulièrement assigné.

Aucun diagnostic social et financier n’ayant été reçu des services sociaux du Département, il n’a pu en être donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément aux articles 473 et 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort. Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la recevabilité de la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l’Etat dans le département le 29 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR justifie du signalement fait auprès des organismes payeurs des aides au logement (CAF) en vue d’assurer le maintien du versement des aides, formalité qui permet de réputer constituée la saisine de la CCAPEX le 9 mai 2025, soit dans un délai de 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 7 mai 2025, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d’une somme de 2 259,33 €.

Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois applicable en l’espèce.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l’expiration du délai de 2 mois à compter du commandement de payer, soit le 7 juillet 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2023 à compter du 8 juillet 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une créance contractuelle ou l’indemnisation d’un préjudice.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit par ailleurs restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Enfin, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’occupation sans droit ni titre d’un logement justifie l’indemnisation de son propriétaire par l’allocation d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation peut être fixée à la somme de 460,37 € par mois, correspondant au montant du dernier loyer, charges comprises, applicable à la date de la résiliation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 7 mai 2025 et du décompte de la créance arrêtée au 24 novembre 2025 à la somme de 5 118,23 €, que VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR rapporte la preuve de l’arriéré locatif, lequel au surplus n’est pas contesté par Monsieur [B] [L]. La créance de VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR n’est donc pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [L] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR la somme provisionnelle de 5 118,23 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 24 novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [B] [L] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

Monsieur [B] [L] sera par ailleurs condamné au paiement de l’indemnité d’occupation fixée plus haut à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de départ effectif.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [B] [L] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action en expulsion et en paiement diligentée par VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR à l’encontre de Monsieur [B] [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 octobre 2023 entre VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR d’une part, et Monsieur [B] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 juillet 2025 à minuit ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [B] [L] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 460,37 € par mois,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [B] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR la somme provisionnelle de 5 118,23 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 novembre 2025 (échéance de novembre 2025 incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [B] [L] dont il n’aurait pas été tenu compte dans l’arrêté de créance ;

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de l’échéance suivant celle de l’arrêt du décompte et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, sur présentation des quittances subrogatives correspondantes ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [B] [L] à payer à VAR HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU VAR la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [B] [L] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 7 mai 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE