N°Minute:25/1346

N° RG 25/00198 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PNRC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DEMANDEUR:

Société -GALIAN ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Christophe OHMER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [C] [P], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 02 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 02 Juin 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Iris RICHAUD

Copie certifiée delivrée à :

Le 02 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2017, Monsieur [V] [L] a, par l’intermédiaire de son mandataire la SARL IMMOBILIER NATURE, souscrit un contrat d’assurance loyers impayés auprès de la SA GALIAN ASSURANCES.

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2018, Monsieur [H] [L] a, par l’intermédiaire de son mandataire, donné à bail à Madame [C] [P] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 580 €, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 20 € et un dépôt de garantie à hauteur de 580 €.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 27 janvier 2018.

Madame [C] [P] a quitté le logement. Un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement le 05 janvier 2024.

En sa qualité d’assureur, la SA GALIAN ASSURANCES a indemnisé Monsieur [H] [L] au titre des loyers et charges impayés et dégradations locatives. La SARL IMMOBILIER NATURE, mandataire de Monsieur [H] [L], a, dès lors, signé plusieurs quittances subrogatives au bénéfice de cette société.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 décembre 2024 remis à personne, la SA GALIAN ASSURANCES a fait assigner Madame [C] [P] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 07 avril 2025, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

9 349,78 € au titre des loyers impayés et des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation, 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens, en ce compris les frais liés à la procédure d’exécution forcéeoutre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 07 avril 2025, la SA GALIAN ASSURANCES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [C] [P] n’a ni comparu ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation à la dette

En application de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En l’espèce, la SA GALIAN ASSURANCES verse aux débats :

une quittance subrogative en date du 24 juin 2024 pour la somme de 464,83 € perçue au titre de l’indemnisation du sinistre lié aux loyers impayés (s23-052806) portant sur la période du 01 décembre 2023 au 29 décembre 2023,une quittance subrogative en date du 26 juin 2024 pour la somme de 464,83 € perçue au titre de l’indemnisation du sinistre lié aux loyers impayés (s23-052806) portant sur la période du 01 décembre 2023 au 05 janvier 2024,une quittance subrogative en date du 26 juin 2024 pour la somme de 3 829,66 € perçue au titre de l’indemnisation du sinistre lié aux dégradations immobilières (s24-052584),une quittance subrogative en date du 26 juillet 2024 pour la somme de 4 590,46 € perçue au titre de l’indemnisation du sinistre lié aux dégradations immobilières (s24-052584),

La SA GALIAN ASSURANCES justifie donc avoir payé au bailleur, en sa qualité d’assureur, la somme de 929,66? € au titre des loyers impayés et 8 420,12? € au titre des dégradations locatives, pour le compte de Madame [C] [P], et être ainsi subrogée dans ses droits à hauteur de ces montants.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des quittances subrogatoires en date des 24 et 26 juin 2024 qu’en sa qualité d’assureur la SA GALIAN ASSURANCES à payer au bailleur les sommes de 464,83 € et 464,83 €, soit la somme totale de 929,66 €, au titre des loyers impayés, et que ce dernier l’a subrogé pour l’exercice du recours contre la locataire.

Il ressort néanmoins du décompte locatif en date du 07 mars 2024 versé aux débats que, lors de son départ du logement, Madame [C] [P] restait redevable uniquement de la somme de 464,83 €, mensualité de janvier 2025 comprise, et non 929,66 €.

Il convient en effet de constater que les quittances du 24 et 26 juin 2024 portent en réalité sur des périodes similaires puisque la première couvre les loyers impayés pour la période du 01 décembre au 29 décembre 2023 et la seconde les loyers impayés pour la période du 01 décembre 2023 au 05 janvier 2024. Cette dernière vient ainsi compléter et remplacer la première quittance.

La condamnation de Madame [C] [P] envers la SA GALIAN ASSURANCES sera par conséquent limitée à la somme de 464,83 € au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 04 décembre 2024.

Sur les dégradations locatives

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d’occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l’usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l’appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l’occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n’étaient pas neufs lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée effectué contradictoirement en date du 27 janvier 2018 et l’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 05 janvier 2024, que les dégradations dont le paiement est sollicité par la demanderesse, sont les suivantes :

dans le séjour : les murs, le plafond, le sol et les plinthes sont sales, la serrure du volet est cassée, la serrure de la porte vitrée est cassée et rend sa fermeture impossible, des trous et éclats sont présents sur les murs, la grille du radiateur est enfoncée, dans la cuisine : les murs et le plafond sont sales, des trous et éclats sont présents sur les murs, le plan de travail est abimé, l’évier et le robinet sont cassés, les meubles du bas sont très sales, les fenêtres sont très sales, les portes du placards sont absentes et les étagères sont très sales, dans le dégagement du rez-de-chaussée : les murs, le plafond, le sol et les plinthes sont sales, des trous sont présents sur les murs et la vitre de la porte en PVC est cassée et sale,dans les toilettes du rez-de-chaussée : la porte en bois et la lunette sont cassées et l’ensemble est sale, dans le débarras : les murs, le plafond, le sol et les plinthes sont sales et la vitre de la fenêtre en bois est cassée,dans les escaliers : les marches en bois sont cassées et les rampes et les marches sont sales, dans le couloir : les murs, le plafond et le sol sont sales et des éclats sont présents sur le sol,dans les toilettes de l’étage : les murs sont sales, le sol est très sales, les wc sont sales, la porte est absente, le cadre est abimé et la lunette est manquante,dans la salle de bain : les murs sont sales, le lavabo et la baignoire sont sales, la porte est très sale et abimée et le miroir est cassé, dans le bureau : les murs et le sol sont sales, des éclats et trous sont présents au mur, le parquet est abimé et présente des éclats et trous, la porte est très sale et le cadre est abimé et ne permet plus de fermer la porte, dans la chambre 1 : les murs, le plafond et le sol sont sales, des trous sont présents sur les murs, le parquet est abimé et présente des éclats, les fenêtres sont sales, la porte est cassée et le cadre est abimé,dans la chambre 2 : le sol est sale et présente des éclats, des trous non rebouchés et des traces de pâte à fix sont présents sur les murs, le radiateur n’est pas fixé au mur, la fenêtre et la porte sont sales,dans la chambre 3 : les murs, le plafond, le sol, la fenêtre et la porte sont sales, des trous sont présents sur les murs, le parquet est abimé et présente des éclats et trous, et la porte est abimée.

Afin de justifier le coût des réparations locatives la SA GALIAN ASSURANCES verse aux débats les pièces suivantes :

une facture de Monsieur [W] [J] [B] en date du 05 mars 2024 pour un montant de 990 € pour le nettoyage du logementune facture de la société MENUISERIE BIANCIOTTO en date du 06 février 2024 pour un montant total de 3 635,50 € pour le remplacement de deux portes fenêtres, d’une serrure de volet, d’une fenêtre et d’un volet roulant,une facture de la société MENUISERIE BIANCIOTTO en date du 20 février 2024 pour un montant total de 1 544,40 € pour le remplacement de deux portes, de deux vantaux d’un placard, de deux cadres de portes et d’une marche d’escalier un devis de la société ETS BG MULTISERVICES en date de février 2024 pour un montant total de 780 € pour le remplacement d’un éviter avec mitigeur et d’un pack wc completun devis de la société DPH 34 en date du 16 janvier 2024 pour un montant de 9 151,24 € pour la remise en état des murs et la peinture de l’ensemble du logementun devis de la société DPH 34 en date du 16 janvier 2024 pour un montant de 7 129,10 € pour la remise en état des sols des trois chambres, du bureau et du couloir.

La locataire ayant toutefois occupé le logement pendant plus de 6 ans, elle ne serait être tenue au paiement de la réfection des peintures eu égard au coefficient de vétusté.

Elle ne serait de même être tenue à la réfection des sols des trois chambres, du bureau et du couloir, la simple présence d’éclats sur le parquet pouvant raisonnablement résulter de l’usure normal des matériaux compte tenu de la durée d’occupation du logement par la locataire et la SA GALIAN ASSURANCES ne démontrant aucunement que ces dégradations sont la conséquence de l’usage anormal de celle-ci.

Il convient par ailleurs de souligner que la facture de la société ETS BG MULTISERVICES en date de février 2024 concerne le remplacement d’un pack WC complet, pour la somme de 240 € TTC, alors que l’état des lieux de sortie ne constate que l’absence de lunette des toilettes, et non la dégradation du pack complet rendant nécessaire son changement intégral.

Il convient enfin de relever que l’état des lieux de sortie ne constate aucune dégradation d’un volet roulant, chiffré dans la facture produite à la somme de 493,9?0 €.

Madame [C] [P] est par conséquent redevable de la somme de 5 435,70 € au titre des dégradations locatives. Il convient néanmoins de déduire de cette somme la somme de 580 € versée par la locataire lors de son entrée dans le logement au titre du dépôt de garantie et conservée par le bailleur.

La SA GALIAN ASSURANCE produit deux quittances subrogatives en date des 26 juin 2024 et 26 juillet 2024 par lesquelles la société IMMOBILIER NATURE, agissant en qualité de mandataire de Monsieur [V] [L], reconnait avoir reçu de la SA GALIAN ASSURANCES les sommes de 3 829,66 € et 4 590,46 € au titre de l’indemnisation du sinistre lié aux dégradations immobilières (s24-052584).

Ainsi, eu égard aux factures versées aux débats et aux quittances subrogatives, il convient de condamner Madame [C] [P] à payer à la SA GALIAN ASSURANCES la somme de 4 855,70 € au titre des dégradations locatives.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [P], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [C] [P] à payer à la SA GALIAN ASSURANCES la somme de 464,83 € au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 04 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [P] à payer à la SA GALIAN ASSURANCES la somme de 4 855,70 € au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 04 décembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [P] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, DEBOUTE la SA GALIAN ASSURANCES de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection,