TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/09975 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XVNA

JUGEMENT

DU : 21 Juillet 2025

[B] [M]

C/

[V] [K]

[E] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par Représentant : M^e Arnaud LEROY, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [K], demeurant [Adresse 3], représentée par M^e Mathilde ROUSSELLE, avocat au barreau de LILLE

M. [E] [U], demeurant [Adresse 3], non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 21 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE :Par acte sous seing privé du 3 mars 2023, [B] [M] a donné à bail à [V] [K] et [E] [U] une maison d’habitation meublée sis [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le versement mensuel d’un loyer de 900 euros et d’une provision sur charges de 50 euros.

Par exploit du 24 juillet 2023, [B] [M] a fait signifier à [V] [K] et [E] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, portant sur la somme principale de 2.850 euros au titre des loyers et charges impayés.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (ci-après CCAPEX), par correspondance électronique du 25 juillet 2023.

Par exploit du 18 octobre 2023, [B] [M] a fait assigner [V] [K] et [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, à l’audience du 10 juin 2024, aux fins d’obtenir la résiliation du bail litigieux, l’expulsion des locataires et leur condamnation en paiement de diverses sommes.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 19 octobre 2023.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état du 2 septembre 2024, lors de laquelle le juge des contentieux de la protection a, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, après avoir recueilli l’avis ainsi que l’accord des conseils des parties, organisé les échanges et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 9 décembre 2024.

Le 2 octobre 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable le dossier déposé par [V] [K].

A l’audience du 9 décembre 2024, et à la demande des parties, l’affaire a été renvoyée à la mise en état du même jour, lors de laquelle les parties ont régularisé un nouveau calendrier de procédure fixant l’audience de plaidoiries au 12 mai 2025.

Le 21 février 2025, la Commission de surendettement des particuliers du Nord a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total des dettes décidées au bénéfice de [V] [K].

A l’audience du 12 mai 2025, l’affaire a été plaidée.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [B] [M], assisté par son conseil, demande au juge, au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de dommages-intérêts de 10.000 €

présentée par [V] ;

constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;

à défaut, ordonner la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

ordonner l’expulsion de [V] et [E] dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir, avec le concours de la force publique si nécessaire ;

condamner in solidumLudivine et [E] au paiement de la somme de 22.400 euros, actualisée au 11 mai 2025, au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’au paiement des intérêts légaux à compter du jugement ;

condamner in solidumLudivine et [E] à une indemnité d’occupation égale au loyer courant jusqu’à libération complète des lieux ;

condamner in solidumLudivine et [E]

au paiement des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

rejeter la demande d’indemnisation pour trouble de jouissance de [V] ;

rejeter la demande de délais de paiement de [V] ;

condamner in solidumLudivine et [E] à lui payer la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ordonner l’exécution provisoire du jugement ;

condamner in solidumLudivine et [E] aux entiers dépens.

[B] [M]estime que le montant de la dette effacée dans le cadre de la procédure de surendettement dont a fait l’objet [V] s’élève à 11.000 euros. Il s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse au motif que les conditions posées par l’article 1343-5 du code civil ne sont pas réunies, compte tenu du montant conséquent de la dette qui s’accroit chaque mois.

En réponse aux demandes indemnitaires formulées à titre reconventionnel par [V] , [B] soutient que le logement donné à bail est décent à l’entrée dans les lieux ; que la défenderesse n’apporte pas de preuve à l’appui de ses allégations et ne justifie, par ailleurs, d’aucune réclamation à ce titre, avant l’ouverture de la présente procédure ; que les dégradations constatées sont dues à un défaut d’entretien du logement par les occupants, notamment quant au dispositif d’extraction d’air du logement et à la chaudière ; que le remplacement de la porte d’entrée par suite d’une effraction incombe au locataire via son assurance multirisques habitation ; que l’ensemble des autres désordres allégués ne sont pas justifiés.

Il réplique encore que la plainte déposée à son encontre pour l’effraction et la dégradation de la portée d’entrée n’a pas donné lieu à des suites et que seule la juridiction pénale est compétente pour trancher une demande indemnitaire à ce titre.

Interrogé sur ce point par le juge, [B] , présent à l’audience, a reconnu avoir forcé la porte du logement au motif que les locataires ne payaient pas les loyers.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l’audience, [V] , représentée par son conseil, demande au juge de :

constater 'effacement de sa dette locative au 11 décembre 2024 ;

condamner [B] à lui payer la somme de 6.000 € au titre du manquement à son obligation de délivrance conforme ;

condamner [B] à lui payer la somme de 10.000 € au titre du manquement à son obligation de jouissance paisible ;

condamner [B] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de la surfacturation de la consommation électrique ;

prononcer compensation entre les sommes dues entre les parties ;

lui accorder plus larges délais de paiement ;

dire l’équité commande de ne pas prononcer d’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui, elle fait valoir que, par une décision en date du 9 octobre 2024, la Commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré son dossier de surendettement recevable ; que par suite, elle a bénéficié d’une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, entrée en application le 11 décembre 2024. Elle précise que [E] n’occupe plus le logement et qu’elle s’oppose à la demande d’expulsion.

A titre reconventionnel, elle forme des demandes indemnitaires en raison de manquements de son bailleur à ses obligations, dont les montants alloués se compenseront avec les sommes dues postérieurement au 11 décembre 2024.

Sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, et de l’a6 de la loi de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, [V] fait valoir que [B] a manqué à son obligation de délivrance d‘un logement décent et en bon état de réparation, justifiant l’allocation d’une indemnité de 6.000 euros. Elle précise que le logement loué est rempli de champignons et de moisissures ; que les escaliers et l’installation électrique ne sont pas conformes. Elle se fonde sur les désordres relevés par le service public de la Métropole Européenne de [Localité 7], [L], dans son rapport du 5 février 2025.

[V] fait encore valoir que [B] a manqué à son obligation de jouissance paisible, justifiant l’allocation d’une indemnité de 10.00 euros. Elle expose qu’en juin 2023, il a pénétré de force dans la maison pour tenter de les faire partir et les menacer. Elle précise que, depuis l’effraction, la porte est cassée et le logement insécurisé. Elle évoque également l’absence d’intervention du bailleur pour réparer la chaudière tombée en panne.

[V] fait enfin valoir que la mauvaise foi dont a fait preuve [B] , en fournissant à la prise de bail un DPE non valide et périmé mentionnant une étiquette énergétique « D », justifie qu’une surfacturation d’électricité au titre de l’année 2024 d’un montant de 2.000 euros soit mis à sa charge.

Assigné par acte d’huissier de justice délivré à l’étude, [E] [U] n’a pas comparu.

Malgré l’autorisation accordée par le juge aux parties jusqu’au 16 juin 2025, aucune pièce n’est parvenue en cours de délibéré.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage portant sur une maison meublée à usage d’habitation. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tels applicables aux logements meublés dont les dispositions sont d’ordre public et relève de la compétence du juge des contentieux de la protection, devant lequel les parties ont présentées leurs demandes.

SUR LA RESILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Aux termes du III de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

Aux termes du IV de ce même article, les dispositions du III sont également applicables à l’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié au préfet du Nord le 19 octobre 2023, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de [B] est donc recevable.

Sur la demande de résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

En vertu de l’article 7 a( de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, évoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 mars 2023 ne contient pas de clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges.

Partant, la demande présentée par [B] [M] tendant au la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire n’est pas fondée et doit être rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges

Sur le fondement des dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail est une obligation essentielle du locataire.

En application des dispositions de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Il résulte des dispositions de l’article 1224 du Code civil que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par décision de justice, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse être demandée en justice.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment du décompte arrêté au mois de mai 2025, que la dette locative de [V] [K] et [E] [U] s’élève à la somme de 22.400 au jour de l’audience, ce qui ne souffre aucune contestation.

[V] [K] justifie de la recevabilité de son dossier de surendettement déposé devant la Commission de surendettement des particuliers du Nord le 9 octobre 2024 et de la mise en application, le 11 décembre 2024, d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total dettes.

Aux termes de l’enquête assignation et prévention des expulsions renseignée le 12 mars 2024, [V] [K] qu’elle s’est séparée de [E] [U] et que ce dernier a quitté le logement.

Or, elle n’apparait pas en capacité de s’acquitter seule du loyer courant puisqu’elle perçoit des ressources au titre du RSA et des allocations à hauteur de 980 euros, pour un loyer mensuel de 950 euros.

Elle n’a d’ailleurs pas repris le paiement du loyer courant depuis l’effacement de sa dette par la Commission de surendettement. Elle justifie avoir déposé une demande de logement social le 14 mars 2024 et avoir renouvelé sa demande le 16 avril 2025.

En tout état de cause, l’effacement de la dette n’équivaut pas à son paiement et ne saurait, par conséquent, entraîner l’extinction du manquement du locataire à son obligation de payer les loyers.

Les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas de nature à remettre en cause ce constat.

La situation d’impayés de loyers subsiste et le bailleur est fondé à saisir le juge d’une demande de résiliation judiciaire du bail pour non-respect des obligations auxquelles est tenu le preneur, en tenant compte tant de la dette locative antérieure à la procédure de surendettement que de celle née postérieurement.

Dans ces conditions, [V] [K] et [E] [U] ontmanqué à leur obligation essentielle du contrat de bail de payer les loyers et charges. Ce manquement s’est inscrit dans le temps, le loyer 'ayant pas été réglé de mai 2023 à mai 2025, ce qui est d’une gravité suffisante pour accueillir la demande présentée à leur encontre en résiliation du bail.

Le fait que la décision d’expulsion soit susceptible d’avoir des conséquences préjudiciables pour la débitrice, eu égard à la situation dans laquelle elle se trouve, n’est pas de nature à faire disparaitre son manquement à ses obligations contractuelles.

La dette ne fait que s’accroitre au préjudice de [E] [U].

La résolution judiciaire du bail sera par conséquent prononcée.

Il convient dès lors d’ordonner, selon les modalités prévues au dispositif, l’expulsion de [V] [K] ainsi que celle de [E] [U], qui ne justifie pas avoir délivré congé.

SUR LES SOMMES DUES

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

Suivant le décompte du 11 mai 2025, les loyers et charges impayés s’élèvent à 22.400 euros, échéance de mai 2025 comprise.

[V] [K] justifie avoir bénéficié d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ayant affecté la présente dette locative, circonstance non contestée par [B] [M].

En application de l’article L 741-2 du code de la consommation, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire est imposé par la commission, la créance du bailleur est effacée pour les termes de loyers échus antérieurement à la décision de la commission.

Suivant décision de la commission de surendettement du 21 février 2025, [V] [K] bénéficie d’une mesure d’effacement total de ses dettes entrée en application le 11 décembre 2024.

Il en résulte qu’au 11 décembre 2024, la dette locative de [V] [K] a été effacée, de sorte que cette dernière reste redevable des loyers échus postérieurement à cette date, soit un solde de 4.750 euros correspondant aux loyers impayés de janvier 2025 à mai 2025 inclus.

L’effacement de la dette n’a d’effet qu’à l’égard du débiteur concerné, puisque prononcé pour des motifs inhérents à sa seule situation patrimoniale ; il ne constitue ni un paiement, ni une remise de dette, ne bénéficie pas au colocataire et ne l’exonère pas de ses obligations.

Il s’ensuit que [E] [U] reste tenu de l’intégralité de la dette locative et sera condamné à verser à [B] [M] la somme de 22.400 euros, arrêtée au 11 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

[V] [K] sera tenue conjointement avec lui à hauteur de 4.750 euros correspondant aux échéances impayées à compter du 11 décembre 2024.

[V] [K] et [E] [U] seront encore condamnés conjointement à verser à [B] [M] une indemnité d’occupation d’un montant de 950 euros à compter du mois de juin 2025, inclus, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande indemnitaire au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

L’article 2 de ce décret stipule que : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…) ;

Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…)

Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (…) ».

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose, par ailleurs, qu’il incombe au bailleur :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ;

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer au locataire des dommages et intérêts à titre de réparation, laquelle n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

En l’espèce, [V] [K] verse le rapport du service public de la Métropole Européenne de [Localité 7] (MEL), [L], rendu suite à un signalement du 10 décembre 2024 et une visite technique du 5 février 2025.

Ce rapport relève d’abord un certain nombre de désordres touchant à l’isolation du logement et à son étanchéité à savoir : « toiture d’extension non isolée avec une étanchéité à revoir, toiture de la salle de bain non étanche et non adaptée à la pente, absence d’isolation des murs et toitures, grille d’entrée d’air à prévoir dans les menuiseries des pièces sèches, humidité importante dans la salle de bain, absence de VMC dans le logement ».

Ces désordres touchent à la structure même du logement donné à bail et relèvent donc de la responsabilité du bailleur.

Le rapport du service de la MEL souligne que le plafond de la salle de bain est rempli de moisissures.

[B] [M] réplique que les locataires n’ont pas entretenu l’extracteur d’air situé dans la pièce, et se fonde exclusivement sur les déclarations imprécises du service [L] (« un extracteur mécanique à côté de la fenêtre, sans entretien, sans assurance de fonctionnement »).

Or, le service [L] relève également que l’extracteur situé au-dessus de la baignoire est sous dimensionné et non fonctionnel et qu’un défaut d’étanchéité de la toiture de la salle de bain est responsable de l’humidité présente en salle de bain.

Il s’ensuit que le développement des moisissures au niveau de la salle de bain est principalement dû à un dysfonctionnement du système de ventilation et à un défaut d’étanchéité de la toiture, imputables au bailleur.

Le rapport du service de la MEL souligne encore que la toiture du rez-de-chaussée n’est pas isolée et présente des traces d’humidité. Il ajoute que les évacuations en toiture sont bouchées et augmentent le risque d’humidité au sein du logement, tout en précisant que la toiture n’est pas accessible faute de jardin. Il souligne encore la présence d’humidité apparente autour des menuiseries et au niveau des plinthes de la cuisine apparaissent en lien avec l’absence de dispositif de ventilation dans le logement et notamment de grilles d’aération au niveau des menuiseries des pièces sèches. Les photographies jointes montrent des plinthes qui se décollent et laissent apparaitre des moisissures.

Au regard de ces éléments, les désordres relevés par le service [L] relatifs à l’isolation du logement et à son étanchéité apparaissent suffisamment en lien de causalité avec l’humidité constatée dans le logement et ses manifestations, particulièrement les moisissures, qui portent atteinte à la santé des occupants.

[V] [K] ne démontre pas que les moisissures se sont développées à une date antérieure au signalement qu’elle a effectué le 10 décembre 2024, de sorte que son préjudice de jouissance sera réparé sur la période courant à compter de cette date jusqu’au 12 mai 2025, le bailleur ne démontrant pas avoir remédié aux difficultés entre-temps.

Ainsi, une indemnité mensuelle de 80 euros sera allouée à la locataire sur 5 mois, en réparation de son préjudice, soit une indemnité totale de 400 euros.

Le service de la MEL relève par ailleurs que l’installation électrique n’est pas aux normes sans toutefois préciser les désordres à l’exception de la mention d’un différentiel installé à 1,80 m du sol.

[V] [K] produit encore le diagnostic de l’état de l’installation intérieure d’électricité qui lui a été fourni par [B] [M] à la prise de bail, avec une date de fin de validité au 14 mars 2020. Le diagnostic confirme que le dispositif assurant la coupure d’urgence est placé à plus de 1,80 m du sol et précise qu’il n’est pas accessible au moyen de marches ou d’une estrade. Il met en évidence quatre autres anomalies :

La manœuvre du bouton test du (des) dispositif(s) de protection différentielle n’entraine pas (son) leur déclenchement ;

Le courant assigné (calibre) de la protection contre les surcharges et courts-circuits d’au moins un circuit n’est pas adapté à la section des conducteurs correspondants ;

Le courant assigné de l’interrupteur assurant la coupure de l’ensemble de l’installation n’est pas adapté ;

Au moins un conducteur nu et /ou au moins une partie accessible est alimenté sous une tension > 25 V a.c. ou > 60 V d.c. ou est alimenté par une source autre que TBTS.

[B] [M] ne démontre pas avoir fait établir un nouveau diagnostic électrique ni avoir remédié aux anomalies avant la prise de bail des défendeurs.

Or, il résulte du diagnostic que la première anomalie renvoie à l’appareil général de commande et de protection et son accessibilité qui en l’état, ne permet pas d’assurer sa fonction de coupure en cas de danger (risque d’électrisation, voire d’électrocution), d’incendie ou d’intervention sur l’installation électrique. La deuxième anomalie touche à la protection différentielle à l’origine de l’installation électrique et sa sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Son mauvais fonctionnement peut être la cause d’une électrisation, voire d’une électrocution. La troisième anomalie affecte la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit, et peut être à l’origine d’incendies. Une dernière anomalie concerne des matériels électriques présentant des risques de contacts direct.

Partant, le manquement commis par [B] [M] à son obligation de décence a conduit à la mise en location d’un bien présentant un danger pour la sécurité des personnes.

Dans ces conditions, une indemnité de l’ordre de 20 euros par mois sera allouée à la locataire sur la période courant de la prise de bail (3 mars 2023) jusqu’au jour de l’audience (12 mai 2025), au cours de laquelle le bailleur ne justifie pas de la révision de l’installation.

Ainsi, [B] [M] sera condamné à verser à [V] [K] une indemnité totale de 526 euros en réparation du préjudice subi du fait de la dangerosité de l’installation électrique présente au logement depuis la prise de bail.

Le rapport de [L] relève ensuite que le garde-corps présent dans les escaliers du logement ne respecte pas la hauteur minimale réglementaire et qu’il n’y a pas de rampe d’escalier permettant d’accéder à la cave.

[V] [K] invoque, à titre de préjudice, une chute dont elle aurait été victime dans les escaliers mais n’en rapporte pas la preuve. Le lien de causalité avec le certificat médical qu’elle produit en date du 26 août 2024, qui mentionne seulement une prescription pour une radio de la main droite, n’est pas établi.

Le service de la MEL relève encore une fuite en chaudière gaz au niveau des condensas et une absence de thermostat d’ambiance. Il y a lieu de rappeler que l’entretien annuel de la chaudière incombe au locataire. Or, [V] [K] n’apporte pas la preuve que ce désordre ne résulte pas d’un défaut d’entretien mais de la vétusté de l’installation. En tout état de cause, en l’état des seuls éléments qu’elle produit, et en l’absence de preuve d’un préjudice réparable, [V] [K] ne peut solliciter une indemnisation sur ce fondement.

Le service de la MEL relève enfin que la porte d’entrée est cassée. [V] [K] impute ce désordre à [B] [M] qui serait entré par effraction au sein du logement et invoque un préjudice résultant de l’insécurité engendrée. Dans la mesure où une seconde demande indemnitaire est formulée par [V] [K] à ce titre, le préjudice en ayant résulté sera étudié dans le cadre de cette demande distincte.

En somme, en réparation du préjudice subi par [V] [K] du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, [B] [M] sera condamné à lui verser la somme de 926 euros.

Sur la seconde demande indemnitaire en réparation du préjudice de jouissance

L’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’il incombe au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

[V] soutient que [B] a manqué à son obligation de jouissance paisible, en pénétrant de force dans la maison pour les menacer et tenter de les faire partir.

Elle produit une plainte déposée par [E] [U], le 27 juin 2023, pour violation de domicile, injures, menaces et dégradation de biens, à l’encontre de [B] .

[B] [M] soulève une exception d’incompétence, estimant que seule la juridiction pénale est compétente pour trancher une demande indemnitaire en lien avec la plainte qui a été déposée.

Aux termes de l’article 2 du code de procédure pénale, l’action civile en réparation du dommage causé par un crime, un délit ou une contravention appartient à tous ceux qui ont personnellement souffert du dommage directement causé par l’infraction.

Aux termes de l’article 4 du code de procédure pénale, l’action civile en réparation du dommage causé par l’infraction prévue par l’article 2 peut être exercée devant une juridiction civile, séparément de l’action publique.

Suivant l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Le juge des contentieux de la protection est donc compétent pour statuer sur la présente demande.

L’exception d’incompétence soulevée par [B] [M]est rejetée.

Il résulte des articles 378 et 379 du code de procédure civile que lorsque l’issue du litige paraît suffisamment dépendre d’un événement déterminé, le juge peut surseoir à statuer jusqu’à la survenance de celui-ci.

Encore, l’alinéa 2 de l’article 4 du code de procédure pénale précise qu’il est sursis au jugement de l’action civile exercée devant une juridiction civile tant qu’il n’a pas été prononcé définitivement sur l’action publique lorsque celle-ci a été mise en mouvement.

En l’espèce, rien ne permet d’établir que l’action publique a été mise en mouvement ; l’issue de la procédure pénale n’apparaît pas nécessaire à la solution du présent litige.

En effet, le bailleur a reconnu à l’audience avoir effectivement forcé la porte du logement, ce qui constitue un manquement incontestable à son obligation d’assurer aux locataires la jouissance paisible des lieux.

Le défaut de paiement des loyers invoqué en guise de justification de cet acte ne saurait en atténuer la gravité, étant observé que deux enfants mineures résident dans le logement.

Il est constant que la porte a été forcée au mois de juin 2023. Il résulte du rapport [L] du 5 février 2025 que la porte n’avait toujours pas été réparée à cette date ; que celle-ci n’était par conséquent pas sécurisée.

Le bailleur ne démontre pas avoir réparé celle-ci par la suite. Il en résulte que les locataires ont pâti, outre de l’événement en lui-même, d’un défaut de sécurité de leur logement imputable au seul bailleur pendant une durée de 23 mois.

Le préjudice en résultant sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.150 euros (50 euros x 23 mois).

Sur la demande indemnitaire au titre d’une surfacturation de la consommation électrique

Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend notamment le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation.

Il en résulte que le bailleur qui s’abstient d’annexer au bail un DPE en cours de validité à la date de souscription du bail commet une faute contractuelle et voit sa responsabilité engagée s’il en est résulté un préjudice pour la locataire.

En l’espèce, [V] [K] verse un diagnostic de performance énergétique, classant le logement en classe D au titre de la consommation énergétique, établi le 1er avril 2011 et valable jusqu’au 31 mars 2021.

[B] [M]ne justifie pas avoir annexé au bail un DPE valide, à la date de conclusion du contrat le 3 mars 2023.

[V] [K] expose avoir subi un préjudice résultant du montant conséquent de sa facture d’électricité.

A l’appui, elle verse un courrier de relance de la société ENGIE, en date du 1er août 2024, au titre d’une facture d’électricité n°531256671243 impayée d’un montant de 2.982,84 euros, qui ne mentionne ni la période de consommation ni la nature de la consommation concernée (gaz ou électricité).

Elle verse une autre facture concernant le gaz et l’électricité, pour un montant total de 2.384 ,95 euros, dont 317,13 euros au titre de l’électricité sur la période du 11/02/2025 au 10/04/2025. Cette facture ne démontre pas l’existence d’une consommation électrique sans commune mesure avec un logement de classe D.

Elle n’apporte donc pas la preuve du préjudice allégué ni d’ailleurs du lien de causalité avec le manquement de à son obligation d’annexer au contrat de bail un DPE valable.

A titre surabondant, [V] [K] a déposé un dossier de surendettement le 20 août 2024, date à laquelle la dette d’électricité alléguée était existante, et a bénéficié d’un effacement total de ses dettes.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts présentée par [V] [K] au titre d’une surfacturation de la consommation électrique sera rejetée.

Sur la demande en compensation des sommes

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Dans la mesure où [V] [K] en formule la demande, l’indemnité due par [B] [M] en réparation du préjudice de jouissance de la locataire sera déduite de l’arriéré locatif auquel [V] [K] reste tenue.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[V] [K] justifie d’une situation financière délicate. Cependant, depuis qu’elle a bénéficié d’un effacement total de ses dettes le 11 décembre 2024, elle ne justifie d’aucun paiement, même partiel, au titre du loyer courant et de sa dette.

Partant, le montant de la dette ne cesse de s’accroitre au détriment de [B] [M] qui n’a plus perçu de loyers depuis deux ans.

Les conditions d’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, de sorte qu’il convient de la demande de délais de paiement présentée par [V] [K].

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [V] [K] et [E] [U], qui succombent au principal, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, étant précisé que [V] [K], titulaire de l’aide juridictionnelle totale, sera tenue aux dépens dans les conditions fixées au deuxième alinéa de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais és et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La situation économique des locataires commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de [B] [M] recevable ;

SE DECLARE compétent pour statuer sur l’ensemble des demandes présentées par les parties ;

PRONONCE la résolution judiciaire du bail signé le 3 mars 2023 entre [V] [K] et [E] [U], d’une part, et [B] [M], d’autre part, portant sur l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], aux torts des locataires ;

ORDONNE l’expulsion de [V] [K] et [E] [U] et de tout occupant de leur chef du logement dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNE évin [U] à payer [B] [M] la somme de 22.400 euros, arrêtée au 11 mai 2025, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du jugement, au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE [V] [K] à payer à [B] [M] la somme de 4.750 euros au titre des loyers et charges impayés, conjointement avec [E] [U] à hauteur de ce montant ;

CONDAMNE conjointement [V] [K] et [E] [U] à payer à [B] [M] la somme de 950 euros, à compter du mois de juin 2025 inclus jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d’occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient 12 fois la provision ;

CONDAMNE [B] [M] à payer à [V] [K] une indemnité de 926 euros en réparation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent ;

CONDAMNE [B] [M] à payer à [V] [K] une indemnité de 1.150 euros en réparation du préjudice résultant du manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués ;

REJETTE le surplus des demandes présentées par les parties et non satisfaites ;

ORDONNE la compensation des sommes réciproquement dues entre [V] [K] et [B] [M] ;

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par [V] [K] ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [V] [K] et [E] [U] aux dépens de l’instance, dans les conditions fixées par l’article 696 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 21 juillet 2025.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU N.LOMBARD