N°Minute:25/681

N° RG 24/02286 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PI6Y

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

DEMANDEUR:

S.A.S. -ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 14 Janvier 2025

Affaire mise en deliberé au 04 Mars 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 04 Mars 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Christel DAUDE

Copie certifiée delivrée à :

Le 04 Mars 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 juin 2023, M. [Z] [V] a donné à bail à Mme [K] [X] et M. [T] [X] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Un contrat de cautionnement visale a été signée entre le propriétaire et la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES le 22 mai 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2024 pour un montant en principal de 1 500 euros.

Par la suite, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Mme [K] [X] et M. [T] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2025.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par son Conseil – demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal : de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;à titre subsidiaire : de prononcer la résiliation du contrat ;en tout état de cause :- d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [X] et M. [T] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique ;

— de condamner solidairement Mme [K] [X] et M. [T] [X] au paiement de la somme actualisée de 2 100 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 500 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— de condamner solidairement Mme [K] [X] et M. [T] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’ils étaient restés locataires, sur quittance subrogative, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner in solidum Mme [K] [X] et M. [T] [X] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

— de dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Convoqués par actes de commissaire de justice signifiés le 12 septembre 2024 à étude, Mme [K] [X] et M. [T] [X] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 474 du code de procédure civile dispose : « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. »

Sur la subrogation

L’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie du paiement des loyers dus par le locataire par l’existence du contrat de cautionnement Visale signé entre les parties le 22 mai 2023 et la quittance subrogative du 26 mars 2024 portant sur la somme de 1 500 euros correspondant aux loyers et charges impayés pour les mois de novembre 2023 et avril 2024 ainsi qu’une quittance subrogative du 08 juillet 2024 de 600 euros pour le mois de juillet 2024.

La quittance subrogative stipule expressément que la subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir.

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 2 juin 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 1 500 euros, en laissant un délai plus favorable de régularisation de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 29 juin 2024.

En conséquence, Mme [K] [X] et M. [T] [X], devenus occupants sans droit ni titre, seront expulsés du logement objet du présent litige.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation de Mme [K] [X] et M. [T] [X] au paiement de la somme de 2 100 euros. Elle produit un décompte arrêté au 08 juillet 2024 démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Mme [K] [X] et M. [T] [X], absents, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement d’une somme de 2 100 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 500 à compter du commandement de payer (29 avril 2024) et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Ils seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 09 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Mme [K] [X] et M. [T] [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Mme [K] [X] et M. [T] [X] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juin 2023entre la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES et Mme [K] [X] et M. [T] [X] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [X] et M. [T] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [X] et M. [T] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques des expulsés ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [X] et M. [T] [X] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 100 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 08 juillet 2024 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 500 à compter du commandement de payer (29 avril 2024) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [X] et M. [T] [X] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 09 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [X] et M. [T] [X] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [X] et M. [T] [X] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de l’Hérault en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le Greffier, La Juge des contentieux de la protection