N°Minute:25/642

N° RG 24/02128 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHMU

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 14]

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DEFENDEUR:

Monsieur [V] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Monsieur [P] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 10 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 18 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Février 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M. [Z] [K]

Copie certifiée delivrée à :

Le 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [D] [V] a pris en location de M. [K] [Z], propriétaire requérant, le 1er janvier 2023 pour une durée d’une année l’appartement meublé situé [Adresse 6][Adresse 10] [Localité 13].

Par acte de cautionnement en date du 31 décembre 2022, M. [G] [P] s’est porté garant du paiement des loyers dû par Mme [D] [V] concernant ledit logement

Depuis plusieurs mois, Mme [D] [V] n’acquitte plus son loyer.

Un commandement de payer a été signifié à Mme [D] [V], par acte de de commissaire de justice en date du 18 juillet2024 pour un montant de 1774,00 euros.

Le commandement de payer a été dénoncé au garant, M. [G] [P] par acte du ministère de la SELARL ALLIANCE DROIT [Localité 8] en date du 25 juillet 2024.

A ce jour cependant, les causes du commandement susvisé n’ont toujours pas été intégralement payées au bailleur requérant.

Au jour de l’assignation l’arriéré locatif s’élève à la somme de 1774,00 euros

Toutes les tentatives en vue de parvenir à une résolution amiable du litige sont restées vaines.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la M. [Z] [K] demeurant [Adresse 2] a, par acte de commissaire de justice du 26 septembre 2024 signifié à personne et article 659 du CPC, notifié au préfet de l’Hérault le 27 septembre 2024 fait assigner Mme [V] [D] demeurant [Adresse 7] et M. [P] [G] demeurant [Adresse 4] à PEZENAS devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de Montpellier, le 10 décembre 2024 aux fins de :

CONSTATER la recevabilité en la forme de la demande au regard des dispositions de l’article 24-2º alinéa de la loi, modifiée, du 6 Juillet 1989,

CONCILIER les parties en litige, si faire se peut,

sinon

JUGER l’affaire immédiatement, ou de la faire renvoyer à une audience ultérieure dont la date sera précisée par les soins du secrétariat greffe,

Et:

PRONONCER que, par le jeu de la clause résolutoire contractuelle, le bail est résilié et qu’en conséquence Madame [D] [V] occupe sans droit ni titre l’appartement qui vous avait été loué sis [Adresse 6][Adresse 9] et comprenant un parking N°396, par le propriétaire requérant.

ORDONNER en conséquence l’expulsion de Madame [D] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, si besoin est, le concours de la [Localité 12] Publique.

CONDAMNER Madame [D] [V] et Monsieur [G] [P] au paiement d’une provision égale au montant des sommes dues en principal à ce jour, soit 1774.00 euros avec intérêts de droit.

CONDAMNER Madame [D] [V] et Monsieur [G] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente à ce qu’aurait été le loyer, provisions sur charges comprises, si le bail n’avait pas été résilié et ce à compter de la résiliation du bail avec intérêts de droit.

CONDAMNER Madame [D] [V] et Monsieur [G] [P] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 10 décembre 2024, M. [Z] [K], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile. Il a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au 10 décembre 2024 pour un montant de 3574,00 euros.

A cette audience, Mme [V] [D] et M. [P] [G] n’ont pas comparu, ni n’ont été représentés.

Mme [V] [D] ne s’est pas présentée devant l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

La M. [Z] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de l’Hérault le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la date de l’audience du 10 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte de l’extrait de compte locataire du 10 décembre 2024 mis aux débats par le requérant que la dette de Mme [V] [D] s’élève à la somme de 3574,00 euros.

Aucun élément ne permet de contester le décompte produit.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [V] [D] et M. [P] [G] au paiement de la somme de 3574,00 euros.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

En vertu de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Par exploit du 18 juillet 2024, la M. [Z] [K] a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme principale de "cr\'e9\loch\f0 ance commandement" ~1774,00 euros au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et le locataire n’a pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur l’indemnité d’occupation

Il convient de condamner solidairement Mme [V] [D] et M. [P] [G] à payer à la M. [Z] [K] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [V] [D] ne s’étant présentée ni à l’audience, ni devant l’enquêteur social, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

D’autre part, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par le locataire, le Juge ne peut d’office suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Mme [V] [D] et de tous occupants de son chef ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [D] et M. [P] [G], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Mme [V] [D] et M. [P] [G] devront verser une somme qu’il est équitable de fixer à 150,00 euros à la M. [Z] [K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 19 septembre 2024 du logement situé [Adresse 6][Adresse 11] ;

DÉCLARE en conséquence Mme [V] [D] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 19 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [D] et M. [P] [G] à payer à M. [Z] [K] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [D] et M. [P] [G] à payer à M. [Z] [K] la somme de 3574,00 euros avec intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1774,00 euros et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut par Mme [V] [D] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [V] [D] et M. [P] [G] à payer à M. [Z] [K] la somme de 150,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement Mme [V] [D] et M. [P] [G] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection,